课时11 第十一章　地价评估和地价分摊

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法第十一章　地价评估和地价分摊　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。　　考情分析2007题数4116分值4217考点建筑面积、土地价值分摊、临街深度价格修正率、补地价基准地价路线价　2008题数2114分值2215考点路线价法、补地价地价分摊路线价区段　2009题数2114分值2215考点地租理论、补地价路线价

2、法计算平均深度价格修正率的计算　2010题数2114分值2215考点四三二一法则、补地价基准地价的内涵路线价法中的修正　2011题数2114分值2215考点四三二一法则、补地价土地价值的分摊基准地价的概念　2012题数2114分值2215考点哈伯法则、补地价高层建筑地价分摊依据房地价分摊　2013题数2114分值2215考点标准临街深度；路线价法标准宗地按建筑面积分摊地价　2014题数2114分值2215考点地租测算；补地价路线价法和基准地价修正法的相同土地价值分摊　提供精准面授押题：一建、二建、咨询

3、、监理、造价、招标、环评、经济师、安全、房估、消防、物业、职称英语等QQ:2069910086第17页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法　　考试要求　　1.熟悉地租的含义；　　2.熟悉地租现象；　　3.了解地租理论的简要回顾；　　4.熟悉地租的测算；　　5.熟悉路线价法概述；　　6.熟悉划分路线价区段；　　7.了解设定标准临街深度；　　8.了解选取标准临街宗地；　　9.了解调查评估路线价；　　10.掌握制作价格修正率表；　　11.掌握计算临街土地的价值；　　12.熟悉城镇基准地价评

4、估；　　13.熟悉基准地价修正法；　　14.熟悉补地价的测算；　　15.熟悉高层建筑地价分摊的意义；　　16.掌握高层建筑地价分摊的方法。第一节　地租理论及测算　　1.地租的含义（熟悉）　　狭义，指利用土地所获得的超额报酬。　　广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。　　2.地租现象（熟悉）　　农产品价值是按照最劣等地的平均成产成本、最远区位的运输成本来确定的。所有优于最劣等地的农地，都有级差地租。　　3.地租理论的简要回顾（了解）　　（1）威廉·配第地租＝农产品市场价格－农

5、产品生产成本　　（2）理查德·坎蒂隆地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农业经营利润　　（3）亚当·斯密地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农业普通利润　　（4）詹姆斯·安德森地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬，它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。关于地租与土地产品价格的关系，他与斯密的见解相同，主张不是地租决定产品的价格，而是产品的价格决定地租。　　（5）大卫·李嘉图地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农业平均利润　　（6）马尔萨斯地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－所

6、使用的资本×－般农业资本利润率　　（7）约翰·冯·杜能地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品平均利润－投资的利息　　（8）马克思地租＝产品市场价格－产品生产成本－平均利润－资本利息　　（9）其他　　4.地租的测算（熟悉）　　（1）计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息－农业经营者的利润。　　说明：　　公式中的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的其他投入资本的利息。　　（2）土地是在最

7、佳用途下利用的——竞标地租理论。　　（3）土地是在最佳集约度下利用的——马克思级差地租Ⅱ理论，同一地块上连续追加投资，边际投资效率递减。　　（4）销售税费、生产成本、运输成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除。　　（5）土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格＝PQ。　　实际测算地租的具体方法4种：　　——提供精准面授押题：一建、二建、咨询、监理、造价、招标、环评、经济师、安全、房估、消防、物业、职称英语等QQ:2069910086第17页2015年房地产估价师考试网

8、上辅导房地产估价理论与方法从房租中分离出地租　　地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。　　——由地价求出地租，地租＝地价×资本化率。　　——采用比较法求出地租。　　——采用类似假设开发法求出地租。第二节　路线价法　　一、路线价法概述　　（一）路线价法的含义（熟悉）　　　　路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取数宗标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用相关