房地产税收筹划探析.docx

《房地产税收筹划探析.docx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

房地产税收筹划探析摘要：随着我国房地产行业的发展，税收筹划的重要性逐渐凸显出来。房地产企业要想实现长期稳定的发展，就必须做好税收筹划工作。尤其是在国家不断出台各种税收优惠政策的今天，房地产企业必须要做好税收筹划工作，这样才能保证企业利润最大化，促进企业长期稳定发展。基于此，本文从房地产税收筹划的原则出发，在满足税收筹划工作合法性的同时，通过事前筹划、成本效益筹划、循序渐进推进等方式，发掘税收筹划工作中存在的问题，并从增值税、土地增值税、企业所得税几个方面明确税收筹划工作中的重点内容，制定筹划措施，以此解决税收筹划中的各项问题，规避税收筹划风险。关键词：房地产；税收筹划；财务引言房地产行业的蓬勃发展带动了经济的增长，房地产企业税收筹划工作是当前房地产行业面临的重要问题，直接影响着企业的发展。因此，在实际工作中在很多问题的影响下，为了提高房地产企业税收筹划工作的水平和质量，企业及其内部人员需要对其进行科学合理的规划，制定出一套合理有效的管理措施。一、房地产企业税收筹划工作的原则（一）合法性原则房地產企业税收筹划工作的开展，要坚持合法性原则，只有这样才能更好地保证税收筹划工作的顺利进行。首先，必须按照国家的法律法规来开展工作。其次，要坚持合法性原则，对国家的相关政策进行研究和分析，以制定出科学合理的税收筹划方案，确保税收筹划工作与该时期国家的政策与法律相一致。只有这样才能更好地为企业谋求利益，并且还能使税收筹划工作更加科学化和规范化，提高企业经济效益。（二）事前筹划原则 企业在开展税收筹划工作时，一定要遵守事前筹划的原则。在税收筹划前，要充分了解我国的税收政策，对不同的税收政策进行合理的运用，才能使其发挥出最大的作用。如，我国对土地增值税的优惠政策方面，如果房地产企业在开发房地产时，能充分了解到国家对土地增值税优惠政策的具体规定，就可以有效避免土地增值税税收筹划工作中的风险，同时还可以避免企业在房地产开发过程中增加更多的成本支出。（三）成本效益原则税收筹划应充分考虑到成本和效益之间的关系，选择最合适的税收筹划方案。成本效益原则是指税收筹划必须考虑到税收筹划所带来的经济利益，在此基础上，尽可能地降低成本，节约资金。在实际工作中，为了保证成本效益原则的实现，要注意以下几个问题：首先，应考虑到税收筹划方案是否具有合理性；其次，在进行税务筹划时要综合考虑各种因素，从而制定出合理有效的方案；最后，在进行税收筹划时，应充分考虑到自己的实际情况。只有这样才能使税收筹划更加合理。如果只考虑成本效益原则而忽视其他因素，则会使税务筹划工作出现很多问题。开展房地产企业税收筹划工作中，可以通过税收政策的应用、纳税地点的选择、销售策略的辅助以及其他相关制度为税收筹划工作提供帮扶，以达到成本效益的控制与优化目标。（四）循序渐进原则在房地产企业税收筹划工作中，应该坚持循序渐进的原则，从而使房地产企业具备长期发展能力，从根源上掌握税收筹划的工作方法，制定出与企业发展适配度较高的税收筹划策略。因此，在税收筹划工作中，要遵循循序渐进的原则，对相关问题进行认真的考虑和研究，找到房地产企业现今面对的主要矛盾，从而制定出合理有效的方案，通过循序渐进的方式，将税务风险控制在可控范围内，或是有效转移税务风险。二、房地产企业税收筹划工作中存在的问题（一）企业内部原因造成税收筹划问题 一方面，房地产企业缺少税收筹划意识。有些企业的管理层没有意识到税收筹划的重要性，在进行投资决策时并没有进行相关的税收筹划工作，而是完全依据个人喜好或者是其他因素对项目进行投资，不合理地将投资收益最大化作为投资目标。