“小产权房”的法律性质及解决对策分析

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1、“小产权房”的法律性质及解决对策分析［摘要】针对近年来我国社会公众广泛关注的很多大中城市“小产权房"规模巨大、愈演愈烈的复杂问题，首先界定“小产权房"的概念内涵，分析其产生的原因、各主体的违法责任和违法占用土地的性质，提出区别对待的处理办法，即坚决拆除、在一定的条件下逐步合法化予以确权、政府购买改造成保障性住房，以及加快“城中村"改造来推进“小产权房''问题的解决。【关键词】“小产权房"问题；违法责任；占地性质；对策建议。1＞引言。近年来，我国很多大中城市购买“小产权房”的行为已经具有相当的群体性和普遍性，在一些大中城

2、市，“小产权房"至少占到当地商品住房总量的20%左右，全国“小产权房"（包括农民在宅基地上建造的房屋）建筑面积总计66亿nl，约占现有村镇房屋建筑面积的20%以上。“小产权房"是我国经济社会发展过程屮出现的一种分配不公现象，它严重冲击了房地产市场，已经引起了社会公众的广泛关注。党和政府对“小产权房，'问题高度重视，国土资源部等有关部委积极参与制订相关政策办法并进行试点。至目前，在政策层血出台的规范性办法，主要有2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》、2007年原建

3、设部《关于购买新建商品房的风险提不》、2008年《国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》、2011年国土资源部等部委《关于加强推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》等。决策层解决“小产权房''问题的方向应该是【1:改变过去以简单划一的行政手段治理违章建筑的模式，在全面调研的基础上完善法律体系，按照市场规律，综合运用法律、经济和行政手段，从根源上解决“小产权房''问题，但还没有对“小产权房"问题制订出明确、便于操作的处理办法。就“小产权房'，问题本文探索解决的思路是:一是界定“小产权房"内涵及其法律

4、性质，提出有利于解决问题的办法；二是在现行法律和政策体系内，根据各种情况，提出区别对待、分类解决、法律和现实相互妥协、相互迁就的策略:三是通过深化集体土地制度的改革，彻底解决“小产权房"问题。〜2>“小产权房"的概念内涵和产生原因。2.1“小产权房，槻念内涵。我国大中城市“城中村”、“城郊村”存在着大量“小产权房”，多数“小产权房”是普通住宅，但也有少量高档住宅和别墅等，“小产权房”由村集体经济组织或乡镇政府主导许可，开发商违法占用宅基地、其他集体建设用地、耕地或基本农田建造商品住宅，满足当地农民的居住需求后，将其余部

5、分进行销售，其销售价格为同地段相同品质商品住房价格的40%左右，所获收益归集体所有，向全体村民分红，并由村委会进行物业管理，安置村民就业。大多数“小产权房'‘都以这种模式开发:即以“旧村改造"、“旧城改造"、“村镇建设”、“新农村建设”、“城中村改造”等名义，有些项目以建设农业设施或廉租公寓的名义，在集体土地上建设商品住房，购房者拥有当地乡镇政府颁发的产权证。因此，“小产权房"的内涵是指，占用农村集体土地，擅自建造并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。“小产权房”包括村民在自己的宅基地上建设并向农村集体经济组织

6、以外的成员销售的商品住宅，不包括村民在集体建设用地上自建的“一户一宅"的住房，即使是未批先建，也不应纳入；也不包括农村集体经济组织以“农家乐"等形式建设的旅游娱乐设施，以及在城市、开发区周边建设住宅用于出租或求得拆迁补偿的违章建筑圈。2.2“小产权房”产生的原因。“小产权房”具有复杂的历史背景和发展过程，其形式多元，与地方政府的监管不力直接相关，是地方政府、乡镇政府和村集体经济组织、开发商、购房者等不同利益主体多重博弈的结果。“小产权房”的产生主要包括以下几方面原因。2.2.1房地产业功能错位。自2003年以来，国家确

7、立了房地产作为支柱产业的重要地位，地方政府片面强调房地产拉动经济增长的功能，弱化了房地产的居住功能，导致各级政府视卖地收入为“第二财政"，忽视了对城镇居民住房困难家庭的保障功能，政府保障性住房的建设规模始终无法满足城市居民的住房需求，这不仅会阻碍产业结构升级、影响城市化的进程，还会使房地产变成追求GDP与创造政绩的产业。2.2.2存在着大量购买“小产权房"的购房者。我国经济社会发展很不平衡。随着我国城镇化进程房地经济的Fl益加快和工业化的加速发展，产生了对城市土地和住房的巨大刚性需求，推动许多大中城市商品住房价格不断飙

8、升并长期保持快速上涨之势，商品住房房价远远超出了当地一般就业人员的收入增长的承受能力，房价收入比远远超出国际公认平均值，同时在城市屮形成了大量的没有住房或居住条件困难的中低收入：者和流动人口，由于受其收入的限制，支付购房能力较弱，：佣挤在“城中村”或“城郊村二成为“小产权房"的主要购房：者，其购买“小产权房"的行为以自住解决生存问