房地产讲解17页基本概念市场投资土地投资管理体制

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1、2012年房地产讲解第一讲房地产和房地产市场一、房地产和房地产开发的基本概念1、房地产包括房屋土地财产的总称；房产指建筑在土地上的各种房屋；地产指土地及其上下的一定空间。2、房地产的特征：房产和地产是结合在一起的，房地产的价值形态、房价、地价往往隐藏在房价之中。特殊性有：A、空间的固定性B、生产和使用的长期性C、高额度的投资性D、保值与增值的稳定性E、社会生活的影响性F、受政府宏观经济政策限制导向的从属性二、房地产业的基本概念它集中了投资开发、建设、营销、物管等多种企业部门的综合产业（第三产业）。结构包括：房地产的开发经营——中介、评估——房地产市场——行政管理部门——物管——经营

2、机构——立法、执法机构——科研研所。房产业的经营活动：生产、流通、消费1、生产包括土地生产七通一平——最后得到产品（房屋）2、流通包括买卖土地房屋、租赁、抵押——统称房地产经营3、消费对产品进行社会化管理和服务三、房地产业的地位和作用第二讲我国房地产业发展的状况一、成就1、开发企业日益增多，外商投资踊跃；2、土地出让成片开发步伐加快；3、住宅成为消费的热点；4、房地产市场价格迅速上扬。二、展望1、经营的利润减少；2、房地产大量空置；3、耕地的保护制约；4、房地产业内部的竞争加剧（资金竞争、市场营销竞争、信息竞争）第三讲房地产市场的体系一、土地投资市场：土地所有权——土地所有者土地租

3、用——第一承租人房产开发市场：房产开发管理——开发商建楼——建筑商二、房地产市场的构成买方、卖方、发展商、业主、物业、交易机构属于一个土地出让的市场和房地产交易、租赁、抵押、典卖投资的市场。一级市场：国有土地使用权的出让二级市场：对开发的房屋第一次出售或出租三级市场：各使用者之间的交易一级市场二级市场三级市场主体国家和地方政府各房产公司用户特点垄断性竞争性竞争性内容整体规划设计用途，征地、招投标底价综合开发房地产转让方式拍卖、招标出卖、出租已开发土地或连同其建筑物转让或出租地皮或连同其建筑物价格垄断价值价格剩余年限价格一、标的物分类1、地产市场2、房屋商品3、资金4、劳务5、技术信

4、息二、房地产市场的特殊性1、产品的位置固定2、价格的特殊性3、供求的反经济循环性4、市场价格的层次性5、双重属性：消费资料（住宅）、生产资料（写字楼）6、不充分的市场五、房地产供求市场的特点1、供应（1）供给市场缺乏弹性（2）供给的异质性（3）供给的地区性（4）调节的不完全性2、需求特点（1）需求的多样性（2）需求的广泛性（3）需求的融资性（4）需求的长期性3、供求动机的分析供应：经营、投机、资产流动、迁移需求：消费需求（生产性消费、生活性消费）经营需求、保值第四讲深圳市的房地产管理体制一、深圳市房地产（国土）属三级管理——市局、分局、国土所市局：宏观的产权管理所：市政的监督、收取

5、土地使用费，以地为主，房随地走，房地合一；二、土地使用权的出让条例地价款包括：1、土地使用权出让金2、土地开发金3、市政配套设施金出让金：指国家收取的租用金。毛地：未经开发的地，如未填海的地市政配套设施金：三通一平所需费用三、土地使用权出让合同1、建筑容积率：规定的地块上，全部建筑总面积与土地面积之比（含附属建筑物面积在内，但注明不计算的附属建筑物面积除外）《建筑用地规划许可证》。2、楼面地价概念指可销售面积。3、总建筑面积的概念是各层建筑面积的总和。4、退红线的要求，主要针对道路、建筑层数也要受限制（日照问题的解决），地下室不计在容积率之中。四、微利商品房和福利商品房微利房：土地

6、开发费和市政配套设施费福利房：只收土地开发费]五、以出让方式取得土地使用权的转让房地产时，应当符合下例条件。1、取得房地产证2、完成开发投资总额的25%一、深圳市土地使用权制度的演变1、1987年深圳市第一块地拍卖，全国最早，1982年宪法规定土地是国有的，全民的。2、土地的使用权共五种（1）历史用地：1980年6月以前取得的土地使用权。（2）行政划拔：1980年6月至1988年1月2日土地还不是商品。（3）协议地：1988年1月3日后（减免地价、市场地价——土地已成商品）（4）招标地：要求所有经融性的地都可采取招标、拍卖的方式。一、地价：1、用地的分类（1）各类商业、办公、贸易、

7、服务、金融、保险、加油站、别墅、饮食和其它商业型用地。（2）除别墅以外各类居住用地。（3）各类工业、仓储、交通、运输、港口、电讯、供水、供电等用地。（4）各类露天场地，建筑安装的生产场地。（5）种植、养殖、蓄牧以及旅游用地。2、土地等级的划分范围3、深圳协议用地地价标准一类可有20%左右浮动，二类可有10%左右浮动。其中用地地价可调整与容积率有关。第五讲房地产转让条例一、转让条件1、土地费交完25%2、土地使用权转让：土地使用权人签转让合同收取转让费，给其它人、企业。