易居海南文昌平海御蓝湾项目市场及产品策划方案PPTPPT课件

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平海投资文昌项目市场及产品报告海南文昌平海御蓝湾项目市场及产品初步沟通Themarketandtheproductcommunicate1

12本项目的历史契机海南旅游业自非典后持续稳步发展文昌卫星发射场正式通过政府报批海南首个非旅游型产业新城即将诞生由度假型产品占主导的房地产格局有望打破前言

23目录认知海南——宏观机会预见未来——海口启示定位探索——再造文昌功能规划——规划落地

34认知海南——经济现状PartOne

4认知海南海南房地产市场的龙头；定位于外向型旅游度假市场，逐渐走高端趋势；年度去化能力为60－70万平米；销售均价在5500－6800元/M2左右。海南市场主要以三亚、海口为主，经过近10年的调整，基础相对比较稳固，自03年后开始了新一轮启动，而其他城市发展则相对落后。1海南的省会城市，发展基础较好；定位呈内、外联动型需求特征；年度去化能力在140万平米为主；销售均价在3100-3746元/M2左右。三亚海口5

56海南省的四大重点工程建设将给文昌带来巨大的发展动力航权开放：随着海南三、四、五航权的开放，海南将成为东南亚乃至整个亚洲的一个新的航空中转枢纽，由此所带来的客流、物流、资金流、机会流，营造出巨大的国际空港经济机会价值。海底隧道：如果海南能够启动海底隧道项目，天堑变通途将不再成为梦想。海、陆、空立体大交通构架将使海口有效地连接内陆，沟通全球，构筑世界经济一体化格局指日可待。轻轨建设：海南将在2008年建设从海口到三亚的城际轻轨，全程70分钟。轻轨将使两地之间的时间成本大大节约，有利于城市之间经济结构重组，打造完善的大海南经济产业体系。卫星发射基地：海南预建文昌卫星发射基地，项目的落成将带动科技主题旅游产业的发展，形成海南新的经济增长点。新经济力量必将为海南带来巨大的推动力，在构成多极复合产业体系过程中商机无限。认知海南1

6文昌市——中等滨海花园城：提倡海南十一五规划，文昌将逐步发展成为一个中等滨海花园城市；投资170亿元，高速和内部公交的建设和完善。（琼海地区的轻轨交通全面启动）提出高水平开发无居民海岛，把其建设成为一个世界著名、亚洲一流的度假休闲目的地；认知海南1交通设施的完善，将为城市互动创造基础条件文昌7

7规划中的主要项目有三亚海棠湾综合开发区万宁神州半岛旅游开发区文昌铜鼓岭旅游开发区海口新埠西线沿海地带将规划形成一个高端度假休闲带文昌沿海地带的开发全面启动认知海南18

8文昌“点”型城市发展向“线”型沿海带发展，再由线向面的格局发展，全面成为中国后花园的健康岛海南将依托目前形成的三亚、海口和博鳌3个节点，发展神州半岛等重点项目，并逐渐沿海形成东南亚最著名的度假休闲带，并由此逐渐带动内陆经济发展，成为地区经济中心和服务型城市。认知海南19

910公路：东郊镇——发射场配套区约6公里。铁路：发射场配套区至粤海铁路轮渡码头公路里程约96公里，沿粤海铁路可通往全国各地。港口：发射场配套区至文昌市清澜港公路里程约15公里，清澜港为一级开放港口，可通往全国港口(含香港)和世界各地。空港：发射场配套区至海口美兰国际机场里程70公里。本次规划航天发射场配套区位于文昌市东郊镇东北部地区，文昌——东郊公路南侧，距文昌市文城镇约25公里认知海南1

1011航天主题公园将于航天发射场同时建设。建成后，可同时容纳3000人观看火箭发射。预计每天将有１０万人到这里旅游必将带动当地的消费；三是大批科学家在当地工作生活，将促进当地的经济和科技、文化的发展。还将间接地影响当地旅游、房地产等产业，大量的人流和资金也将大量涌向文昌。航天主题公园建设一期面积约6100亩，一期大概投资70亿，5大功能区，是集旅游观光、航天科普为一体的主题公园认知海南1

