浅谈小产权房流转的法律障碍及对策

《浅谈小产权房流转的法律障碍及对策》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、浅谈小产权房流转的法律障碍及对策摘要：产权或者权利是不存在大中小的，而只有有无的问题。严格来说，无论是从法律角度看，还是从经济学角度看，小产权房都不是一个概念范畴，而只能作为一种社会现象而已。传统意义上所讲的小产权房，乃是泛指产权不全或者产权受到限制的住房，如经济适用房、集资与合作建房以及廉租房，均因其产权的不完整而被称作小产权房。本文主要探讨小产权房流转的法律障碍及对策。关键词：小产权房；流转；法律障碍；对策。有专家指出，目前，市场上大部分的大产权住房，深究起来，实际上是违法的，并且由于它的存在，导致社会经济积聚了大量的隐患。这是因为同样是农村的集体土地，为什么只有

2、被地方政府征用后再卖给开发商是合法的，而农民集体在自己的土地上盖好房子然后拿去卖却变成了非法的呢？《宪法》总纲中第10条规定：农村和城市郊区的土地，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。企业和开发商从这些设施中获取了大量利润，而这些并非用于公共利益的大产权竟然始终被认为是合法的。[1]相比之下，偏偏只有农民集体自己建造的小产权住房被认为是非法的，这肯定是不公平的。1.小产权房的概念和特点。现在热论中的小产权房，另有其特定含义。目前，社会上对小产权房有不同的解释。最通常的说法是按房

3、屋权属证明的发证机关来区分，即由国家统一制作发放房屋所有权证和国有土地使用权证的叫大产权房（一般意义上的商品房）；国家不发产权证、由乡镇政府或村民委员会私自制作发放的房屋所有权证甚至荣誉村民证书的，则被称作小产权房，也叫乡产权房或村产权房。二者根本的区别源于房屋建在不同形态的土地之上且经过不同的程序建成，在依法出让的国有土地上依法定程序施工建设而成的房屋可以取得国家统一发放的产权证，而在农村集体所有的土地上未依照法定程序建设而成的房屋则被称为小产权房。小产权房一般具有四个特点：一是在位置上，小产权房一般位于城乡结合部或城中村内，尤其是在房价较高的大中城市最为常见，如北

4、京的昌平、通州等郊区存在大量这类住宅；二是在房屋产权上，小产权房一般只有土地使用权证，而无房屋所有权证；三是在流通上，由于缺少房屋产权证，小产权房无法进入到房地产一级市场进行交易；四是在价格上，小产权房的价格与同一区域内商品房价格相比要低很多，从而吸引了大量购买人群。2.大产权房流转制度及其缺陷。2.1大产权房制度。中国农村土地归集体所有，如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位。建设开发单位向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。[2

5、]具体而言，合法的商品房需五证俱全，即国有土地使用权证、建设用地许可证、建设工程规划使用证、开工证、销售许可证。如果五证齐备（缺一不可），房子才有产权。而根据法律规定，即便是五证俱全的商品房，颁发房屋产权证的也是区、县级政府，乡镇一级政府根本无权颁发房屋产权证。2.2大产权房流转制度的法律反思和缺陷。实上，大产权住房的存在缺乏明确的宪法和法律的依据，这种所谓的大产权体制对于中国的国民经济发展和社会稳定也存在一定的影响。首先，房价居高不下。当所有的土地被国家征用后，土地市场就成了政府是唯一土地供应者的单寡头市场。政府通过低价从农民手里得到土地后，经过拍卖拍出高价甚至天价

6、，加上收取了相应的配套费用以及开发商的暴利环节，这些高昂的费用都被计入房价，最终由买房人来承担了。其次，政府从土地低买高卖中获得的收益，大部分没有进入预算管理，相当多的部分并没有用在该用的地方。第三，导致经济比例失调。追根溯源，大产权体制也是目前中国大企业投资过多和消费疲软的原因。土地都被大型企业拿着，而对于农民来讲，在自己剩余不多的土地上办企业又被严格限制。在这种情况下，像炼油厂、钢厂之类的资本密集型企业很容易发展起来，而劳动密集型的企业越来越少。以中小型企业为主的劳动密集型企业是解决就业的主力，而能解决就业问题的企业相对处于弱势。因此，失业率就会升高，这也直接导致

7、消费的不足。在中国，农民是创业和办中小企业的主体，但是，一是土地征用补偿太少，缺少投资来源；二是集体土地不能抵押融资；三是集体土地只有被征用为国有土地才能办工厂，这种体制严重地抑制了农民的创业。政府的投资不能解决更多的就业，就业不足则消费不足而农民在土地上得到的补助又相对不足，农民靠土地的财政性收入进行消费受到补偿极低的约束，这也是目前国民经济投资消费比例失调的根本原因所在。第四，社会矛盾难以化解。一些地方政府对农民征地，造成大量无地、无业、无保的农民出现。按照中央政府的要求，征地补偿必须及时全额支付给农民，并为失地农民建立社会保3.小产权房流转法律