[精品]第十讲 高层建筑地价分摊与立体地价评估 探讨.doc

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1、第十讲高层建筑地价分摊与立体地价评估探讨高层建筑地价分摊1.按建筑面积分摊:十•地总价值A房地产分摊地价二XA房地产建筑面积总建筑而积2.按房地价值分摊:土地总价值A房地产分摊地价二XA房地价值房地总价值3.按土地价值分摊:A房地价值一A建筑物价值A房地产分摊地价二X土地总价值房地总价值一建筑物总价值二、立体地价评估1.立体地价评估的理论依据（1）立体地价形成的原因%1土地是三维基本空间。详见：毕宝徳.《土地经济学》•中国人大出版社.1991.歌徳等.《城市土地经济学》•屮国人大出版社.1990.%1人类对十地高度开发利用的经果。

2、%1土地的空间位置不同，其使用价值或效用不同。（2）立体地价的影响因素①可及性。②视野。③^适性。全性。⑤切翳设备完善性。买习惯与心理因素。（3）立体地价的评估内容①基地价值在各层空间的分摊。②空间发展权的价值评佔。（4）土地立体空间的界定①陆地表层（面）。②地上一定高度、地下一定深度的名义空间。③地上一定高度、地下一定深度的可利用空间。例如：日本东京都中心区1000万日元丹方米的地价是指包括地面高100米、地下深50米范围内的价格。而800万日元/T方米是（一20,2。的地价。2•立体地价评估的方法问题（1）+.地立体空间价值（

3、使用价值）的评价%1依据收益水平和收益能力的大小来评价。%1依据居住（使用）效用的大小来评价。（2）求取地价分配率局部空间利用价值（使用价值）局部空间地价分配率=X100%立体土地利用总价值（使用价值）（3）立体地价（局部空间）评估举例例如：某公司拟在地下一30〜诔度范围内处修筑地下冷冻仓库，其用地面积为100平方米。己知：单位面积立休地价为30万日tc/F•方米，立休地价分配率为：地面10m以上占0.15;地面上卜10m占0.7;地面下4-10m占0.1;地面以不-10--50m占0.02试评估冷冻仓库用地的价格。仓库闸地部分1

4、30,FQ）的土地分摊价格为：10皆30万日元X100平方米X0.05X——=37.5万日元