1112“神舟一号”、“神舟二号”、“神舟三号”“神舟六号”、“嫦娥”从月球上回来以后，以及将来其他发射上天的卫星火箭功成身退后都将会在主题公园内安家。航天博物馆为方便游客观看火箭升空的壮观场面，文昌航天主题公园规划中有，并专门设置海上观景平台。至2020年，规划区人口将达到2.1万人，火箭发射日最高接待1.2万人。由于项目的建设将带来就业岗位3.3万个(含发射场)。多处观景点里面除了介绍不同的运载火箭以及卫星，还将设置一个太空模拟空间，里面模拟真实的太空观察月球和地球的景色，游客可以像太空员一样感受漫步太空的感觉。太空馆新一代运载火箭最早可望在２０１０年进入发射市场”。海南航天发射基地和配套的太空旅游城最早应该在２０１０年之前建设和投入使用。认知海南1

1213文化：国际航天文化旅游区充实：补充、丰富旅游题材提升：扩大、提高国际知名度直接：重点项目引入，拉动基础建设间接：促进经济、文化、旅游的发展最大的契机在于发射基地的发展逐步完善；基地的重大意义和规模，促使文昌发展成为服务型航天城；文昌未来发展应该“内需＋外需”的复合型模式；航天发射场文昌的发展海南首座因产业而生的新城即将诞生，卫星城的建造必将引发城市功能的改变，从而对本案的未来发展产生本质影响交通不发达；人流少，人气不足；房产开发处于空白阶段；海景是其唯一亮点;现状认知海南1新海南人逐渐导入，消费结构升级房地产季节性销售规律减弱伴随城市知名度提高，现有国内滨海区必将升格为世界级滨海度假区度假型与居住型物业发展空间增大投资需求短期内会迅速爆发企业和私人高端物业市场成长提速度假生活物业类型多样化，相互促进，共同发展高端中端低端

1314预见未来——海口启示PartTwo

14上海地区，以普通市民为主，偏好普通户型；北京地区，经济实力强，对别墅、大户型等高端产品较偏爱；以温州、台州为代表的江浙地区，典型的投资者，会考虑物业的前景和投资额；东北地区，老干部占相当比例，用于养老；自2002年，这4个地区的居民开始大规模地在海南购房，主要集中在海口和三亚，所购房屋中海景单位占70％；受气候和当地产业区结构影响，导致海南形成典型的外向型市场，其客群面向全国预见未来215

1516片区楼盘突出卖点海甸岛新埠岛片区宝安江南城地理位置，小区园林，产品品质五福雅苑地理位置，配套齐全，高性价比江中金色假日配套齐全，交通便利，升值潜力美丽沙花园地理位置，景观环境，人车分流海岛春天地理位置，社区配套，景观环境海怡国际景观环境，人文氛围，户型创新万恒城市花园景观资源，社区环境，产品创新新世界花园绝版地理，绿化景观，户型丰富填海区紫荆花园地理优势，景观资源，社区品质阳光经典3A品质，地理景观，高智能化美源海口湾地理景观，主题社区，品牌发展商国贸区世贸雅苑星级大社区，地理资源，成熟配套工业区四季华庭成熟居住氛围，规模大，产品品质京江广场地势高，周边配套齐全，商业氛围浓西海岸片区黄金海岸地理位置，海景资源，产品品质长信海岸水城区域价值，景观环境，小户型高品质海口房产市场以优势地理资源较为成熟的产品为主要市场特征，楼盘差异化不大预见未来2

