《房地产用益物权》PPT课件

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1、第五章房地产用益物权§1国有土地使用权一、含义及特征1、含义是以开发、利用、生产经营、社会公益事业为目的，在国家所有的土地上营造建筑物或其他附着物并进行占有、使用和收益的权利。关于国有土地使用权的概念，理论界存在三种观点：我国国有土地使用权相当于大陆法系中的地上权。地上权概念简洁明了，可以用“地上权”取代土地使用权概念。（江平：中国土地立法研究，中国政法大学，1997年）§1国有土地使用权第二种观点，认为应当用土地使用权概念。(王卫国：中国土地权利研究，中国政法大学，1997年)第三种观点，认为我国的土地使用权相当于大陆

2、法系中的地上权，但考虑我国的习惯，拟称基地使用权。（梁慧星：中国物权法研究，法律出版社，1998年）我国理论界绝大多数同意第二种观点，其理由有：（1）我国法律规定的土地使用权的范围是很广泛的，包括了地上权内容。地上权是在他人土地上建造建筑物、设置工作物而使用他人土地，可以转让、继承或设定抵§1国有土地使用权押权。因此，土地使用权与地上权很相近。但我国的土地使用权的内容比地上权宽泛，如土地使用权可出租，但这在地上权中是不允许的。（2）大陆法系国家，土地所有权允许进入市场流转，是土地市场的主要权利载体。因此地上权一般并不具有

3、实际土地流转功能。而我国的土地所用权不允许进入市场，土地使用权是土地市场的唯一权利载体，具有实现土地民事流转的功能。（3）地上权的产生是与地上建筑物属于土地的法则联§1国有土地使用权在一起的，可以说是对此法则的修正。在罗马法中，对不动产实行“地上物属于土地”的添附原则，由此可见，地上建筑物不具有独立的价值，任何人在他人土地上建造房屋，由土地所有人取得其所有权，这对建筑物人利益的保护是十分不利的。正是为了弥补这一缺陷，罗马法创立了地上权制度，允许建筑人在向土地所有权人支付地租后，享有以保存建筑物或其他工作物为目的的权利，后

4、被大陆法系国家所继承。而我国，法律设立了建筑物所有权制度，实质是保护建筑物所有权人的利益，§1国有土地使用权因此，没有必要设立地上权。（4）将土地使用权改为基地使用权，也是不可取的。一是基地一词并不是法律概念，而广泛用于其他领域，如空军基地、农业基地、试验基地等，因此，使用基地使用权难以与其他基地区别开来；二是基地使用权缺乏理论依据我个人认为，应当区别划拨土地使用权与出让土地使用权的不同。划拨的土地使用权可称为“土地使用权”。而出让的土地使用权是一种独立性的权利，在有效年期内，土地拥有者可以自由行使其权利。因此，出让的土

5、地使用§1国有土地使用权应用“土地业权”概念。土地业权指土地所有者将占有、使用、收益和部分处分权分离出来，并重新组合由受让人能够直接支配、营运的一种独立性的权种。背景资料：英国：英国的土地归英王所有，英王把土地授予给其他人，这些人就成了土地的持有人，土地持有人拥有的土地权利称为土地永业权（也称自由土地保有权），他们的权利受法律的保护。英国的土地业权分为四种：无条件继承的土地产业权，限制继承的土地产业权，终身保有的土地产业权和限期保有的土地产权，前三种可称为§1国有土地使用权永业权，后一种称为租业权。2、国有土地使用权的特

6、征国有土地使用权是一项他物权（用益物权）具有派生性是指它是所有权能在一定条件下分离而产生的权利。具有从属性是指它的产生以所有权的行使为前提，它的存续也受到所有权的制约。3、国有土地使用权的设立国有土地使用权的设立方式：划拨和出让两种。§1国有土地使用权二、出让的国有土地使用权1、含义是指国家将国有土地使用权在一定年期内让渡给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。它包括以下内容：土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权；出让的土地使用权是一种独立性的权利；集体

7、土地不经征收不得出让；§1国有土地使用权在出让行为中，国家与土地使用者是平等的。2、国有土地使用权出让合同的特征属于民事合同关于这一问题，存在着争论。有一种观点认为，它属于行政合同。其理由：一是从土地使用权出让金来看，它不是土地使用权的商品价格，出让方并不是单纯追求收取最高的土地使用权出让金，而是考虑如何实现行政管理目的，确定出让金成了一种管理手段；二是出让方可以直接根据法律采取单方行为，如收回土地使用权，§1国有土地使用权因此，土地使用权出让属于一种行政行为，土地使用权出让合同是行政合同。我们认为这种观点是不可取的。土

8、地使用权出让合同是民事合同。理由是：（1）土地使用权的出让中，国家是以民事主体的身份出现的。它与土地使用者之间的关系属于平等主体的民事法律关系。将土地使用权出让合同看成行政合同，混淆了国家的不同身份，当国家参与社会管理活动时，国家是以主权者或管理者的身份出现的；但当国家参与民事活动时，是以民事主体的身份出现的。§1国