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用益物权1
1一、用益物权概述1、用益物权的含义2、用益物权的体系3、准物权2
21、用益物权的含义含义：对他人之物在一定范围内使用、收益的定限物权。法条：物权法第117条：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。客体：动产、不动产、不动产权利。3
32、用益物权的体系（我国）用益物权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权准物权养殖权取水权采矿权探矿权海域使用权捕捞权准物权4
4二、土地承包经营权1、土地承包经营权概述2、土地承包经营权的取得5
5含义：农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。（物权法第124条）理解：主体是农业生产经营者。1、概述6
62、取得1）流转：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。（物权法第128条）7
72）继承：承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。对于家庭承包的，林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。（农村土地承包法第31条）土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。（农村土地承包法第50条）8
8引例：某甲承包乙村耕用土地50亩地，投资40万元建造葡萄园，承包期30年。葡萄园建成，经营3年以后，国家征用该土地，补偿费用是：征地补偿款323万元，地上物补偿217万元，青苗补偿款4万元，水利设施补偿款2万元。村委会将4万元青苗补偿款和2万元水利设施补偿款交给某甲，其余全部归村委会所有。9
9某甲认为村委会侵害了他的合法权益。问题：（1）乙村村委会对于该50亩土地享有的是何种物权？（2）某甲对该50亩土地享有的是何种物权？（3）该50亩土地补偿款应怎样分配？10
10分析：（1）乙村村委会对该50亩土地享有的是物权，其性质是自物权。（2）某甲对50亩土地享有的是土地承包经营权，其性质是用益物权。（3）征地补偿款应当归村委会所有，地上物补偿款、青苗补偿款和水利设施补偿款应当归某甲所有。11
11三、建设用地使用权1、建设用地使用权的含义2、建设用地使用权的设立3、建设用地所有权的流转4、房地一体原则12
121、含义含义：自然人、法人或其他组织依法享有的在国有土地及其上下建造建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。限制：时间上有限制。13
132、设立：出让、划拨（一级市场）出让协议出让招标出让挂牌出让拍卖出让14
14建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。（物权法第143条）3、流转（二级市场）15
154、房地一体原则：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。（物权法第146条）建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。（147）16
16以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。（物权法第182条）17
17四、宅基地使用权1、主体：限于农村居民。2、设立：一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省自治区直辖市规定的标准。3、流转：不允许宅基地使用权的单独流转，但可以通过房屋的转让而一并转让。转让后，原权利人不得再次申请宅基地。18
18五、地役权1、地役权概述2、地役权的取得3、地役权的效力4、地役权的消灭19
19含义：不动产权利人为某特定不动产的便利而使用他人不动产，使其负一定负担的物权。特征：从属性、不可分性。价值：一是对物权法定原则的补充；二是可经济地利用不动产，提高土地资源的利用效率；三是可弥补相邻关系的不足。总之，是满足具体情况下个别不动产的特殊需要，提高个别不动产权利人的不动产利益。1、地役权概述20
20地役权与相邻权的区别：区别产生对抗调整限度对价价值相邻权基于法律的直接规定而产生无须登记就可对抗第三人注重习惯的运用可利用空间很有限通常是无偿的谋求实现不动产相邻各方冲突之际的利害的衡平调整，其价值取向在于社会利益地役权基于合同关系产生合同生效时设立未经登记不得对抗善意第三人侧重当事人的自治可利用空间要更大有偿无偿均可在相邻不动产权利人关系平和的基础上，满足具体情况下个别不动产的特殊需要和提高个别不动产权利人的不动产利益21
21★请看问题：下列纠纷属于相邻权纠纷还是地役权纠纷？1、甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷。2、甲村为了取水浇地，在乙丙丁村的土地上修建引水渠，引起纠纷。3、甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起纠纷。4、甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量骤减，引起纠纷。22
22答案及解析：1、相邻权纠纷。属于因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系。2、地役权纠纷。相邻关系是在自己的土地上为别人提供便利，是权利的限制。而甲村的行为则是利用别人的土地。3、相邻权纠纷。属于因排水产生的相邻关系。4、相邻权纠纷。属于因用水产生的相邻关系。23
23设立：设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。（物权法第157条）地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（158）问题：地役权的设立为什么采用登记对抗主义？2、取得24
24转让：地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。（物权法第164条）地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。（165）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。（166）25
25供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。（物权法第159条）地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。（160）3、效力26
264、消灭一般事由：期限届满、抛弃、混同、约定的消灭事由发生。特殊事由：供役地或需役地的灭失、地役权的目的事实上已不能实现、供役地人依法解除合同（地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同：一是违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；二是有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。<物权法第168条>）。27
27★看案例:（一）案情：房地产公司甲从他人手中购得土地一块，以“观景”为理念设计并建造观景商品住宅楼。该地块前有一学校乙，双方协议约定：乙在20年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。28
28协议签订后一年内，甲建造好商品房并全部出售给众多业主，一年后学校乙迁址，将学校土地和房屋全部转让给房地产公司丙，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该地块后建高层住宅。众多业主得知后要求丙立即停止兴建，遭到拒绝便向法院提起诉讼，请求确认乙与丙之间转让土地合同无效，并要求赔偿损失。29
29（二）问题：1、甲是否能够要求丙停止兴建，赔偿自己的损失？2、众多业主是否能够要求丙停止兴建，赔偿自己的损失？3、众多业主应当如何保护自己的权益？30
30（三）评析：1、甲出售了全部房屋，甲已不是地役权人了。因此甲无权要求丙停止兴建并赔偿损失。2、物权法第158条规定:“地役权自地役权合同生效时成立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”本案中甲与乙之间虽然根据合同已经设立了地役权，但没有进行登记，因此该地役权不具有对抗善意第三人丙的效力，所以众多业主不能要求丙承担责任。3、甲乙之间的合同是有效的，众多业主是地役权人，众多业主可向乙追究赔偿责任。31
31下次再见！32