1617片区国贸区工业区海甸岛北部片区新埠岛片区填海区西海岸片区距离市中心5分钟5－10分钟5－10分钟5分钟15－20分钟置业目的日常居住日常居住投资度假养老70％，一居30％投资度假80％，一居20％投资度假养老80％，一居20％客户构成海口本地人居多，其次是新海口人与产业相关联的一居客，新海口人居多，其次为海口本地人新海口人，岛外人士（上海江浙为主）80％岛外的，20％岛内的80％岛外的，20％岛内的置业驱动因素距离市中心很近，成熟的生活配套，产品品质距离市中心和工作地点较近，有成熟的生活配套，产品品质（园林和社区环境）距离市中心很近，区域价值，性价比高海景、万绿园、离市中心很近，海景资源、社区配套、产品品质、升值潜力、区域价值客户分类城市内自住客户产业型自住客户城市投资型度假养老类客户城市资源型投资度假类客户郊区资源型投资度假养老类客户海口现有市场的五大类客户及其特征预见未来2

1718海甸岛新埠岛片区：靠海临江，环境优良，是最重要的生活区域之一，周边服务配套设施齐全；浓郁的人文教育气息；由于在城市定位和发展方向上带来的巨大升值潜力，区域也是投资热点片区之一；西海岸片区：拥有壮阔的海景资源、两个高尔夫球场和高档的五星级酒店，该区是海口高尚的Resort居住区；填海区：依托海口湾的天然优势，重点选取了滨江、滨海和港口这三大“题材”做文章，营造旅游休闲环境，打造商业品牌；国贸区：海口市的金融贸易区，是商务最集中、人口最密集的经济区域及较为成熟的商住区，人群消费能力高于其他区域；工业区：号称海口的“中央生活区”，代表了城市中环境最好、功能最全，生活便利、交通最发达的区域；主流客户最看重周边服务配套设施齐全，优越的生态环境、巨大的升值潜力、高性价比主流客户最看重一线海景、万绿园、距离市中心很近主流客户看重一线海景资源，高尚住宅区的片区定位，投资的升值潜力主流客户最看重成熟的城市生活配套及商业氛围主流客户最看重成熟的生活配套及生活氛围5大片区的片区特征以及消费者购买因素分析预见未来2

18195大片区典型楼盘客户来源构成海甸岛新埠岛片区金贸区（填海区、国贸区）工业区西海岸片区消费者群体中岛外购买稍多于岛内购买，其中价格低的楼盘新海口人购买得较多，海景房面积较大的多岛外人购买国贸区多岛内购买用于一居，填海区景观资源好多岛外购买用于投资、养老度假等成熟居住气氛吸引岛内附近上班族，周边企业高管及工薪人员，多用于一居高尚住宅区，吸引岛内购买，用于自住；岛外购买用于投资、度假养老等，以及海口大企业高层预见未来2

1920岛外市场自2002年正式出现，发展迅猛，已成为海口楼市的重要一极岛外客户主要购买海景房，购房动机有度假、投资和养老，主要来自于北京、东北、上海、温州等地区各个地区的客户在海口和三亚的购买特点大体一致海口在养老市场上有明显优势，在投资市场上很有潜力，在度假市场上优势不明显海口本地客户占海南的45%，占总体的10%阳光经典客户分析项目位置：滨海大道北侧填海区作为省会城市的海口，岛外市场占主导地位，内需相对三亚较为强劲美源海口湾客户分析：客户置业目的：投资,度假,养老,移民客户来源：岛内占50%,主要是政府要员,私企老板(主要从事代理,旅游,生产的)岛外占50%,其中江浙客户占80%客户偏好：最看重一线海景，喜欢城市化的生活，要求有成熟的生活和娱乐配套，产品创新项目位置：滨海大道北侧填海区一品水苑客户分析：项目位置：海甸岛多是自住和长期持有投资，也对外出租给小公司的中高管理层,出租给工业区的较少，租金与世贸雅苑相当预见未来2《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789

2021月份123456789101112销量总购买量岛外购买岛内购买海南是旅游城市，房地产市场由于大量岛外购买力也形成了季节性销量变化。旅游旺季岛外购买占70％，旅游淡季则岛内购买占70％；海南本地对购房需求不大，多自己有地建房；新海南人对购房有一定需求量，购房时间在一年中较平均。海南房地产市场销售量季节变化图受其独特的气候的影响，海南房地产市场销售呈现明显季节性预见未来2

