深圳商业地产调查报告之一：拯救东门商圈

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1、深圳商业地产调查报告之一：拯救东门商圈  引言东门是深圳历史最悠久的商业集结区，不知从何时起，人们在这个地名的前面加上了一个“老”字。老东门仿佛是这座城市的象征，如同北京的王府井、上海的城隍庙，浓缩了深圳这座大都市刻骨铭心的历史印记。一年四季，自早到晚，这里人流不息，不知不觉地成了深圳平民阶层的休闲和购物天堂。没有x门的深圳，今天会是什么模样，我们已经无从想像。如今的东门，依然是那样的车水马龙、人流如织，然而，核心地位和商业功能正在遭遇严重退化，其历史作用岌岌可危。于是许多深圳人不约而同地喊出“拯救东门”这样一个发自心底的呼唤，因为深圳实在不能没有东门

2、，她是这座国际化大都市难以割舍的历史丰碑。现状冷暖东门两重天19**年的东门，规模还没有今天这样庞大，基础设施也不如眼前这般完善，然而当时东门的商铺却成了各方投资客争相抢购的热点，以致东门中路九龙城广场一楼金店每平方米卖出了36万的天价。时隔几年，东门的繁华依旧，然而，它的骨子里已经深深地折射出未老先衰岌岌可危的征兆。三楼以上均现空置**年曾经显赫一时的某商城，虽然坐拥黄金地段，然而其经营景况已然今非昔比。除了一楼仍在经营廉价服装，四楼包作本色酒吧外，二三楼已息业，既便是一楼临街的服饰铺面，其人流也是寥寥无几，一派凄凉的景象。旁边的另一商城情景似乎更惨

3、，大部分铺位还未租售，许多铺位出租价被压到每平方米160多元，问津者依然不多。令人吃惊的是，除了茂业百货、太阳百货等少数商场外，几乎所有的商厦三层以上都有一定的空置率。商业铺位的大量闲置，直接导致东门商铺出售价格整体下滑，跌幅与几年前相比达到50%之多，而商铺租金已经低于华强北商圈价格，并大有日渐下跌的趋势。另一个显示东门整体景气度不佳的现象是，过去许多被发展商用作不动产投资不愿出售的临街铺位，现在几乎无一例外地都纷纷拿出来出售，似乎发展商对原本看好的东门商业前景失去了信心。后续增量不断跟进尽管东门商业已呈过度饱和的状态，但目前依然有几大项目在建或准备

4、招商出售。从目前商厦的数量和规模来看，东门的商业建筑面积已经超过50万平方米，面积在1万平方米以上的大商场已达20多家。近期的鹏运广场，中旅接手的莎广场，以及过去几幢烂尾楼项目正在盘活之中，可望不久将新增商业面积近10万平方米。有关人士认为，东门未来的商业潜力已经严重透支，倘若不采取紧急措施，重新整合资源，规划未来，现有的商业面积已经无法支撑日显萧条的经营局面，更何况后来的商业新增面积。症结功能弱化客层走低对于东门每况愈下的局面，业内人士将其归结为城市新商圈崛起的必然趋势。持这种观点者认为，近几年华强北商圈、人民南商圈以及西部南山专业市场的迅速发展，已

5、经形成了一个多中心城市商圈格局，在这一格局主导下的东门商圈，其功能逐步弱化实属正常现象。还有一种观点认为，东门各商厦功能同质化、业态层次单一、经营档次低是问题的主要症结。事实上，就东门商业现状来看，客流量多的无非是一些临街铺面，而这些铺面均以服装经营为主，且绝大多数是廉价服饰。为了迎合东门消费者的求廉意识，除太阳百货、茂业、天虹等知名商场外，其余商场均经营档次较低的商品，这越发造成东门客层逐渐走低，形成了东门独具特色的“恶性循环”机理。失却历史失却传统www.lke5.com中国最庞大的资料库下载我们认为，上述观点虽然点出了东门的一些病态，但那仍是浅层

6、的或者说是表面的东西，东门问题的实质究竟是什么？东门的实质在于它正走在逐步失却历史、失却传统的商业路途上，这是导致东门商业功能日渐弱化、核心地位岌岌可危的根本所在。以上海为例，上海也是一个多中心的商业城市，无论是名扬海内外的南京路商业街，还是后来的淮海路、陆家嘴等多个新生商圈，最终还是无法取代城隍庙的历史地位，城隍庙的商业依然火爆，且规模越做越大，原因何在？就在于城隍庙延续了上海的传统文脉，成为这个国际大都市无法舍弃的历史情结。东门作为深圳的象征，历史上曾经是省港大罢工的基地，过去东门搭台演大戏，宝安、惠州等地的居民都跑来赶集看戏，客家、潮州、南粤文化

7、曾经在这里有过深深的融合。遗憾的是，今天我们已经很难找到这种文化印记，这里没有博物馆，连可以坐下来的茶馆、凉亭以及小吃一条街都难以寻觅。记得前些时候，太阳百货旁边曾经有过一些食肆、洗脚店等特色店铺，但时间不长就被取缔了。试想，仅靠服装、鞋帽能够做大东门吗？没有文化、遗失历史的东门注定要衰下去么？出路打造岭南文化特色新东门拯救东门，必须彻底扭转各商厦功能同质化趋势。调查中我们发现，东门商圈仍然是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，几乎囊括了所有的商业经营类别。问题是业种比例严重失衡，服装所占份额竟超出所有品种的总和，这致使其他经营品种不得不在服装的夹缝中艰

8、难生存。而以偌大和单一的服装阵容，要想做大东门，显然是不切实际的。因此东门的出路，在于打造体现