商业地产开发模式

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1、·“3＋1”模式破译后商业地产时代·“3＋1”模式破译后商业地产时代上海鑫胜企业发展咨询有限公司陈倍麟熊琨前商业地产时代：单纯开发时代。后商业时代：专业化开发、运营时代。中国商业地产投资热始于2001年。其后几年间，国内商用物业的平均年供应增长率超过33％，处于高速发展的时期。但是，由于在此期间的商业地产只注重规模效应以及短期内资金的迅速回笼，很多项目以失败告终。截止到2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万㎡，占各类商品房空置总面积的27%，空置面积增速比商品住宅空置面积增速高出7.5个百分点。而200

2、7年，许多大中城市的新开工计划中，商业用房供应仍然保持着继续增长的势头，导致商业地产开发危机重重。在国家宏观经济持续稳定增长、细分市场尚不明朗、优质物业十分缺乏、国民消费率仅为60％（国际平均水平为80％）的良好市场背景下，本应颇具潜力的商业地产为什么会呈现这样一种状况？我们的商业地产开发存在哪些问题？又该如何去应对？本文就此作些分析。一、国内商业地产存在的问题1、融资渠道缺乏。长期融资渠道缺乏，一直是阻挠中国商业地产良性发展的硬伤。在国际上，REITs作为一种公募性质的商业地产融资渠道早已经发展成熟，目前美国大约有

3、300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。反观我国，由于法律和金融环境的限制，目前的信托纯粹属于私募性质，无法达到有效吸纳社会闲散资金的目的，商业地产投资开发的资金来源主要依靠银行贷款和自主投入。这种短期性、高风险的主流融资方式很大程度上决定了大多数开发商必须将快速回笼资金作为首要考虑，从而促使其采取建设→零售的传统操作模式，无法保障项目商业经营的整体协调和差异化特征，失败在所难免。82021-8-10·“3＋1”模式破译后商业地产时代·2、开发

4、流程错位。中国商业地产开发流程与国际通用流程存在显著差异，从下列流程图上可以看出，它在选址、风险评估、前期策划等环节上尤为弱化，不具有严谨、科学的特性，难以形成实质性的统筹模块。往往是地产开发在先，商业经营构想在后，建好项目，然后招商，既成物业与商家要求不符，再找商业公司策划，最终的结局还是没办法用。造成这一现象的原因有三点：一是由于中国市场管理体制的客观现状和一线城市中心地块的稀缺，地块竞标成为开发商前期工作的主要聚焦点，掩盖了其它环节的受视面；二是多年来国内房地产市场的一路走红，造成了许多开发商“开发＝盈利”的错

5、觉，简单地把商业地产当作房地产来开发，失去了商业操作中应有的警觉性；三是国内的商业地产过于年轻，开发商缺乏对产业的深刻了解，处于摸索和半盲目的状态，尚未形成一套完整的评估体系和操作指南。开发流程比较图示：选址建设经营定位选择管理团队招商运营调整点1调整点2国内传统开发流程：科学规范的开发流程：市场调查经营功能定位业态设计与主力店招商规划设计招商实施开业经营经营管理持续经营专家论证调整点2调整点1建设3、产品结构紊乱。82021-8-10·“3＋1”模式破译后商业地产时代·至2006年止，随着中国一线城市中一系列商业地

6、产开发项目的失利，中国商业地产产品结构不尽合理与区域分布不均衡两大问题逐渐浮出水面。突出表现为：体量不合理、针对性不足；同一规模、同一业态照搬硬套。例如：国外人均收入比我们高的国家，住宅小区建设底商的面积通常只占2％—3％。而我们现在的住宅小区开发，底商的面积动辄就占到了20％—30％，大大超过了终端市场的消化能力。又如：我们的一些开发商，做商业不进行市场调查，拿到地就立即按自己的“概念”进行开发，结果是做出来的物业形态传统，商铺像鸡蛋格子，不能满足不同商家的经营要求，没办法进行多样配置。其实我们都明白一个道理，就是

7、产品要跟着需求走。商业地产也是一样，不了解市场需要什么就盲目进行开发，注定要失败。4、盈利模式不当。这个问题是业内讨论最多的问题，大家也意见不一，我们在这里只想强调一点：商业地产不是房地产，它们的价值体现方式是不同的，所以盈利模式也必须产生相应变化。商铺投资与住宅投资的三大差别：性质的差别商铺是一种消费型中间产品，其价值需要通过经营、销售各个环节,被最终体现出来；住宅是一种消费型终端产品，其价值是通过出售得到实现；商铺是生产资料，在使用过程中会生成新的价值，即经营价值产生过程，并且还有商业市值（商圈地价）的增值；住宅

8、是一种生活资料，其使用过程是完完全全的消耗过程，不存在价值转移，只有地价的增值；商铺关注价值转移的方向、方式以及附加值的提升，由此而产生的商铺的外延性、派生性事项比较多。住宅使用者关注的是产品的本身，重视产品的使用功能，其派生的事项比较少。用途的差别商铺的最终用途是用于商业经营；住宅的最终用途是人类居住；商铺在使用过程中表现为开放空间；住宅在使