浅谈万达商业地产开发模式的优劣.doc

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1、浅谈万达商业地产开发模式的优劣2009-12-2918:37来規:未知ft/chacker<..1(:331次有人说中国商业地产出现万达现彖•它成了中国商业地产的开路先锋;有人说它的模式其实在国外词空虬并不算什么创新的开发模式;有人说它的订单开发足开发商业地产的宝典；貞是如此吗？早期万达商业广场以带租约销隹模式，太多以均价毎平方米近6万元的价格有人说屮国商业地产出现“刀达现象”，它成了屮国商业地产的开路先锋；有人说它的模式其实在国外司空见惯，并不算什么创新的开发模式；有人说它的订单开发是开发商业地产

2、的宝典；真是如此吗？早期力-达商业广场以带租约销售模式，太多以均价每平方米近6万元的价格出售给屮小投资者，短期内迅速回收了数亿元资金。然而由于产权多元化、经营分散化，造成客流量太小，商户亏损严重。前后历经数次开业停业，都以失败告终。从2004年开始，陆续有业主将万达告上法庭，直至2006年10月，万达拿出了8亿元进行回购，但业主却“不认帐”o万达只有走“行政路子”动用了最后一招——拆迁。浅谈万达商业地产开发模式的优劣2009-12-2918:37来規:未知ft/chacker<..1(:331次有人

3、说中国商业地产出现万达现彖•它成了中国商业地产的开路先锋;有人说它的模式其实在国外词空虬并不算什么创新的开发模式;有人说它的订单开发足开发商业地产的宝典；貞是如此吗？早期万达商业广场以带租约销隹模式，太多以均价毎平方米近6万元的价格有人说屮国商业地产出现“刀达现象”，它成了屮国商业地产的开路先锋；有人说它的模式其实在国外司空见惯，并不算什么创新的开发模式；有人说它的订单开发是开发商业地产的宝典；真是如此吗？早期力-达商业广场以带租约销售模式，太多以均价每平方米近6万元的价格出售给屮小投资者，短期内迅

4、速回收了数亿元资金。然而由于产权多元化、经营分散化，造成客流量太小，商户亏损严重。前后历经数次开业停业，都以失败告终。从2004年开始，陆续有业主将万达告上法庭，直至2006年10月，万达拿出了8亿元进行回购，但业主却“不认帐”o万达只有走“行政路子”动用了最后一招——拆迁。例如作为当时万达集团在全国兴建的9大商业广场之一，于2002年投巨资兴建次年年底开业的沈阳万达商业广场从诞生之初就没过一天“好日子”，现在又不得不面对还不到三岁就突然惨遭拆迁的厄运。这是万达早期开发模式种下的其屮一个恶果。每个成

5、功者在没有成功之前跟普通的企业没有任何区别，当成功后包装自己都是堂而皇Z,外行的人太多只是见到其表现呈现出来的繁荣景象。如此复杂、漫长的盈利模式没有多少开发商愿意为之，我所接触地产商没有多少愿意选择商业地产为企业发展的主业务。毕竟在屮国这个发展屮的国家盈利的方法是如此的多。（责任编辑：联街网）共2页:浅谈万达商业地产开发模式的优劣（2）H2009-12-2918:37廉給未知（1chacker「:332次在失败中成长，经过不断的实践模索.万达进入了进化的第二阶段,找到自己在中国如鱼得水的开发方法城市

6、综合体，通过住宅、公寓、写字楼等物业进行短期套现，而不是简单的将小店面分拆销售，这样就有可能做到既解决在失败屮成长，经过不断的实践摸索，万达进入了进化的第二阶段，找到自己在屮国如鱼得水的开发方法——城市综合体，通过住宅、公寓、写字楼等物业进行短期套现，而不是简单的将小店面分拆销售，这样就有可能做到既解决短期开发资金，又可以通过不断运营提升小店面的租金价值，最终实现整个商业物业的投资回报率。第三阶段就是输入经营，在与大商家合作的过程屮观察到i些可以口己发展的业态，在有些项Fl无法招到主力店的情况开始尝

7、试自己界入运营，比如万千百货、万达影院，这些不断的摸索是积极的信号。但是结局如何，仍然将会而临很多跨行业带来的管理问题。广东商业地产的操作者因为近香港的近水楼台的关系，较早接触香港正宗的商业地产运营理念及培训；站在专业客观的角度，作为最早受香港商业开发的教育，我们不认为万达的商业模式有多么的先进，因为它的本质仍然是地产开发，快速滚动的住宅开发模式，只是它通过极低的条件，较好的利用了一•些商业甜牌商家的招牌下整合成商业地产的平台。在全国各地攻城掠地，占领了黄金地段。按理说应该是很受资本市场喜欢的，为什

8、么它一直到现在都没能上市呢？深层的原因其号称的强强联合商家能产生的租金实在不怎么吸引人，而且大部分的物业因大商家苛刻的承租条件而提升空间并不大，而这恰恰是投资市场最为核心的要求——投资回报及未来的增长潜力。这正是他们的瓶颈所在，而口要解决并不是容易的事。商业竞争从低端的竞争向高端发展，它们要达成一个如香港大古企业、日本佳士客等的专业商业地产商，还有很长的路要走，如何提升价值并最终与资本市场连接价值最大化才是根本，毕竟商业地产回到其核心就是在于运营提升的价值，为什么物业