某市住宅开发经营总公司诉顾某商品房预售合同

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1、广东省佛山市中级人民法院　　民事判决书　　(2004)佛中法民一再字第163号　　抗诉机关：广东省人民检察院。　　原审上诉人(一审被告)：佛山市住宅开发经营总公司，住所地：佛山市汾江中路58号。　　法定代表人：杜振虎，总经理。　　委托代理人：涂建军，广东豪盛律师事务所律师。　　原审被上诉人(一审原告)：顾德民，男，1954年12月1日出生，汉族，住佛山市佛平路平桂街41号C座404房。　　委托代理人：莫灿，广东中信致诚律师事务所律师。　　委托代理人：熊井春，广东中信致诚律师事务所律师。　　佛山市住宅开发经营总公司(

2、下称住宅开发公司)与顾德民商品房预售合同纠纷一案，本院于2001年12月20日作出(2001)佛中法房终字第324号民事判决，该判决已发生法律效力。广东省人民检察院于2004年3月11日以粤检民抗字[2004]48号民事抗诉书向广东省高级人民法院提出抗诉。本院于2004年6月17日作出(2004)佛中法民一再字第163号民事裁定，依法另行组成合议庭进行再审，并于2004年7月26日进行了公开开庭审理。原审上诉人住宅开发公司的委托代理人涂建军，原审被上诉人顾德民的委托代理人莫灿、熊井春均到庭参加诉讼。佛山市人民检察院

3、检察员董超明出庭支持抗诉。本案现已审理终结。　　再审查明：1996年3月20日住宅开发公司与羊城铁路佛山车务段(以下简称车务段)签订《佛山“东城新村”书》(以下简称《购房合同书》)，约定车务段向该公司购买佛山市东城新村商品房26套，共2210.71平方米;另约定阳台、走廊、楼梯等按投影面积计算。该合同虽由车务段签订，但实际是由顾德民等人履行，顾德民亦已于同年3月15日支付了购房款.84元。1997年7月，住宅开发公司交付了房屋。1999年9月9日顾德民与住宅开发公司签订正式的《商品房购销合同》，约定：顾德民购买争讼

4、房屋，建筑面积78.32平方米，每平方米1962元，总房款为.84元。2000年11月顾德民领取了房地证，该产权证记载的建筑面积为75.20平方米，与合同约定的面积相差3.12平方米，其中讼争房屋的阳台按水平投影面积的计算为6.15平方米。顾德民据此要求住宅开发公司退回多收部分房款无果，遂提起诉讼。　　一审法院经审理认为：原、被告签订的《商品房购销合同》，主体合格，双方意思表示真实，内容不违法，合法有效，双方应严格遵守，依约履行义务。原告已依约支付了全部购房款，被告也理应按合同约定的建筑面积交付房屋，但被告实际交付

5、的房屋经办理权属证后，比约定的建筑面积少3.12平方米，且少的幅度超过2%，属交付标的物不符合合同约定。被告明显构成违约，应承担违约责任，按合同第五条第2种方式约定的“单价不变，总房价按实际面积调整”即多退少补处理，由被告将多收的购房款(3.12平方米×1962元/每平方米=6121.44元)及其法定孳息退回给原告。原告的诉讼请求，理由充分，予以支持。对被告提出的其与原告的单位“羊城铁路佛山车务段”签订的购房合同里有“阳台投影面积计算”之约定的辩论意见，不予采纳。因为：1、原告与其单位是两个不同的民事主体，不能互相

6、替代。2、原告的单位同被告签订购房合同，原告对其单位事前未授权，事后未追认。为此，该合同对原告无约束力，被告的辩论意见不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决：被告于本判决生效之日起五日内，将多收的购房款6121.44元及其利息退还给原告。利息从交款之日1996年3月15日起至实际退款之日止，按中国人民银行同期商业贷款利率计算。本案诉讼费315元，由被告承担。　　本院二审审理认为：上诉人与车务段签订的《购房合同书》，代表了被上诉人、上诉人及车务段的

7、真实意思表示，其内容不违反法律规定，是有效合同。合同签订后，被上诉人支付了购房款，上诉人亦于1997年间交付了房屋给被上诉人使用，《购房合同书》的主要内容已经履行完毕。被上诉人与上诉人另行签订《商品房购销合同》，《商品房购销合同》的主要条款与《购房合同书》条款内容一致，对房屋支付情况及房屋交付情况亦已作记载，但没有另行写明《购房合同书》第一条约定的阳台等面积计算方法，致使依《购房合同书》约定而确定的房屋面积，与有关部门依《商品房购销合同》作为示范合同来计算的房屋面积产生差异，并导致本案纠纷的产生。从两份合同的约定来

8、看，由于《购房合同书》所约定的主要内容已基本履行，双方当事人不可能再主动变更该合同的内容，因为如果对面积计算方法进行变更，必然会造成房屋面积的变化，造成一方当事人不利的局面。且双方当事人另签合同的目的是为了方便，而不是为了变更合同，双方亦并未对因计算方法不同而造成的面积变化达成新的协议或作出处置，从《商品房购销合同》条文来看只是没有约定面积计算方法，故不能认