物业管理行业市场分析报告——对物业管理“低收费、零收费”的理性思考　

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1、物业管理行业市场分析报告——对物业管理“低收费、零收费”的理性思考2000年深圳大中华物业公司向业主承诺赠送50年物业管理费；XX年2月10日。福建浩祥物业公司在开盘仪式上，向业主发出了《零物管费承诺书》；之后，深圳花样年物业也提出了“低收费、零收费”的概念，并提出“彩生活”经营模式；其他城市也有类似的提法或做法。从追踪调查的情况看，早期大中华物业、福建浩祥物业等均未能充分履约，甚至“无疾而终”。类似“彩生活”做法深圳其他公司也曾尝试过，但终困规模成本等原恐因而相继停止。物业管理庵“低收费、零收费

2、”现象究充竟是新的物业管理模式，预传示物业管理发展的方向，抑或是一种高明的市场营销和芟广告宣传策略，是有序市场ハ机制下的正当竞争，抑或是按恶性价格竞争?是要支持鼓‰励，还是要全面遏止，所有咨这些，都需要在科学研究分汲析的基础上做出正确的判断飨。一、对市场经济条件下ǔ的“低收费、零收费”现象的透视与分析价值规律是市场经济的基本规律，价值┠规律基本内容和要求是商品则的价值由生产商品的社会必连要劳动时间所决定，商品交赣换以价值为基础。价格围绕壶“等价交换价值点”上下波肭动，是价值规律作用的表现瑰形

3、式。中国物业管理是市场凰经济的产物，物业服务区别烊于传统房屋管理最显著的特セ点，就是有偿服务，是一种递可以在市场交换的商品。因廛此，物业服务这种商品交换洳理应受到价值规律的制约。篝企业是以追求利润最大化震为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，以“低收费，零峄收费”手段实施物业管理运作，显然是与“等价交换”訾原则相违背的，属市场经济缺运行中一种反常现象，其究釜竟如何生存，这其中必有深幢层次和隐性的原因。或者是息企业发展经营的竞争策略，┪或者就是有其他的隐性经济谔收入和物业管理常规收费之肯外的经济来源

4、。如若是企业醅竞争策略，是一种短期经营脔行为，则无必要予以分析，芴但如若是后者则有深入剖析氚的必要。纵观“低收费、竽零收费”的多种表现形式，╂其共性特点是：业主少交或盍不交管理费，但物业仍需维修、运行、维护和管理，这オ说明物业管理费一定另有来愿源。或者是房地产开发商拨测付，或者是商业用房的租赁婪经营收入，再或者是利用物郓业资源进行商业运作收益，凑与其它企业不同的仅仅是来彦源渠道有异而已。问题是这柝种来源和渠道是否可靠?是赖否存在问题?是否合法?由使开发商支付管理费，开发商皖为什么要向业主提供”免

5、菀费午餐”、承担不应由其承客担的费用?这在逻辑上和市语场经济条件下是无法自圆其故说的。退一步而言，不去追究开发商的动机、目的，开发商如何兑现承诺?从实践侑效果看，由于缺乏保障机制ｅ，结局往往是草草收场。以滓商业用房的租赁收入弥补管葑理费，则涉及商业用房的产裳权归属，商业用房如果归属盏业主，则是业主换了一种方祈式自行缴纳管理费。如果产权归房地产开发商，那么仍ㄎ然会产生前者所述的与开发汴商支付管理费同样的矛盾。蛭而借助物业管理平台，进行蔓商业运作，获得额外利润，湛以此弥补管理费缺失或不足獬，本是

6、无可非议的，但如果这种经营收入不能弥补，物逦业管理正常运行就无法维持盾，则会引发业主和物业管理藜企业的新的矛盾，导致社会普不安定因素的产生，这对构篌建和谐社会是有害无益的。屠如果物业公司从中获利，那眇就是典型的寻租行为，寻租蚨就是对业主权利的侵犯。即瓠便在个别物业项目上可能获得收益，也并不具有可复制叁性。相反，从宏观角度来看租，其浪费社会资源、降低效П率却是显而易见的。众所周汀知，社会分工是商品经济的弛基础，在现代社会中，社会誊化大生产的基本发展规律是ド社会分工越来越细，专业化程度越来越高。

7、一个普通物偌业管理企业，同时涉足多个聂专业化程度极高的领域，盲雇目扩张和大肆进入自己的非勾专业领域，不但将损失大量↑资金和人才，更有可能会对蕺主营业务造成强烈的连锁冲蔺击。因此，物业管理的“低收费、零收费”，既非物造业管理模式创新，也非正常觞的竞争策略；既没有预示物颅业管理发展方向，也没有对菱行业发展做出任何贡献，不沃是进步而是倒退，如不加以揽遏止，将对物业管理市场发茵育和行业发展产生消极的和￣负面的影响。1．“低收聍费、零收费”是对消费者的睚误导和伤害客观上，物业冀管理服务产品的特性使交换激双

8、方存在严重的“不对等”稹：一是专业知识和信息量不犀对等；二是组织形式上的不廷对等：三是承担民事责任能丕力不对等。在这样一个“不圹对等”的交换中，“低收费昕、零收费”势必误导业主对撕物业管理基本概念的认识，好认为物业管理可有可无，更多关注服务价格而非服务质疱量。同时，由于消费者过分す关注短期内的利益，相当程度上会忽视对物业管理服务美的监管，造成消费者对物业序管理服务的反应滞后，加上缗物业管理中的大量维修和养护工作实际是在业主不可见蓼状态下进行的，为了降低物淙业管理成本，实施所谓