2122游客度假人士第二居所人士商务人士投资人士过客定义旅游观光休闲度假在海口置业，但不是第一居所洽谈生意、开会、出差办公在海口设有公司或有固定的投资转道到其它地方特征观光为主，参加旅游团，游览海口旅游景点休闲为主，追求时尚新潮，喜欢康体活动与气候、季节有关，生活有计划去海口的频率和逗留时间都不定，注重利益周期性往返海口，社交能力与影响力高在海口逗留时间短心理因素新鲜感——对陌生事物有强烈的好奇心轻松型——体验生活，乐观的生活态度归属感——日常生活，熟悉海口压力感——背负工作任务成就感——追求个人的经济利益冷漠型——海口并非其目的地价值观生活方式消费能力一般，对于地方特色商品兴趣浓厚消费能力高，讲究品位和乐趣消费比较务实，讲究性价比与职业有关消费能力最高，讲究体面，精神需求较高不明确消费行为旅游、购物、娱乐休闲、购物、娱乐购物、休闲、娱乐休闲、娱乐、购物休闲、娱乐、购物不明确岛外消费者以休闲、旅游、购物的的消费行为占绝大多数预见未来2

22我们海注意到，在海南的市场上，相对众多的高端的休闲娱乐设施，市场还没有产生细分需求和满足（如企业型客户）细分市场的特定产品出现。海口市场给予我们的启示城市现有地位和发展阶段来看，文昌的优势在于发射基地带来的产业导入、和外来人口，以及由于航天科技引发的世界性关注，从而使得文昌从不知名的小城市一跃而成为闻名世界的航天城，其中的市场机遇必将是多方面，多层次且想象空间极大的；与三亚纯粹旅游度假、博鳌（论坛）高端商务需求以及海口的省会城市不同，从文昌所具有的优势和未来的品牌形象，就是“航天城”所产生的宽泛和持久的吸引力；预见未来223

23恰当的时间进行开发：借势发挥资源正确利用：自然资源（天然沙滩）人工资源（规划中的高尔夫，贵公司所有）未来规划资源（发射基地、航天公园、轻轨交通、快速道路等）产品的正确方向定位：多元化产品（自用性和投资性产品）多层次产品（中端和高端产品结合）海口市场给予我们的启示预见未来224

2425我们认为预见未来2世界级的航天城，必然需要世界级的滨海度假区；世界级的滨海度假区，必然需要世界级的产品；文昌因航天工程而成为世界的焦点；最能代表一座城市的一定是它最顶级的建筑和社区；作为平海2600亩项目的重要组成，本案的定位宁高勿低；

2526定位探索——再造文昌PartThree

26火箭基地将迅速提升滨海的区域价值；产品设计具有很大想象空间；地块质量高，可塑性强,；资料来源：罗兰•贝格分析优势分析：SWTOSWOT分析现有交通条件及周边状况情况不理想；中南项目及白金海岸目前状况对本案未来销售不利政府对滨海规划接近失控，区域知名度不高；劣势分析：大量外来人口和先期建设经济投入会迅速放大文昌房地产的价格空间，同时引发新一轮投资热潮；未来轻轨的规划落成，交通问题可以得到很大程度的解决；机会分析：随着火箭基地规划实施，大量企业必将蜂拥而至，激烈的市场竞争和高质量的产品开发在未来2－3年改变目前的发展格局；威胁分析：定位探索327

27世界级滨海度假带上的顶级休闲度假区整体定位定位探索328服务于高端人群集居住·旅游·休闲·度假为一体

28企业级客户政府知名国内企业基地高技术企业其他服务性企业个人客户海外华侨国内富豪新海南人投资客客户定位定位探索329

29会议中心会议功能演艺功能展示功能别墅&公寓居住功能社交功能宴请功能企业会所社交功能品牌塑造功能培训功能配套会所社交功能娱乐功能休闲功能高尔夫球场社交功能度假功能娱乐功能商业社交功能休闲功能展示功能康疗基地疗养功能社交功能度假功能游艇码头休闲功能度假功能娱乐功能产业链定位定位探索330

