锋凌房产项目行销企划书

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1、锋凌房产项目行销企划书一、市场分析篇概述扬州的房地产市场正在随着整个城市高速启动的市政建设而蓬勃发展。扬州市新的领导班子上台后，整个城市的建设速度得到了大幅度的提高，对古运河的全面整治，对老城区的大规模拆迁以及开发区的重新定位和建设等工作的展开，为扬州房地产市场的发展创造了良好的外部环境。30目前扬州市共有房地产开发企业120家，市区部分有80家，大部分是三级资质，拥有注册资金2000万元以上的二级资质企业不多，2001年共开发了200万m2。2001年，全市房地产开发投资17.93亿元,比2000

2、年增长了16.2%,占社会固定资产12.45%,其中住宅投资13.62亿元,市区房地产开发投资12.66亿元,比2000年增长了16.85%，其中住宅9.1亿元;2001年全市施工面积191.9万m2,比2000年增长3.73%,其中市区116.68万m2,比2000年增长了5.11%,其中住宅面积100万m2,销售情况良好,空置一年房屋面积仅有6.8万m2，空置面积之低在全省少有;2001年全市商品房实际销售面积56.3万m2,比2000年增长14.9%,销售额9.03亿元。同时，扬州市共有物业管

3、理企业60家，托管小区38个，托管面积590万m2，有2个住宅获得国家物业管理优秀示范小区。扬州市的土地开发采用拍卖的方式，从官方反馈的资料显示，扬州目前每亩土地的平均单价为80万元左右，范围在70~200万之间。随着扬州经济和市场的不断发展和开放，现在的土地价格升值很快。2002年5月16日召开的扬州土地拍卖会上，共拍卖土地12块，成交11块，最低价格元/亩，最高价格元/亩。扬州市区的房地产建设主要是老城区的拆迁改造工程，目前正在使用的拆迁管理条例是暂行的，新的《城市房屋拆迁管理办法》正在审批过程

4、中，即将出台实施。扬州市的土地级别分成3等级，所以相应的拆迁货币补偿每平方米的价格也是不一样的，1级地段的价格在1800元/m2左右，全市的平均价格在1450元/m2左右。扬州房地产市场分析扬州房地产市场就整体而言，无论是发展前景，还是整体实力，在苏北城市中是领先的。从本次实地的市场调查所所得的资料和数据显示，该地区的发展空间非常大，创造利润的机会很大。随着5月16日扬州房地产市场又一轮土地拍卖的成功，新的开发浪潮即将开始，从市场发展规律的角度来看，扬州房地产市场中谁敢先“吃螃蟹”，谁的产品可以区隔

5、于市场，谁将在这一轮的竞争中获得主动。301）产品：此次调查的11家楼盘中基本全部是5~6F的多层产品，80%的产品为砖混结构。1F均为自行车库，高度在2m左右，面积在5-20m2，汽车车库的高度为2.35m，面积在18~23m2；2F以上是住宅，面积在60~180m2（别墅多为双联式，面积在220~280m2）。主力套型为2室2厅1卫和3室2厅2卫，主力面积为80~110m2，朝向均为南北朝向。产品的外立面大部分采用底层花岗岩面砖，上部优质彩色面砖，楼梯道铺设防滑地转，木制或不锈钢扶手。广泛地采用

6、大外飘窗和全封闭观景阳台的设计，使产品本身在采光和空间方面得到较好的诉求。所以产品本身在房型设计上和大城市的同类产品已经没有太大的区别。从调查的楼盘来看，开发商缺乏对未来市场发展趋势的把握，对于产品需要区隔于市场，拥有自己的特点的意识不是很强，如小高层、跃层、复式的产品在市场上只占非常小的比例，错层的产品更是几乎没有。产品的单一化说明扬州的房地产开发才刚刚开始，随着市场化的深入，产品必将向多元化，可持续发展化的方向转换。经过详细的市场调查和论证显示，扬州的房地产市场随着需求多元化、土地成本提高的客观

7、因素影响，小高层，高层、复式的产品将成为这一轮新的开发的重点和热点；2）30价格：扬州房地产市场的平均价格为1712元/m2，经济适用房单位价格为1300元/m2。从市场调查的数据显示，扬州房地产市场的各个楼盘之间的价格差异不是很大，范围在1200~2800元/m2，别墅的价格在2800~4400元/m2。车库的价格在600~850元/m2，阁楼的价格在800元/m2，入住费用为4000~8000元（水电增容，太阳能热水器，电子防盗门，煤气管道，装潢押金等），物业管理费用均为0.15元/m2。多层住

8、宅总价在12~20万左右，别墅总价在80~100万左右；1）地段：扬州目前的新建楼盘主要集中在城市的外围，东部的老城区和西部的开发区集中了较多的新建楼盘。这些楼盘距离市中心都在15分钟公交车程范围内。其中西部的楼盘因为周边原有居民小区的成型配套，以及政府对该地区市政建设的大力投入，该区域楼盘的开发将呈产品多元化，市场化，国际化的方向发展；2）景观：扬州的房地产业正逐渐的进入了理性化发展的轨道。从以前“只要有地就盖楼，就有人买”的观念中，随着时代的变迁与进步，让开发商和