商业地产开发经典模式分析

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1、商业地产典型开发模式hltpy/news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者：E水2011/10/2518:46:16I第1页：商业地产典型二］提要：群雄乱占的时代有泥腿子，也有专业的投行，目前中国商业地产有十种典型的开发模式，可供学习和借鉴。王永：CR1C（微博）商业顾问总经理10年前,人们还都在问“什么是商业地产”；5年前,大家关注的是“谁在做商业地产”:今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。商业地产现在很火，房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。这不禁让人心生

2、疑问：不发力商业地产就不是大牌开发商？在这个群雄乱占的时代，我们走向何方？我认为，群雄乱占的时代有泥腿子，也有专业的投行，目前中国商业地产有十种典型的开发模式，可供学习和借鉴。典0开发■式SOHO中03以卖住宅的方式卖爲苗・现金为王金■以住宅为圭的郊区大倉城市塚合体的员担宝龙农村色BB城市.金潭的損仿奢万达全业态城市纬合体的连儀化复材打遣世界级隊合裔业物业井长期持有中粮主题化撮作的大悦城權式.经営效率至上华润购初中心的品牌化战歸（万彖叢、欢乐戏）资本♦商业经倉互动的典范华侨城強一成功的・歳再♦商业♦地产•SM飞机到H里.地产到埸里—

3、—空手ifi（盗）商业地产典型开发模式之现金为王：SOHOSOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。其开发模式的特点主要表现在以下四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求（街区/SOHO/写字楼做法）；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。商业地产典型开发模式之平衡中庸：万达万达第一代产品是单店模式，通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力,再通过高价出售底铺盈利。万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大,于是万达将部分压力转嫁

4、给购买铺面的小商户。万达广场有1氓-20%左右的店面出售，以回收部分资金。由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。万达第二代产品是纯商业组合店模式。第二代万达形成购物屮心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。在主力店和单店的构成比例方面，原来购物屮心(Ma11)的主力店占面积的85%,单店只占15%。万达第三代产品是城市综合体。总结了笫一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性后，万达进入了第三代万达广场的开发。万达广

5、场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级洒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业小心地位得到显著加强。核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为占项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。由此可见，万达的集团策略是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业琏，核心在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。那么，万达模式能被复制吗？我认为万达成功的关键要素有以下四个：1.品牌影响力强，能主动选址。万达第三代城市综合体的选址

6、一般有三种情况：第一种，选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场万达等；笫二种，选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速，如宁波鄭州区等；第三种，选择城市的新兴商圈，如北京的CBD万达商业广场。2.低价拿地。在万达开发的商业项目中，第一、二代产品的土地，基本是与政府洽谈，以招筒形式完成。从近期万达土地储备的资料看，万达的土地获取方式仍为与地方政府以招商形式洽谈土地，再通过“招拍挂”形式拿地，鲜有竞争者。对地价水平，销售部分即使打7折，也有的赚。而通过并购方式获得土地，在万达己有项目中所占比例很少。3.主力店、全业态组合

7、容易复制，能制造繁荣景象，对主力店的资源掌控。对主力店的掌控力度是万达集团商业地产的首要特点，也是创新。万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合开发协议，共同选址、约定信息共享等双方权利和义务。4.快速开发、快速销售，尽可能提高资本周转。万达每年十五个以上项目开业，拿100米冲刺的速度跑万米；拿地一年内销售奖励，拿地三年内开不出來下岗??这些都是万达成功要素之四。总地来讲，万达开发模式是全业态城市综合体的连锁化复制。除万达地产外，泛城市综合体的鼻祖，城郊大盘综合体的先行者一一金源，以及万达的模仿者，农村包围城市的宝龙的商业地产

8、开发模式同样属于平衡中庸模式。、商业地产典型开发模式之资产经营：恒隆恒隆地产的发展历程是从两条腿走路到重资产持有经营。历史上，恒隆地产在出租物业和开发物业上一直采取“两条腿”走路的策略，即在出租物业上实施“顺周期”的扩张战略,而在开发