另一方面，房地产存在税收筹划工作不及时现象，由于税收筹划任何一个环节都有可能存在一定的风险，一旦税收筹划缺少及时性，筹划内容就将存在缺失，造成企业的税收筹划成本增加，尤其是滞纳金、罚款的缴纳等出现，也会影响企业自身的口碑与信誉。同时，有些企业的税收筹划工作没有真正落到实处。由于部分企业在进行税收筹划工作时对国家税收政策关注得较少，税务处理工作并未落实到位，在实施过程中不能按照相关法律法规和企业自身情况进行操作，这就使得税收筹划工作没有真正落到实处。（二）房地产企业外部原因造成税收筹划问题在我国营改增政策出台与实施中，增值税已经成为我国最重要的税种之一，其在房地产产业中备受关注。但是受其价外税的身份影响，具有转嫁性，在被确认后就需要缴纳相应的税款，增值税的纳税筹划工作也因此受到较多限制，可操作空间较小。同时，部分企业在缺少正向的税收筹划意识下会选择偷税漏税的方式控制税费的缴纳限度，而这也将影响企业之后一段时间的税务筹划工作，在五至十年的税务筹划调查中，一旦之前年度税务筹划与缴纳工作出现问题，则之后房地产企业的税务筹划工作成果都将会受到质疑，尤其是在面对多个年度税务减免的情况下，自税务数据出现问题的年度起，剩余年度的税务账目也将随之出现问题，这不仅会增加房地产企业的税务支出数量，也会为企业带来大量的工作，更会影响企业信誉。除此之外，我国目前虽然有大量的税务代理与咨询中介机构，但是受自身专业能力情况影响，税务筹划工作质量也十分有限，尤其是大量税务师事务所、会计师事务所在招聘与管理中，会选择吸纳大量未取得专业资格证的人员担任助理，以此降低所内的经营成本，但是工作质量，尤其是税务信息的提取、税务的筹划准备工作均将受到影响。三、房地产企业税收筹划的措施（一）房地产企业增值税方面的筹划工作 房地产企业在增值税筹划目标建设的过程中，需要在第一时间做出税收筹划的主要方向，建立税收筹划工作体系，并按照标准开展税收筹划工作，其中房地产企业在增值税计税方式选择方面的筹划、房地产企业销售付款中的税收筹划、房地产企业供应端选择中的税收筹划、增加精装修比例开展税收筹划、建材购置税筹划等方式均可在此中应用。（1）增值税计税方式选择。在我国营改增政策实施后，企业可以利用政策缩减土地出让金的资金使用，得到正规增值税票据，按照一般计税方法入场，获得增值税专用发票，用于日后的税务抵扣工作。（2）商品销售付款税务筹划。为满足年度税收抵扣标准，商品房的销售时间与资金到位时间也是税务筹划工作的一种方式，商品房的收款时间如果发生在下一年度，则税收基数将会随之变小，税费金额随之降低。（3）房地产企业可利用增值税抵扣规则，通过与小规模纳税人、一般纳税人的合作完成税务的抵扣工作，做到税务控制，但其中需要注意的是，此类税率抵扣金额较少，企业的税务筹划优势也将降低，企业需做好抵扣金额比对，科学利用优惠政策。（4）精装修房屋数量控制实现税务筹划。精装修房屋作为另一种商品和毛坯房不同，所需抵扣税费的标准与基数也将不同，将精品房数量控制在合理范围内，则税收筹划工作下的税务资金基数也将随之变小，而这些装修支出的材料费用也可以用于增值税的票据抵扣中。（5）房地产企业供应端选择中的税收筹划。建筑装修材料的供应商选择也可以开展税收筹划工作，合适的供应商中，其一般纳税人资格可以为房地产企业开出增值税专用发票，也可以确保建材质量，方便房地产企业完成税收筹划工作。（二）房地产企业在土地增值税方面的筹划工作针对房地产企业土地增值税方面的税收筹划工作来说，房地产企业的财务人员、税务筹划人员均需加强对土地增值税在该时间区域的政策的了解，如，财务人员需关注土地增值税的税率变化情况，土地增值税的免税标准，土地增值税的预缴税时间是否超出，线是否需要缴纳滞纳金，土地增值税的增值额，如果出现免征数额，则可按照增值率进行计算，或是按照收入与扣除项目金额除以增值率计算税费金额。 （三）房地产企业在企业所得税方面的筹划工作和其他税费相比，企业所得税的扣除比率较高，扣除的税率为25%。