物流商业地产的开发与营销模式

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1、物流商业地产的开发与营销模式　　9月7-9日，与第十二届亚太零售商大会暨中国零售业博览会、中国商业地产展同时进行，由全球华人房地产最大专业门户网站——搜房网倾力打造的商业地产界年度峰会，盛况空前的“2005中国商业地产节暨中国商业地产投资交易会”在北京隆重举行。　　以下为合和地产顾问公司总经理席文官先生现场发言：　　各位朋友，大家下午好，今天感谢搜房网提供这个机会，让我跟大家交流，我希望用最后的几分钟时间跟大家交流一下物流商业地产的开发与营销模式，在这会议的进程中，我发现大家谈了很多是ShoppingMall，购物中心啊，步行街啊，但是对物流商业地产这样的课题谈的比较少，那么物流商业地产是什

2、么样类型，什么样的物业是物流商业地产，与一般的商业地产有什么不一样的地方呢？我就结合我们现在正在做的130万平米的纺织服装城的成功经验来跟大家简单的分享一下。　　我们以前听到比较多的是专业市场、批发市场，但是物流商业地产是什么呢？我们认为物流商业地产作为商业地产里面新的品种，它其实是在专业市场和传统的批发市场的基础上的一种升级，我们定义物流商业地产是复合型的商业地产开发模式，它是个产业和商品整个供应链管理中心的一个重要环节，实际它就是我们理解的传统批发市场的升级，带有批发市场的功能，但是不仅仅是批发市场了，物流商业地产的分类，我们可以从类型上分为产地市场、销售市场，从市场级别可以分为一、二、

3、三级市场，我主要讲一下大型一级的物流商业地产的开发模式。事实上和中国其他各类型的销售中心，也很类似，全国现在涌现出大型的物流商业地产，但是很多开发商把这项目拿到手后，拿到时候非常兴奋，但是做起来就非常迷茫，到底怎么做，50万平米、100万平米，甚至深圳出现了200平米的物流商业地产。　　这无形中给开发商的投资、风险增加了很多。我们现在正在做的“无锡世界纺织城”来介绍下，我们现在操作的项目位于无锡市新区，占地1120亩地，总投资40亿人民币，总建筑面积130万平米，建成后大概会有3万间商铺，从规模上来讲，从单一产业上讲，可以称得上全球第一大纺织服装城了，在我这130万平米中，包括了这么几样功能

4、，80万平米的交易市场，国际会展中心的50平米，两栋酒店三星级的和五星级的酒店加起来有60万平米，两栋写字楼加起来有80万平米，一个休闲购物中心，就是ShoppingMall有5万平米，另外有250亩的地用于物流商品中心和长途供货运输站。　　我们停车位达到一万个停车位，可以说这个项目我们戏称为商业地产的百科全书，目前为止，我们能想到的各种类型的商业地产形态，在我们这个项目中都包括进去了，它实际是一个产业城，我们狭义上称为交易城，实际已经是个产业城。我们第一阶段营销业绩，从去年11月27号开始，到今年的4月10号，业绩不错，4个月时间销售3500多套，销售面积10万平米，销售额7个多亿，招商方

5、面，我们跟全国各大纺织、服装基地签约，有七个已经签约了，应该说刷新了中国商业地产的营销记录。　　这是当时盛况空前的场面，这是签约的场面。我们这个项目为什么能够取得这样的成功呢？从开放上和营销模式上来说，开放模式我用了两句话总结，采购商100％满意，经营户100％满意，以客户价值为导向的节约化开发模式，我认为这是现代的物流商业地产开发的非常重要的一种理念，也是必须要去遵循的一个商业规律，我先说采购商，它是终端的消费群，与ShoppingMall一样，一个ShoppingMall要成功，必须要有终端消费群的消费需求为导向，物流商业终端消费群就是采购商，我们是一级批发市场，那么有二、三级批发市场按

6、，终端消费群就是二、三级的采购者，采购商要100％市场，同样的商品在我们市场里面，要比其他市场价格要更低，以服装来说，我既让他采购到韩派服装，又采购到苏派服装，又采购到南派女装，品种很丰富，另外采购要依赖现代的物流体系，物流要最畅通，环境要最舒适，传统的市场里，脏、乱、差，这是很典型的现状，我们环境要最舒适，服务要体贴，信息要灵通。　　这个地方卖10块，那个地方可能卖15，我信息灵通，一看这都是一样的，这样采购商要做到信息灵通。采购商满意了、经营商也就满意了，所以说采购商的满意度是经营商满意度的基础。经营成本要低，经营换地要好，产业配套要全，营销推广要强盛，政府支持力度要大，这六点是建设超大

7、型的现代物流商业地产必不可少的六大要素。具体怎么操作呢？我简单过一下，从设计上我们已经突破了传统的批发市场，刚才我们说了我们经营环境要很舒适，设计我们请了美国著名的LLA，形成一体化的产业服务体系，包括商品交易中心、电子商务中心、国际会展中心和商务配套中心，传统的批发市场不可能称为现代的物流商业地产，它的基本功能是商品交易中心。但是现在真正的大型物流商业里面，应该包括后面这几个体系。　　这是我们服装批发市场，