世纪花园二期营销策划案

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1、世纪花园二期营销策划方案第一章前言世纪花园2期即将进入全面销售阶段，此策划案是在世纪花园2期开盘销售前所作的一个总体营销策划案，本案力求在全面考量市场和项目自身情况下，对项目营销工作做出长期有效的战略性指导。本案主要目的市要确定项目营销的主体指导思想，在其他的具体营销工作方面未作深入细致的探讨，只作着重性的分析。第二章项目概况一、地理位置本项目位于胜利南路和城南大道交汇处的东南角上，是西昌老城区和城南新城区交汇的核心地段。拥有新城区良好的居住环境的同时由于紧邻老城区，交通也极为便利，特别是相对于

2、城南新区其他地段。二、土地四至本项目东面为东河，与民族体育馆隔河相望，在东河与项目之间规划修建的市政道路已经开始动工；南面为世纪花园一期（已建成）；西面为世纪MALL（拟建）；北面紧贴城南大道三、项目产品设计概况本项目由7栋建筑楼宇呈半围合组成，其中5栋为12层高的小高层电梯公寓、另有三栋多层住宅。共有约200套住宅，约26000㎡；另有商铺约1700㎡。第三章西昌市场住宅市场状况一、市场宏观环境分析（一）城市概况凉山州位于四川省西南部，幅员广阔，自然资源（尤其是旅游资源）十分丰富。全州辖西昌、

3、木里、盐源、德昌、会理、会东、宁南、普格、布拖、金阳、昭觉、喜德、冕宁、越西、甘洛、美姑、雷波17个县市，总人口400多万。州府所在地西昌是凉山州政治、经济、文化的中心，全市辖8个镇、29个乡、6个街道办事处，总人口61.88万，其中市区人口约25万。西昌城区平均海拨1560米，这里冬无严寒，夏无酷暑，日照时间长，夜月格外明亮，素有月城之雅称，也是世界闻名的航天城。近年来，随着旅游业的火爆，各级政府不断加大对旅游资源的开发和城市形象的打造，西昌城市发展变化突飞猛进，城市人居环境优越性明显，常年外

4、来旅游观光、居住养老、避寒人群十分庞大。资源的丰富铸就地方经济蓬勃发展。“十五”21期间，西昌全市国内生产总值年均增长14.4%，名列全国少数民族自治州州府城市第四位，综合经济实力进入中国西部地区强县。西昌市财政收入在四川省182个县区评比县级经济综合实力排名中占第八位。据统计部门数据显示：2005年全州完成国内生产总值达76.04亿元（现价），比上年增长13.6%；西昌市区在职职工年平均工资水平14733元，比上年增长9.7%；城镇居民人均可支配收入8908元，比上年增长15.5%；居民人均消

5、费性支出6255元；城镇居民储蓄余额48.2亿元，比上年增长17.7%。西昌全民收入消费水平在中国西部地区排列前矛。（二）西昌房地产开发情况随着经济的发展和居民生活水平的提高，西昌房地产市场同时也保持着旺盛的消费势头，房地产投资开发建设也显得十分火爆。（近两年西昌房地投资开发情况见下表）：近两年西昌房地产投资开发情况（单位：万元）项目2004年2005年增长情况增长率房地产总投资额29,17851,18522,007+43.0%新开工面积479,876700,977221,101+31.5%竣工

6、面积77,531211,257133,726+63.3%销售面积134,323197,10662,783+31.9%住宅销售均价1,4301,550120+7.7%（以上数据来源于统计局、房管局）小结：以上可以看出，西昌市辐射下属区县较多，城市人居环境优越性明显；地区资源丰富，经济活跃，外来流动、定居人口较多。近年来，外部条件的不断成熟促进地方房地产市场保持着供需两旺良好局势，房地产开发大环境机会好。为迎接2006年四川省冬旅会，西昌市投入大量的财力，全面整改市容，这无疑又是西昌地产市场发展的一

7、剂强心针。二、市场竞争环境21近年来，全国各地房地产行业发展变化巨大，西昌当地也同样在短短几年，经历了巨大的演变。房地产市场竞争环境的分析，让我们从几年前项目1期开发时的市场情况总结开始，再就当前的市场情况具体阐述，从中摸清市场的变化。（一）西昌房地产发展回顾1、本项目开发前期根据03年8月我们对西昌市楼盘的调查。当时主要住宅项目有：长安花园、欧典嘉园、月都花园、光彩城市风景、华景园、金龙家园、金厦攀星花园、鑫海花园、兴康苑、阳光城市花园等。通过对上述各项目当时调查数据的综合分析，得出下述结论：

8、●建筑规模：当时西昌市除长安花园规模大以外，绝大部分住宅项目规模偏小，如欧典嘉园占地仅8667平方米，月都花园占地6670平方米。由于规模小，难以形成居住所需的小区及环境配套建设。●开发区域：分部零散，城南大道以南还几乎没有新建商业楼盘。●项目类型：西昌当时的住宅基本以6层的多层住宅为主。●绿化率：因规模小，无法形成完整的绿化环境，项目绿化规模小。同时环境绿化设施太单调，缺乏生气，更别谈园林景观。●开发档次：档次都不高，外立面单调、建筑形式单一，产品同质化严重，不具备项目独特的标识性。●户型面积