30基础商业服务餐饮能够提供各色餐饮的服务商业，可以设置在沿水系商业位置；休闲咖啡、酒店、水果吧等休闲设施，建议设置在沿水系的商业位置；健康理疗如SPA、温泉、健康测试中心、顶级疗养等（目前酒店已经拥有一些这类设施），但是在商业部分的配置特色完全不同，可以按照消费者的不同特性度身定制。主题型休闲设施如红酒吧、雪茄吧等，为有特殊嗜好的消费者提供特色服务。提升商业服务私人服务、定制服务如美体、整形中心、美牙等，可以为名人、演艺届人士提供专属型、封闭式的服务，并永远保存并保密个人档案；特色商业服务商业服务体系定位探索331

31GOLF球：建议配置一个小型的挥杆场以便于初学者练习；游艇：本案拥有非常良好的自然避风港条件和宽阔的水域，应该可以成为绝佳的私人游艇区。私人沙滩：能够在海滩上支起一把阳伞，静静的躺在阳光下，享受完全属于自己的私人空间，是对于财富阶层最奢华的享受，因此，建议利用现有沙滩资源，营造属于少数人的私人沙滩。其他：如网球、海滩游泳场等必须设施均需要提供。休闲娱乐设施定位探索332

32环境的私密性：沿路的密植林维护，避免过往车辆对高端别墅等的影响；企业会所、顶级、高端别墅的周围建议以密植林围合，形成私人领地效应，邻里之间在视觉上完全没有干扰；产品的私密性：公寓产品的设计，户与户之间相对私密设计，减少视觉上的干扰；隔音效果的强化，全方位立体的隔音效果，内部空间的舒适度提高；私密性保证定位探索333

3334功能规划——概念落地PartOne

34产品机会点寻找产品335成熟版块度假项目分析相对不成熟版块度假项目分析产品机会点海口市非度假住宅项目分析

35成熟版块项目产品分析项目名称价格爱琴海岸多层均价3.5万/平米,最高价5.5万/平米建筑\景观地中海风情/热带风情园林产品特色全装修(软装+硬装)15000平米的热带风情园林，实现海景最大化、花园最大，户户观海景．周边配套喜来登、希尔顿、万豪等8家世界级酒店相伴左右，内部配套：亚龙湾版块4产品机会

36成熟版块项目产品分析户型：三房三厅两卫户型特色:1.观景大面积露台花园．2.四面观景会客厅3.观景阳光浴室户型：三房三厅两卫户型特色:1.多角度景观阳台，突出户型观景性的特点．2.卧室,客厅,餐厅等房间均具有观景效果.4产品机会爱琴海岸户型分析

37成熟版块项目产品分析项目名称价格亚龙湾会公主郡(公寓别墅)均价1.3万/平米最高价2万/平米建筑\景观西班牙和北美建筑风格/热带风情园林产品特色依托山、海，湖的自然资源，强调户户观景，户型特色强调度假休闲特色周边配套百花谷商业街、水秀街、亚龙湾高尔夫球会、喜来登、红树林等多家五星级度假酒店、亚龙湾会专用海滩．4亚龙湾版块产品机会

38建筑面积121平米二房二厅两卫户型特色:1.主卧室有大面积的观景露台,次卧有观景阳台.2.户型较方正成熟版块项目产品分析4产品机会公主郡户型分析

39建筑面积244平米(双拼)三房二厅两卫户型特色:1.采光景观中庭2.三面采光,观景特色.不足:1.餐厅过于局促成熟版块项目产品分析4产品机会公主郡户型分析

40项目名称价格圣芭芭拉国际度假公馆(小高层+联排)均价1.3万/平米最高价3.0万/平米建筑风格地中海建筑风格/圣芭芭拉原味风情园林产品特色景观退台、30度角旋转建筑、半围合庭院,户型强调观海景的空中泳池、内庭花园.有温泉联排别墅.周边配套西边五星级三亚湾假日酒店,北为三亚新城东接海坡度假中心.成熟版块项目产品分析4三亚湾版块产品机会