因此，企业在税收筹划过程中需要关注应缴纳税费的影响因素，将税率的分析工作放在重要位置，降低应缴纳税费的金额，实现降本增效的目标。首先，房地产企业在国家调整税收的关节下，可以根据自身的实际情况，延长竣工与验收的时间，以推迟企业所得税的缴纳期限。但是，此种延长验收的方式需要企业具备一定的资金实力，如果企业回款需求较大，企业的负债基数较大，则其他成本金额也会增加，如果延长时间较长，则可能会导致成本数量增加，超出需缴纳税费的金额，这将导致企业的时间成本、销售优势、经营成本等方面受到各种问题影响。其次，在房地产企业所得税税收政策的应用方面，优惠政策的提出可为企业提供相应的帮助，尤其是经营成本、费用与税费缴纳等均可在企业所得税计算基数中刨除。但需要注意的是，对于有争议的刨除项目，房地产企业还需仔细斟酌，避免税务机关认定该项目为虚假数据，企业的税务风险可能会因此产生，且在之后的五到十年内也会被反复分析。可见，房地产企业在税收筹划工作中，需要仔细研读企业所得税的抵扣标准，以做到精准把控。如，职工的福利费占工资总数的比例如果超出标准企业的所得税抵扣项目，将会因此减少，导致成本上升。四、房地产企业内外部税收筹划工作的优化策略（一）树立正向的税收筹划意识房地产企业要想实现长期稳定的发展，就必须树立正向的税收筹划意识。首先，企业内部必须要建立完善的税收筹划制度，以企业的发展目标和战略为导向，实现税务风险防范与控制。其次，房地产企业应加强对税收筹划的重视程度，提升财务人员在税务筹划方面的专业知识水平。最后，企业要加大对财务人员和相关管理人员税收筹划意识培养与教育工作的投入力度。选择利用外部税务筹划与内部筹划相结合的方式，排查税务筹划的风险，提升税务筹划工作质量。（二）增加自身与税务机关之间的沟通 在房地产企业内部，如果要进行税收筹划，首先需要考虑的就是税务机关的意见。因为不同地区的税务机关对税收政策有不同的理解，在企业进行税收筹划时需要与税务机关进行沟通，使税务机关可以从房地产企业的角度出发，从而降低税收成本。为了实现这一目标，房地产企业在进行税收筹划时，需要根据当地的税务政策进行分析，并和当地税务机关沟通。同时，在房地产企业内部也应该增加对税务知识的培训，使财务人员能够更好地理解政策并灵活运用。也可以邀请税务部门进行专业知识培训，从而提高自身的業务水平和财务管理能力。其次可以聘请专业咨询公司或会计师事务所对企业的相关财务指标进行评估，为企业提供有价值的税收筹划方案。（三）增强房地产企业税务筹划工作人员的专业素养房地产企业在运营过程中，税务筹划工作是一项复杂且具有挑战性的工作，需要财务人员具备一定的专业知识。对于税务筹划人员而言，不仅要具备较强的专业素质，还需要对税法知识进行深入学习。这就需要加大对税务筹划人员的培训力度，以提高税务筹划人员的综合素质，同时还需要做好财务人员的培养工作，提高财务人员的专业能力和业务水平。此外，为了增强税务筹划工作人员的风险意识和防范意识，还可以通过对房地产企业纳税信用等级进行评定来增强税务筹划人员的风险意识，并且还需要加强对税务筹划人员相关法律知识、纳税申报工作等方面内容的培训。通过培训活动，提高税务筹划人员的风险防控意识，进而降低房地产企业面临的风险。五、结束语 综上所述，本文主要针对房地产企业税务筹划工作内容展开研究，通过对税务筹划中各项问题的分析，找出其中存在的问题，并制定出相应的优化措施。首先，在房地产企业增值税方面，增值税计税方式选择、商品销售付款税务筹划、房地产企业可利用增值税抵扣规则、精装修房屋数量控制实现税务筹划、房地产企业供应端选择中的税收筹划等内容均是税务筹划工作的重点。其次，房地产企业在土地增值税方面的筹划工作、房地产企业在企业所得税方面的筹划工作也需加强重视，从国家的政策与企业的实际情况着手，确定最科学的税收筹划策略。同时，房地产企业还需增强对其内外部的税务筹划资源的利用，保证税收筹划工作的合法性，维护企业的信誉与形象。