房地产投资管理体制创新

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1、内容摘要：市场经济的投资主体多元化和投资去向流动化，增加了投资回报的风险变数,无论是哪类投资主体，或哪种投资方式，都迫切需要投资管理的到位，都要求投资管理体制的不断改革创新，以适应市场投资过程中出现的新情况。鉴于此，本文构建房地产投资中利益分享机制，对投资管理体制的改革创新问题作出探讨。　　关键词：房地产利益分享机制构建投资管理体制创新　　市场经济的本质就是将资源（包括投资）配置在能产生最大效益的地方，但市场经济的潜在规则和我国市场体系的不成熟、不完备，使得市场经济的非主流因素显现，不确定因素增多，从而增加了投资回报的风险变数。　　房地产信贷风险　　（一）房地产信贷过程　

2、　要了解房地产的信贷风险，首先从银行对房地产的信贷过程来看。银行对房地产信贷过程主要集中在三个阶段：　　地产开发阶段。在这一阶段，承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资（合作）者。这三类单位都有银行贷款介入，他们的还贷资金又主要来源于土地转让。　　房地产开发阶段。房地产开发企业取得贷款后，将部分资金支付给地产一级开发商，这也使银行将地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为“一期”、“二期”、“三期”等，启动项目后着力开发“一期”，在取得销售许可证等“五证”后预售商品房，获得预售收入并用该资金开发“二期”，实现循环开发。值得注意的是

3、其预售收入大部分来源于个人住房贷款。　　房地产销售阶段。在这一阶段，银行向购房者提供按揭贷款等服务，房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷，银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。　　（二）银行房地产信贷风险类型　　1.项目合法有效性风险。房地产与其他行业有差异，它既有房地产企业（借款主体）的资质管理，这是保留行政审批的项目，还有项目本身的合法有效性，大部分项目都是保留行政审批的，尤其是进行规划的审批很普遍，所以政策性风险容易凸显。这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段，园区的房地产开发项目最易发生

4、这类风险。　　2.市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对同类项目的供需情况是衡量的主要指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响。　　3.项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长，容易滋生许多不确定性风险因素。项目的工程建设质量相对容易监控，而项目的选址、项目类型、物业配备等将会长时间影响项目质量，从而给银行带来相应的信贷风险。　　4.技术性风险。指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。例如，上海曾有购房者利用转按揭设置的漏洞，

5、通过不断自买自卖抬高房价，从中取得巨额价差后放弃房产，实现套利，给银行带来很大损失。　　5.不确定性风险。主要是房地产上游行业的风险传导，例如：原材料价格的上涨会增加房地产开发的经营成本，甚至推动房价的上涨，给市场带来许多不确定性。　　房地产利益分享机制的构建　　（一）利益分享的必然　　1998年以来，我国房地产投资和房地产需求的快速增长，基本上是建立在国内银行贷款基础上的，以银行信贷款为主的住房金融体越来越显现出风险增大的迹象。　　在房地产市场因畸形发展而成为众矢之的的情况下，如何建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度，形成全民利益分享的房地产金融与证券市场产品

6、创新体制，这也是宏观调控与市场发展的最终目标。　　（二）房地产利益共享的金融制度安排　　近年来，国际发达市场已经形成了一整套较为完整的房地产金融市场体系。可大致归纳为：公开的证券市场（可分为一级市场和二级市场）——上市融资、并购、房地产投资信托基金。银行间市场—房地产债券融资、房地产信托融资、房地产证券化、短期融资券。银行间接触资市场——房地产抵押贷款、项目融资、融资租赁、开发商贴息委托贷款。场外交易市场——海外基金、联合开发。　　反观我国的房地产市场和金融证券市场，在银行信贷主导的状况下，几乎不存在健全而又畅通的全民参与、全民利益共享的其他房地产金融制度安排。目前房地产

7、资产证券化仅局限于解决商业银行的房地产贷款流动性不足的问题。而且，即便在银行间市场上，上市的固定收益产品也存在交易量小、参与性不足、流动性不高的问题。　　（三）推出房地产投资基金的迫切性　　房地产投资基金在成熟市场是一种体现全民共享机制的产品创新。它的运作方式一般是从上市或非上市公司收购房地产资产包后，严格限制资产出售，而且，其较大部分收益必须来源于房地产租金收入、房地产抵押利益或出售房地产的收益。　　在成熟市场，房地产投资基金除了为投资者提供了广泛参与房地产市场发展的投资渠道之外，还成为一种全民共享经济和市场繁荣、分享房地产