论“小产权房”存在的法律问题和改革路径

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1、分类号密级UDC学校代码专业硕士研究生学位论文论“小产权房”存在的法律问题和改革路径学院（部、所）：法学院专业：法律硕士姓名：王珊珊导师：陈庆云论文起止时间：2013年9月~2014年3月学位论文原创性声明声明：本人所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名：日期：年月日学位论文版权使用授权书本

2、人完全了解云南财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文和论文电子版，允许学位论文被查阅或借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编、发表学位论文；授权学校将学位论文的全文或部分内容编入、提供有关数据库进行检索。（保密的学位论文在解密后遵循此规定）论文作者签名：导师签名：日期：年月日日期：年月日中文摘要中文摘要2007年以来，我国房价的“冲刺性”上涨使人们买房的压力越来越大，高房价与低收入的强烈对比使得“小产权房”以低廉价格的绝对优势趁势而入。虽

3、然“小产权房”的出现在一定程度上缓解了我国中低收入人群的住房压力，但是其不符合我国现行的法律规定，存在诸多法律风险。近年来，理论界一直在探讨研究，解决“小产权房”问题的根本是要解决我国城乡二元土地制度，同时对于已经建好的“小产权房”应当采取分类解决，以更好的保护当事人权益，保证社会和谐稳定。本文将分四个部分来论述“小产权房”存在的法律问题和改革路径。第一部分是“小产权房”概述，首先简述“小产权房”的含义并且与“大产权房”做了对比。按照“小产权房”使用的土地性质将其进行分类。其次详细阐述了“小产权房”的现状，更直观的展现出“小产权房

4、”的问题所在。第二部分论述“小产权房”产生的背景和成因。分为政治原因、法律原因和社会原因。文中重点讨论了政府的政策失误是造成我国房地产市场中诸多问题的关键，也详细的论述“小产权房”之所以快速萌生与我国法律的失范以及《土地管理法》与《宪法》、《土地管理法》与《农村土地承包法》、《物权法》之间存在冲突是密不可分的。“小产权房”的快速增长不是偶然的是由我国国情及各种社会原因促成的。这种现象反映出了很多社会问题，比如人们对住房的渴望以及农民希望增加收入的愿望。这三大原因相互作用是“小产权房”产生的真正原因。第三部分论述“小产权房”存在的法

5、律问题。首先谈到“小产权房”不符合物权平等保护原则。村集体土地所有权和国家土地所有权，同样是土地所有权，只不过所有权主体不同而已，前者是农民集体所有，后者是国家所有，所有权属性没有区别。应当受到平等的保护。一并论述了“小产权房”不能取得房屋产权证、无法办理抵押、无法得到征地拆迁补偿的原因。其次重点论述了“小产权房”合同效力问题，得出结论合同主体不同导致适用法律法规的不同，按照三种情况划分，合同是否有效也不一样。最后阐述“小产权房”产生的继承、遗赠和赠与的问题以及登记、流转的问题。第四部分，在前三个部分的基础上提出“小产权房”的改革

6、途径。小产权房”I中文摘要之所以如此畅销和我国的土地制度是密不可分的，所以针对这些问题，我国农村集体土地所有制必须要做出调整；同时必须认清完善“小产权房”的相关法律制度，这是解决“小产权房”问题的关键；健全商品房供应机制和房地产市场，控制房价合理回归，预防房价大起大落，维护房地产市场的健康平稳发展。最后论述了建立分类处理小产权房机制。应当区分情况处理，绝不能一概而论。这部分也是本文的创新之处。解决“小产权房”的问题已经迫在眉睫，必须遏制其发展的速度，尽快确定解决方案，时间拖得越久社会成本将会越大。关键词：小产权房；集体土地；法律风

7、险；问题；解决途径IIAbstractAbstract“Thehouseswithlittlepropertyright”isentirelyaphenomenonwithChinesecharacteristics,doesnotexistinforeigncountries,socannotlearn.since2007,Thehighpriceofhousetomakepeoplebearmoreandmorepressure.Betweenthehighpricesandlow-income,withitslowprice

8、andrelativelysuperiorgeographicaladvantages,“Thehouseswithlittlepropertyright”havegraduallybecomeanimportantpartoftherealest