房地产开发投资决策及风险控制分析.docx

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房地产开发投资决策及风险控制分析摘要：随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场保持着比较良好的发展态势。房地产市场的健康和稳定发展关系到国计民生，伴随我国住房制度、土地使用制度改革工作的深入推进，房地产市场迎来了新一轮的发展变革，在这个过程中各大房地产开发企业面临着重大的风险挑战。相关企业在进行房地产项目开发的过程中，投资决策阶段是最具风险性和不确定性的阶段，为了更好地控制投资决策风险，提高房地产开发投资收益，本文分析影响房地产开发投资决策的因素，对于该阶段存在的风险问题进行罗列，并就房地产开发投资决策风险管理内容及风险控制策略加以探讨，以供参考。关键词：房地产开发；投资决策；风险控制引言房地产行业是国民经济发展中的重要支柱型产业，但是房地产开发大多具有资金数额巨大且建设周期长等特征，房地产项目收益受到政策、经济、自然及社会等诸多因素的影响，因此房地产项目开发建设本身存在较大的风险。目前强化风险管理，提升房地产开发项目的风险控制水平已经成为广大企业的共识。在进行房地产开发建设的过程中，主要包含4个阶段，分别是投资决策阶段、前期准备阶段、项目施工建设阶段、租售管理阶段。在整个的开发建设体系当中，直接关乎投资收益和成败的环节就是投资决策。而投资决策阶段也是项目开发进程中不确定性最大且风险最高的阶段。为此房地产开发企业要着重加强对投资决策及风险控制的研究，从防范和规避风险的角度来优化房地产开发投资决策，提升投资决策的科学性、可行性和可靠性，以更好确保房地产开发投资的经济效益。一、影响房地产开发投资决策的因素（一）市场因素 在以盈利为目的的房地产开发项目当中，提供的商品房具有商品属性，只要是商品就会受到市场因素的影响。影响房地产开发投资决策最主要的市场因素包括市场供需和市场价格。房地产开发企业在项目投资决策前期需要进行充分的市场调研，了解相关区域商品房供应情况、供应类型以及当地居民的消费能力和购买力，同时在进行投资分析决策时，还要做好对市场价格变化趋势的预测，预测价格上涨速率是否大于成本上涨速率，如果价格上涨速率不高，那么则意味着投资风险的增大。虽然我国的房地产市场价并不完全由市场自主调节，政府也会加以必要的干预和控制，但是市场供求和价格仍然是影响开发投资决策的最主要因素，尤其价格更是与需求紧密相连，在一定程度上决定房地产开发投资项目的收益。（二）资源开发因素房地产开发项目的投资决策在一定程度上还受到资源开发因素的影响，资源开发因素包括土地、资金、基础设施、建材等。房地产企业在进行项目投资决策的过程中，需要综合考量资源方面的因素，比如土地位置、土地规模、土地使用期限等，对土地资源的开发和利用情况直接影响房地产开发项目投资决策效益水平。此外，企业在进行项目投资决策时，还要考量投资资金的来源、融资渠道，稳定的资金来源是保障房地产项目开发建设的重要前提；在基础设施方面，房地产项目开发所在地的燃气、电力及交通情况，也直接影响着项目的实际效益。（三）经济因素经济因素也是影响房地产开发投资决策的重要因素。经济因素既包含宏观层面国家经济的发展走势对于房地产开发的影响，又包含项目建设成本对房地产开发项目周期及商品房产出率的影响。宏观层面国家经济发展走势，如果经济长期处于下行状态，那么相应的大型房地产开发项目数量就会减少，项目投资决策风险会加大；如果缺乏对于项目建设成本的动态分析，不能及时根据市场材料、劳动力价格优化调整相应造价方案，使得成本超出预期，必然也会影响房地产项目的投资收益，增大投资风险。