浅谈我国商业地产开发模式

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1、浅谈我国商业地产开发模式广东省东莞市石排镇龙腾路旁城市花园销售中心二楼摘要：商业地产开发是房地产开发的一部分，但是其与普通住宅开发有着木质的不同，釆取住宅开发模式进行商业地产开发必然会带来许多问题。如果说住宅存在一定比例的空置是合理的,那么商业地产的空置则是实实在在的社会资源浪费。我国某些地IX:商业地产的过度开发，应当引起各方重视。要控制商业地产的开发热情，必须从开发思路及开发模式上着手。木文通过对商业地产开发模式的分析，对我国商业地产的健康发展提供了一些借鉴。关键词：商业地产；开发；模式1商业地产的涵义商

2、业地产(CommercialRealEstate)是一个;有地产，商业与投资三重属性的综合性行业，从功能用途以及开发模式上明显区别于住宅、别墅、写字楼等房地产形式。商业地产主要集餐饮零枵、娱乐休闲等用途，是以持有物业的建设和整体运营为目的的房地产开发。商业地产的整体运营流程括前期的投资规划预算和商圈市场定位以及后期的持有物业招商、非持有物业销售和物业运背管理等环节，这要比单纯的住宅地产开发运营复杂多元，它是商业与地产结合的多元化复合型产业。因此，商业地产是多种商业形态的组合运营，既有住宅地产乂有商业地产，既有

3、高级酒店乂有高级公寓，既有休闲娱乐场所乂有商务办公场所，客观地解决了产业链和资金链的最优组合和良性循环。2商业地产开发简述商业地产开发是指作为投资主体的房地产开发商在对商业地产项目的前期规划、市场定位以及后期商业项目的整体运营等业务范围采取的一系列的商业活动。正是由于商业地产开发的蓬勃发展，导致社会商品零俦总额的大幅度增长。目前，商业地产开发项目已经从北上广深圳等一线城市转移到二、三线城市，并且逐步从传统核心商业区向副中心地带转移，一是这一地块的商业地产开发前景和空间好的，符合当地政府扩建新城的施政纲领，二是

4、该地块土地价格相对便宜，增值空间巨大，适合商业投资。3商、11＜地产开发的特征(1)投资规模大商业地产开发项0虽然会带来巨大的经济收益及社会效益，但是投入资金密集伴随高风险，从前期开发到后期经营，人约经历两至三年的过渡期，需要大量的运营资金投入，一旦出现开发商资金链断裂，就会导致整个项0运转停止。(2)可供选址范围小与住宅地产开发相比，商业地产开发的可选地块范围较小，选址人多局限于城市商业中心，这样的地块供给量较小，并iL要符合城市规划标准。(3)商业规划难度大商业地产开发既要面对主力商家的个性化需求，包括规

5、划设计标准，建筑标准，同时还要考虑整体项B的设计理念和设计风格，并要符合城市规划的设计要求［10］。(4)开发方式多样化商业地产开发可以为大型商场、直营专卖店、综合购物中心、大型超市等多种业态，同吋加盟商也可以选择不同业态的店铺，采取多样的经营方式。(5)商业地产开发门槛较高商业地产开发商不仅需要较强的前期商业规划能力及后期运营管理能力，还需要雄厚的资金实力，对开发商的资金链控制能力要求也很高。4商、11＜地产开发的原则4.1依法开发原则商业地产开发商根据该区域的规划建筑设计标准进行商业地产的开发运营，其重要

6、的前提条件就是依法取得该区域的土地使用权。在我国，商业地产开发的前提条件是通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权；农村集体所奋土地不能直接用于商业地产开发，集体土地必须经依法征用转为国冇土地后，才能成为商业地产开发规划用地。4.2统一开发原则坚持经济效益和社会效益统一的开发原则。商业地产开发冇其独特的行业属性，开发商重视商业地产项0的经济价值，地方政府重视地产项0的社会效益，两方面缺一不可，只有相互兼容才能达成商业地产项目价值的最大化。4.3综合开发原则商业地产开发商要坚持商业地产项0的综合开发原则，既满足

7、项0本身的规划布局要求，又要满足周边市政配套建设的要求，这样冇利于实现城市总体规划，改变城市的面貌，并且奋利于城市各项基础建设的协调发展，缩短建设周期，提高商业地产项0的建设进度。5我国商、Ik地产开发模式5.1万达模式：订制开发+组合开发作为中国商业地产的龙头企业，万达商业地产股份有限公司拥有中国商业地产第一品牌“万达广场”，从2001年开创至今，经过12年的发展壮大，已经从一代单店、二代组合店发展到今天集合了商业中心、商业步行街、五星级洒店、商务酒店、写字楼、高级公寓的三代城市综合体，现在的“万达广场”己

8、经成为中国商业地产行业的领导品牌。这一骄人业绩离不开万达商业地产独有的“订制+组合”开发模式，该模式实现了万达广场的快速复制，成为国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。所谓订制开发，就是项0规划选址之前就与主力店商家签订战略合作协议，双方一冋对商圈进行准确的分析、合理的市场定位，并且在建店要求、业态组合、设计标准等诸多环节进行技术对接，具体包括联合协议、共同参与、平均租金、先租后建四个方面