连云港北崮山项目市场可行性研究报告

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1、目录前言4第一章项目概述51.1、建设单位简介51.2、项目地块分析51.2.1、地块经济技术指标51.2.2、地块的基本概况61.3、地块周边资源分析61.3.1、项目用地周边大环境优美61.3.2、地块交通条件较便利61.3.3、周边市区配套设施暂时不完善6第二章投资背景72.1.连云港概况72.2.连云港市宏观经济环境分析及预测72.2.1.经济发展高位运行，总量实现历史突破72.2.2.结构调整成效明显，发展质量有所提高92.2.3.居民生活水平显著提高102.3、城市规划分析132.3.1连云港市城市性质、规模132.3.2连云区规划142.4、区域人口及人口

2、流动趋势152.5、政策引导健康房地产市场162.5、综合分析17第三章连云港市房地产市场分析193.1连云港市住宅市场成长状况193.1.1市场投资量逐年增加193.1.2市场供求趋于平衡203.1.3住宅产品品质显著提升243.1.4住宅价格稳步上涨243.1.5住宅营销水平提高263.2连云港市住宅板块划分263.2.1中心区273.2.2东区273.2.3南区283.2.4西区283.2.5北区293.2.6连云区293.3地块区域住宅市场分析303.3.1市场投资量逐年增加30663.3.2市场供求趋于平衡303.3.3住宅产品品质显著提升313.3.4住宅价

3、格稳步上涨313.3.5住宅消费群分析323.3.6住宅营销水平提高323.4典型项目分析333.4.1久和国际新城333.4.2新港国际343.4.3温哥华国际花园353.4.4其他363.5类比城市——日照市分析37第四章地块区域住宅市场预测394.1住宅供求预测394.1.1住宅供应394.1.2住宅需求414.2住宅产品预测424.3住宅价格预测424.4住宅消费群变化预测424.5住宅营销水平预测44第五章项目分析465.1、连云区区域研究分析465.2、项目的动态SWOT分析465.2.1、项目“动态SWOT”分析465.2.2、本项目主要竞争板块分析505

4、.2.3本项目区域与核心竞争板块对比分析505.3项目综合分析及建议515.4综合分析市场可行性53第六章项目开发556.1、土地升值潜力初步评估556.2、项目方案初步定位556.2.1、立即开发与作为土地储备优劣势分析556.2.2、初步规划方案566.3、工程计划576.4、销售计划57第七章项目价格评估及项目投资收益分析597.1项目价格评估597.1.1项目所在区域房地产价格分析597.1.2项目核心竞争板块商品房价格597.1.3项目所在区域房地产价格走势分析607.1.4本项目开发期价格评估及价格变化预测607.2、项目开发成本测算61667.3、项目资本

5、金投入及投资收益测算617.3.1销售收入的初步估算617.3.2项目财务静态投资分析62第八章风险分析及规避提示638.1、市场风险分析638.2、经营管理风险分析638.3、金融财务风险分析63第九章结论建议659.1、结论659.2、建议6666前言今年11月份，南京国商营销策划顾问有限公司接洽东盛公司连云区墟沟地块可行性研究。通过前期对连云港市房地产市场和项目的了解，并和连云港市、连云区相关政府职能部门以及连云区居民的沟通。我司希望通过我们的参与，为贵司提供更加详细的连云港房地产市场情况和项目地块的分析，从而为贵司拿下该地块的可行性进行更有力的论证。对本项目可行

6、性的研究思路：在本报告中，我们首先从城市概况、城市规划、城市经济等方面研究连云港市和连云区的基本情况；其次是对连云港市和连云区房地产的市场研究，包括政策分析、市场特征、发展情况、连云港各区域价格走势、房地产市场发展前景预测；第三，对连云港同类个案的调查分析；第四，对地段进行研究分析，包括地块的基本情况和项目的SWOT分析；最后对项目拟方案的财务分析和风险分析以及结论建议的分析。通过以上几点的综合分析从而论证拿下该地块的可行性。当然，由于部分思路还不够成熟，我公司希望能同开发公司、相关规划设计单位坦诚沟通，进一步优化并形成共识，确保本项目的成功运作。66第一章项目概述1.

7、1、建设单位简介连云港东盛房地产综合开发有限公司组建于1987年，2001年成功地进行了体制改革，公司现在的经营性质为股份制有限责任公司。1997年被江苏省建设厅批准为国家二级城市综合开发企业，荣获江苏省住宅综合质量信得过单位、江苏省诚信单位等光荣称号，2003年被评为“中国房地产业十佳诚信企业”，2004年被评为江苏省房地产开发企业五十强，蝉联三届市级精神文明单位。公司注册资金2060万元，固定资产达壹亿捌仟多万元。公司拥有一支经验丰富、专业性强、技术力量雄厚、职业素质高、作风硬的房地产开发队伍和物业管理队伍。公司成立十七年来，共开发建