41成熟版块项目产品分析建筑面积75平米一房二厅一卫户型特色:1.观景空中花园2.主卧与空中花园,景观露台连通,提高户型舒适度.3.阳光观景浴池.突出休闲度假特点.424圣芭芭拉户型分析产品机会

42成熟版块项目产品分析建筑面积75平米一房二厅一卫户型特色:1.观景空中花园2.主卧与空中花园,景观露台连通,提高户型舒适度.3.阳光观景浴池.突出休闲度假特点.434圣芭芭拉户型分析产品机会

43项目名称价格鲁能。山海天(高层)均价1.5万/平米建筑风格现代风格产品特色充分利用现有山景、海景,户户观海.提供大对大宅、豪宅、尊贵人士的住房喜好，提供多种户型与装修风格.建筑单体呈Y型的观景不布局.内部及配套区域内生活配套齐全，星级酒店林立（嘉宾国际、宝弘龙都、丽景海湾、玉华苑、明珠海景）、大型的购物广场/银行/医院等内部配套:山海天度假酒店成熟版块项目产品分析4大东海版块产品机会

44成熟版块项目产品分析建筑面积140平米三房二厅二卫户型特色:1.户型在卧室观景上增加大面积的开窗2.阳台面积较大.不足:休闲度假的功能性体现不足4山海天户型分析产品机会

45成熟版块项目产品分析建筑面积180平米四房二厅三卫户型特色:内部空间一般,空中别墅的产品特色不强度假产品概念性不强.和一般住宅雷同.464山海天户型分析复式一层复式二层产品机会

46项目名称价格白金海岸(公寓)均价6000/平米高价7000/平米建筑\景观公寓住宅偏西班牙建筑风格/热带风情园林产品特色450米东南亚风情海岸线,30万平米生态椰林海岸绿地,酒店式公寓.周边配套项目周边:星级海滨风情度假酒店、东南亚风情一条街的综合度假休闲内部配套:会所相对不成熟版块项目产品分析474本项目版块产品机会

47相对不成熟版块项目产品分析4白金海岸规划布局分析产品机会观海景布局:强调外围建筑观海景,布局呈多个半围合空间,利用半围合空间形成公共组团的绿化空间.内部观景:因建筑前后建筑高度影响观海景的建筑体设置社区中心景观景观资源共享:酒店泳池设置靠近住宅区,可以与社区资源共享,也能达到组团中心景观的效果.高尔夫练习场还可作为另一组团的景观中心景观高尔夫景观海岸线度假区酒店泳池

48建筑面积50平米酒店式公寓户型特色:1.户型特色上不明显.停留在较传统酒店公寓户型方向.相对不成熟版块项目产品分析494白金海岸户型分析户型布局一户型布局二产品机会

49相对不成熟版块项目产品分析项目名称价格五指山翡翠谷(别墅/公寓)均价3000元/平米最高价5300元/平米建筑\景观公寓住宅偏西班牙建筑风格/热带风情园林产品特色产品形态从生态别墅/个性别墅,联排/多层/度假公寓,强调生态,度假,旅游康乐为一体.周边配套长途客车站、市场、中医院、省二医院、学校、美食街、电影院、工银、建行、农行内部配套:会所4五指山版块产品机会

50相对不成熟版块项目产品分析联排别墅二层户型特色:1.户型处于联排别墅早期水平，没有体现联排别墅的空间特色．514翡翠谷户型分析产品机会

51相对不成熟版块项目产品分析独栋别墅二层四房二厅三卫户型特色:1.早期独栋别墅空间，没有体现现代别墅的空间特色．524翡翠谷户型分析产品机会

52纯住宅项目产品分析项目名称价格泉海好家园（小高层）均价5400元/平米建筑\景观现代建筑风格/现代景观风格产品特色户型83㎡—154㎡的标准层和149㎡—280㎡的跃层，区中心花园广场达13000多平方米，绿化率达58.7%，户型有可观海的海景房．周边配套项目周边的公共设施有会展中心，高档楼盘，万绿园,银行，星级酒店,美食一条街,商场，超市，娱乐等社区设施，一应俱全,已经具备成熟的市场并且周边有已经成熟的高档社区.海口市项目534产品机会