二、房地产开发投资决策阶段面临的风险问题（一）政策风险 在房地产项目开发投资决策阶段，往往面临着一定的政策风险，而这一类政策风险属于系统性风险，在某种程度上是难以进行规避的。当国家新颁布实施了与房地产行业相关的政策或者是规划，就有可能会使房地产开发投资决策面临相应的系统性风险。由于房地产行业与国家经济社会发展之間的关系比较密切，所以更加容易受到政策变动的影响，常见的政策风险包括土地政策风险、货币政策风险以及财政政策风险等。（二）区位风险房地产开发投资决策阶段，还存在相应的区位风险。区位风险可以简单地理解为开发选址的风险。房地产开发项目对于位置非常敏感，一个成功的房地产开发项目其选址必然是准确的、科学的。在进行开发地块和位置选择时，所要考虑的不仅仅是地理位置和自然资源条件，更重要的是土地地价、市政配套、城市未来规划、教育、交通、医疗状况以及人口密集程度等的社会因素。一般情况下，在经济发达地区，土地地价相对较高，但是市政配套设施也会更加完善，城市未来规划方向更加明确，需求也比较多，在投资决策中区位风险相对较小；反之，区内风险就有可能会加大。另外，开发选址还会牵制到拆迁安置补偿等问题，如果不能做好相应的投资决策分析和整体方案的可行性论证，很有可能会导致项目流产。（三）开发时机风险前文提到，市场是影响房地产开发投资决策的重要因素，而市场又存在一定的周期性规律，在进行投资决策的过程中，如果不能把握好房地产市场的周期规律，不能很好地适应当前一个周期内房地产市场的供应状况和价格变动情况，那么很有可能会错失最佳的开发投资时机，进而导致房地产开发投资决策风险增加。一般情况下，当国民经济发展呈稳步上升态势时，市场需求比较旺盛，价格相对合理，房地产市场处于一个良性周期，在这时完善相应的投资决策，推动房地产项目落地，更加有助于房地产开发企业获得良好的市场收益；反之，如果是在一个非良性市场周期内，投资决策就要更加谨慎，否则将有可能给企业造成重大的经济损失。 （四）开发物业类型风险在进行房地产开发投资决策的过程中，还面临着开发物业类型的风险。前面提到开发时机风险，其实不同类型的房地产开发项目，其开发时机风险水平也不同，像一些商业建筑，会受到商业活动淡季和旺季的影响。一般来说，房地产开发物业类型包括住宅建筑、工业建筑、商业建筑这三大类，不同类型的房地产项目其抗风险能力也不同，并且对位置的敏感度也不同。像商业建筑对位置就是最敏感的，因此这一类项目在开发投资决策中既面临着物业类型风险，又存在开发时机风险，还面临区位风险，因此在进行投资决策时需要慎之又慎。三、房地产开发投资决策风险管理内容相比于国外来说，我国企业风险管理起步比较晚，无论是风险管理模式还是风险分析方法的运用都处于初级阶段。房地产开发企业在充分认识投资决策各类风险的基础上，需要采用相应的方法和手段来进行风险控制，具体的投资决策风险管理内容主要包括以下几点。（一）风险管理与控制方法的运用首先是投资决策风险管理与控制方法的运用。针对投资决策阶段的风险管理，要采取全过程管理的方法，通过对房地产项目的实地考察，做好投资前外部环境风险控制、事中的投资方案论证以及风险因素评价分析、事后的投资决策追踪和整体性评估。通过实施全过程风险管理，尤其是事前和事中的风险管理与控制，能够及时对相应的风险因素加以调整，最大限度提升房地产开发项目投资决策风险管理与控制水平。（二）房地产项目投资目标的确定在房地产开发投资决策风险管理中，对投资目标的确定也是重要内容。投资目标的确定与房地产开发项目是否能够盈利有着密切的关系，在投资决策阶段实施风险管理的过程中，相关管理人员要充分依据房地产开发项目的可行性研究报告以及有关的项目资料，确定房地产开发的投资目标，实现对投资风险的目标管控。 （三）房地产项目投资范围与融资渠道的界定与选择房地产项目投资范围的界定与融资渠道的选择也是房地产开发投资决策风险管理的主要内容。