我国小产权房存在的法律问题和解决对策分析

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1、万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第1V页4．2．1小产权房的房屋产权合法性探讨⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．244．2．2小产权房的房屋产权非法性探讨⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯244．3小产权房的交易主体问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯264．4小产权房的交易效力问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯274．4．1小产权房的买卖合同效力问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．274．4．2小产权房的抵押效力问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．304．5小产权房的继承

2、问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯32第5章解决小产权房的现实对策⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。335．1小产权房的拆除⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯335．2小产权房转化为商品性用房⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯345．3小产权房转化为保障性住房⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯36第6章解决小产权房的根本对策⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．396．1完善户籍制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯396．2

3、完善农村土地管理制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯406．2．1．进一步完善农村土地登记制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．406．2．2引入集体土地市场流转机制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．416．2．3完善和提高农村征地程序及标准⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．426．3构建和完善城乡住房保障制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯446．3．1完善城市住房保障制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．446．3．2构建农村住房保障制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

4、⋯．456．4构建和完善城乡统一的房屋管理制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯466．4．1构建农村房屋管理制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一466．4．2完善宅基地使用权法律制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．486．4．3完善城乡统一的房屋管理制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．48结论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯50致j射⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．51参考文献

5、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯52攻读硕士学位期间发表的论文⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯58万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第1页第1章绪论1．1研究背景、目的及意义1．1．1研究背景小产权房的存在与发展，是我国特殊的城乡二元结构制度等原因所导致的结果，因而在国外并没有相关的研究和文献。我国学术界现对小产权房的研究，在检索了中国知网(www．cnki．net)之后，总共有10855篇相关文献，专著97本、期刊2027篇、硕博士论文1709篇。其中与小产权房法

6、律性质有关专著的期刊有2185篇、硕博士论文582篇；与小产权解决对策有关的期刊有242篇、硕博士论文226篇。对小产权房的研究，学者们一般都集中在小产权房产生的原因、产生的背景、小产权房的法律性质、小产权房存在的法律问题以及对小产权房的解决对策上，这五个问题是我国学者界目前对小产权房研究的重点。1．对小产权房产生的背景和原因的研究大部分的学者通说认为，小产权房产生的根本原因在于我国城乡二元土地制度。根据法律法规及有关政策，集体土地唯有转化为国有土地之后才能进入市场进行流通，导致了“只许国家开发、不许集体流转”的现

7、状，这是小产权房产生的根本原因。支持此类观点的学者有顾霞(2007)、余程程(2009)、王玉莲(2010)、宋宗宇(2010)、贾颜如(2013)、石君(2013)等，他们普遍认可中国现行的城乡两元土地制度以及农村宅基地使用权流转受限是导致“小产权房”大肆蔓延的制度根源。也有部分学者认为中国住房制度、土地制度与财税制度是小产权房产生的主要原因，如于毅(2009)、杜建华(2012)等，他们认为小产权房与中国的分税制制度息息相关，正是因为财权大部分被集中到了中央手中，而事权却被下放到乡镇地方，导致了地方压力负荷过高

8、，地方为了得到资金不得不大面积的开发小产权房，以土地换税收，弥补地方财政的大面积空缺，这是引发了小产权房大量发展的主要原因之一。更多的学者支持小产权的产生离不开城市高额的房价，城市高额的房价和小产权较低的价格，两者之间过高的价格差，是导致小产权房蓬勃发展的直接原因，如陈蝉(2009)、刘晓静(2009)、陈利(2009)等学者就是持有以上观点。还有部分学者认