53户型面积83平米二房二厅户型特色:1.错层空间2.主卧与次卧开窗面大.突出观中心景观特点。544泉海好家园户型分析纯住宅项目产品分析产品机会

54户型面积214平米复式五房二厅三卫户型特色:1.入户花园2.设置休闲露台，不足：底层缺少阳台。低层空间利用率不高。554泉海好家园户型分析复式一层复式二层纯住宅项目产品分析产品机会

55纯住宅项目产品分析项目名称价格宝安江南城　　（多层/洋房/双拼别墅）均价5800元/平米建筑\景观现代中式建筑风格/江南园林风格，建筑品质感强，景观景致。产品特色洋房户型117㎡—126㎡双拼别院180㎡—230㎡的跃层.公寓120-155平米。周边配套项目周边海南大学、市医院、南国超市、景山学校、白沙门公园、银行、五星级酒店等会所，网球场、篮球场、游泳池等另设置美容中心、星级大堂酒吧、智能化与物管等海口市项目564产品机会

56THANKYOUSUCCESS2022/10/1957可编辑

57户型面积140平米二房二厅户型特色:1.前后阳台较大，舒适性强。2.在卧室等景观好的位置，突出观景性。584泉海好家园户型分析纯住宅项目产品分析产品机会

58Ａ成熟版块卖点项目名称爱琴海岸多层卖点提炼优越海景，全装修(软装+硬装)，依托周边配套五星度假酒店，相对与本项目的产品机会度假酒店设置．特色户型,国际品牌物业管理项目名称亚龙湾会公主郡(公寓别墅)卖点提炼山\湖优越自然资源，私家酒店设置,周边度假配套/酒店，商业，高尔夫等配套,建筑品质相对与本项目的产品机会度假酒店等配套设置,品牌物业管理项目名称圣芭芭拉国际度假公馆(小高层+联排)卖点提炼特色温泉度假户型，周边度假酒店，商业配套等相对与本项目的产品机会酒店等配套设置,品牌物业管理项目名称山海天(高层)产品特色山海景观卖点，建筑品质感强，酒店设置，周边配套齐全．品牌建材及物业管理相对与本项目的产品机会酒店设置，特色度假户型建筑品质,国际品牌物业管理5941.酒店2.度假资源3.物管卖点提炼产品机会

59项目名称五指山翡翠谷(别墅/公寓)卖点提炼依托周边度假资源相对于本项目的产品机会特色户型　度假酒店设置项目名称白金海岸(度假型酒店公寓）卖点提炼优越海景资源．会所.产品相对于本项目的产品机会特色户型　度假酒店设置60产品机会41.会所2.度假资源3.产品品质卖点提炼Ｂ成熟版块卖点C纯居住项目卖点项目名称泉海好家园(小高层)卖点提炼优质的周边配套相对于本项目的产品机会生活配套+品质建筑项目名称宝安江南城（洋房/双拼/多层）卖点提炼优质配套品质建筑景致景观相对于本项目的产品机会特色户型　度假酒店设置1.优质配套2.建筑景观品质卖点提炼

60本项目产品机会点　Ａ+Ｂ+C星级酒店/基本生活配套度假海景资源开发利用特色产品/建筑品质品牌物业管理61产品机会4

61项目前期重点营造产品562体验式营销物业选择项目资源分析与营造概念

62用地环境分析交通便捷，道路、绿化较完善。地块地块一地块二高尔夫球场高尔夫别墅63基地分析5

63项目容积率1.3本项目市场定位为高档度假类别墅,考虑酒店设置.项目周边项目以独栋为主，因此物业类型选择合院，营造独栋的产品效果。双拼和叠加不易营造高端产品形象，为作足容积率，因此不建议此类物业。地块名称平海·御蓝湾地块位置高隆湾版块土地面积390.627亩建筑面积33.8万㎡容积率综合容积率1.3限定海岸线100米以内0.6,外为1.5绿化率≥40%合院别墅联排别墅叠加别墅双拼别墅酒店小高层独栋花园洋房联排别墅小高层独栋酒店/配套64物业选择5