首先来看房地产项目投资范围的界定。为了避免由于投资范围界定不清晰带来的开发风险，房地产企业在投资决策阶段要进一步强化对投资范围的控制，合理设置变动区间，并且细化投资任务，对于部分投资风险进行分解，将其分散到不同的任务当中，从而尽可能降低房地产开发投资决策风险。其次来看融资渠道的选择。房地产企业在进行新开发项目投资时，要想有更为稳定的资金来源，就要建立起集房地产信托、房地产投资基金、股权融资、借助外资、企业并购联建于一体的多元融资模式。在拓宽融资渠道的同时，又能够实现投资风险的分散和转移，从而进一步提升房地产企业风险管理效益和水平。四、房地产开发投资决策风险控制建议（一）科学防范系统性风险当前房地产企业在进行新开发项目的投资决策时，对于以政策风险为代表的系统性风险虽然无法完全规避，但是可以对其加以科学防范。首先是要求房地产企业在进行有关项目的投资决策时，在投资决策前期，也就是在最初的论证阶段要重点关注国家及行业最新的政策、规划和标准，如果当年没有最新政策和规划，那么可以重点研究5年内的有关政策。通过对相关政策文件的收集整理和分析，生成相应的报告，以便房地产企业管理层更好进行政策研判，进而做出最优决策，更好把握房地产开发投资规模与类型，并且根据有关政策对未来房地产市场供需状况加以预测，以最大限度防范政策风险，提升风险控制水平。（二）建立完备的信息网络强化可行性论证分析 在房地产开发投资决策阶段，对房地产开发项目进行可行性论证是投资决策的重要一环。可行性论证分析包括对影响房地产项目开发建设的经济、社会、技术等因素进行调查，并对拟建项目的区位风险加以分析和研究，通过经济性、可行性和风险性论证，做好项目投资方案的比选。可行性论证分析的结果是后续进行投资目标、投资范围确定以及做出最终投资决策的重要依据。而要想确保可行性分析论证结果的真实性和有效性，弱化可行性论证分析结果风险，尽可能避免出现信息不对称情况，就要建立完备的信息网络。通过建立相应的信息网络和信息共享机制，在前期市场调研环节动态化、系统化和全方位地进行有关信息的收集和整理，包括土地政策变动信息、土地价格信息、周边居民消费信息以及市政规划信息等，在相关信息的支持下，保证可行性分析论证结果的准确性，避免出现决策失误，从根本上弱化区位风险、时机风险等。（三）多种路径实现风险分散与转移在进行房地产项目开发投资的过程中，要切实提升投資风险管理和控制水平，就要更好地实现对投资风险的分散和转移。投资风险分散和转移的思路可以更为灵活，房地产企业可以采取多样化的投资策略，比如组合式投资，也就是根据拟建项目投资风险程度的不同和获利能力的不同，按照一定原则进行项目组合式投资，这样能够实现收益和亏损之间的互补。另外，还可以采取合作投资的方式，可以选择与一些大的财团或者是金融机构进行合作，共同进行项目开发，这样不仅能够更好地分散投资风险，还能够充分发挥合作单位的资金优势来获得稳定的资金来源，消除投资中的资金筹措风险。（四）健全投资决策风险识别与评估体系要更好地实现对房地产开发投资决策阶段各类风险的有效管控，房地产企业还要加快健全投资决策风险识别与评估体系。房地产企业要借助先进信息技术构建风险识别网络，做好有关经济环境、政策变动以及投资效益的风险识别和模型构建，根据风险模型提前制定风险防范预案。同时在进行风险识别和预测的基础上还要做好风险评估工作，通过对经济指标的量化分析来确定相应的风险等级，以此为依据采取有针对性的管理和控制措施，有效降低相应风险。五、结束语 综上所述，在进行房地产项目开发和投资决策的过程中，面临着各种各样的风险和问题挑战，房地产企业要树立高度的风险意识，正确认识和把握各类风险，加快健全和完善投资决策风险管理和控制体系，更好地促进房地产企的健康和良性发展。