建筑物区分所有权制度若干基本研究

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1、建筑物区分所有权制度若干基本研究　　建筑物区分所有权作为当代民法一项重要的不动产所有权形式，自十九世纪初叶迄至二十世纪六十年代，已为英美法系与大陆法系各国民事立法所普遍确立〔1〕，并由此成为各国和地区法制上的一项重要制度。然而，尽管我国目前在事实上已经形成且大量存在多个甚至上百个所有人共同拥有一栋建筑物的多种所有制形式和制度，但迄今为止，我国理论界对此问题仍缺乏深入、细致的研究，更谈不上理论体系和有关立法的建立和完善。有鉴于此，本文试图对该领域中若干基本问题作一研究，以期有益于我国建筑物区分所有权制度的建立和完善

2、。　　一、建筑物区分所有权名称之比较与选择　　关于“建筑物区分所有权”一词的表述，各国立法例上不尽相同。日本称之为“建筑物区分所有权”，德国和奥地利称之为“住宅所有权(Wohnungseigentum)”，法国称之为“住宅分层所有权”(laprop-riefeparetagesauparapartements)”，瑞士称之为“楼层所有权(Stockwerkseigentum)”，美国一般称之为“公寓所有权(ownershipofapartmenthouse)”，英国、新西兰称之为“住宅所有权(ownershipo

3、fdwelling—house)”。这些表述尽管名称有异，但实质内容相同，都是以建筑物的某个特定部分所享有的所有权的抽象概括。然而从比较法和语义上看，笔者认为在上述名称中，日本立法采用的“建筑物区分所有权”最为科学。其理由如下：　　(一)“住宅所有权”中的“住宅”，辞书上解释为“住家的房屋”。〔210〕据此解释“住宅所有权”是指对“住家房屋的所有权”。这样，无论是一座供住家用的无楼层的平房，抑或一栋供住家用的高楼大厦，均可视为“住家房屋”，两者并无实质区别。然而，前者是单一权利主体对整个平房所享有的所有权，并不发

4、生建筑物区分所有权问题;后者是多个不同的所有人分别对整栋高楼大厦的特定部分所享有的所有权，从而发生了区分所有权问题。可见“住宅所有权”外延太宽，以至于把所有对住家房屋的所有权包括起来。　　(二)“住宅分层所有权”和“楼层所有权”从语义上均可理解为“对住家的房屋的某一楼层的所有权”，这种所有权不过是建筑物区分所有权之一种，即对横向分割的区分所有建筑的所有权。但建筑物区分所有权除了这种类型外，还有对纵向分割和纵横结合上分割的区分所有建筑的所有权，即连栋住宅(分间)所有权和(分套)住宅所有权，用其来表述建筑物区分所有权

5、，同样不能涵盖所有的建筑物区分所有权，也不准确。　　(三)“单元住宅所有权”仅指分套住宅所有权，用其来表述建筑物区分所有权，同样不能涵盖所有的建筑物区分所有权。　　(四)“公寓所有权”中的“公寓”为外来语，它是指由数个分立住宅组成，且每一住宅必需在用益上可以独立的成为一个寓所的建筑物。〔3〕据此解释：那么一座一层楼的由独立寓所所构成的公寓，其权利人可以分别对其寓所享有所有权，他们之间并不发生区分所有权问题。所以，“公寓所有权”的表述同样不准确。　　(五)“建筑物区分所有权”中的“区分”，日语为“クフヅ”或“クオヶ

6、”，〔4〕相当于汉语的“分类”、“划分”的意思。据此解释，“建筑物区分所有权”是指对建筑物的与其他部分区分开来的某一特定部分所享有的所有权，它既包括分层住宅所有权，又包括连栋住宅所有权，还包括分套住宅所有权，它适用于一切类型的区分所有建筑物的权利状态。因此，它能够比较恰当地概括这种所有权形式，且不致产生歧义〔5〕，不失为最佳的表述语。我国理论与实务应采此表达术语。10　　二、建筑物区分所有权界定之分析与衡量　　关于建筑物区分所有权的界定，各国理论与实务上主要有以下几种学说：　　(一)一元论说，又称一元主义或一元论

7、说。它又可分为“专有权说”和“共有权说”。　　1.专有权说。此说最早为法国学者在解释法国民法典第664条时提出。〔6〕认为：建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权(专有权)，并得到我国台湾学者史尚宽先生〔7〕和日本著名学者我妻荣先生〔8〕等支持。在法制上，专有权说为立法所肯定，首先始于1804年《法国民法典》第664条所谓“建筑物之各楼层属于不同所有人”的规定。《日本建筑物区分所有权法》也采取了专有权说，该法第2条第1项规定：“本法上的‘区分所有权’，是指依照前条的规定，以建筑物的部分为标

8、的所有权而言(此应除去第4条第2项中所规定的共有部分)。”　　2.共有权说。此说最早为法国学者普鲁东(Proud'hon)与拉贝(labbé)在解释民法典第644条规定时，针对上述法国学者之专有权说而提出的。该说以集团性、共同性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有，认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。《瑞士民法典》采取共有权说，