64小高层容积率在2.0,建筑面积占总体量的72%,是项目的主要物业形式之一联排别墅容积率0.6，占总比例18%独栋别墅的容积率0.32，占总体量的3％物业指标物业占地比例建面比例容积率酒店12.953%1.65%2商业13%小高层24.272%联排1030%618%0.6独栋3.117%13%0.32合计26100%33.8100%1.365物业选择5

65高层容积率在3.2,建筑面积占总体量的63%,是项目的主要物业形式之一联排别墅容积率0.6，占总比例26%,底密度主要物业产品独栋别墅的容积率0.32，占总体量的3％物业指标66物业选择5物业占地比例建面比例容积率高层6.625%21.263%3.2酒店1.35%1.65%2.0商业13%2.0联排1058%926%0.6独栋3.112%13%0.32合计26100%33.8100%1.3

66配套一线海景度假类配套和未来生活配套资源与概念营造概念营造5沙滩使用权地理位置影响，初期以度假类客户为主一线海景住宅．设置沙滩度假主题休闲运动特色户型．品质建筑景观营造星级酒店．高尔夫练习场．生态养生保健地段资源

67体验式营销概念营造51.高尔夫练习场3.无边界泳池4养生/SPA本项目体验式营造的重点在初步接待、销售动线引导、现场接待三个节点根据三个环节又可以分为几个点的营造环节，包括：初步接待点、沙滩休闲设施，高尚运动，沙滩娱乐,养生SPA概念营造等，与客户进行互动体验。接待点选择:选择靠近酒店对面的公共绿化和沙滩处,一方面便于借助酒店停车场,另一方面不至于使整个销售动线过长.展示内容:海岸线部分展示主要围绕高尚运动,休闲,生态养生等概念为主题.样板区展示体现品质建筑景观和特色户型等高尚生活方式.高层建筑2.接待点样板段6.售楼处5.酒店

68体验式营销概念营造5生态ＳＰＡ高尔夫练习场:一方面体现高尚运动,提高整个社区配套的档次,营造高端楼盘的形象。另一方面其高尔夫绿化布置对后面低密度物业观海景影响较小。沙滩日光浴:日光浴设置能与绿地、沙滩结合，能够营造轻松浪漫的度假氛围。1.高尔夫练习场/沙滩日光浴

69体验式营销概念营造5接待点预留部分停车位置,内部设置相对简单,不设置售楼功能,只作为接待用途,营造舒适海景咖啡吧环境,建议室外营造沙滩酒吧概念.营造轻松愉悦环境。接待点示意沙滩酒吧2.接待点/沙滩酒吧

70体验式营销概念营造5接待点示意无边界泳池设置,作为酒店配套设施一部分.同时与SPA设置放置较近,一方面泳池与SPA结合,另一方面是作为与其他沙滩娱乐项目的过度区.与SPA进行动静分隔.生态ＳＰＡ3.无边界游泳池

71体验式营销概念营造5沙滩无边界泳池接待点示意考虑部分与接待点结合部分可延伸直海面部分，营造度假养的概念．也可打造生态保健ＳＰＡ4.海上SPA生态ＳＰＡ

72体验式营销概念营造5接待点示意沙滩酒吧SPA：考虑部分与接待点结合部分可延伸直海面部分，营造度假养的概念．生态养生保健：利用公共绿地的设置可打造生态保健养生概念.4.生态养生。保健生态ＳＰＡ

73体验式营销概念营造5接待点示意生态ＳＰＡ酒店部分主要展示为绿化景观部分,室外泳池等大环境营造，由于内部功能不作为展示，氛围营造：酒店外部布置，营造大型宴会外场景，突出高端形象。5.酒店外观展示

74体验式营销概念营造5接待点示意生态ＳＰＡ前期销售时可以以独栋别墅作为售楼处,内部设置酒吧,模型展示,洽谈区等,相对一般公寓的售楼处,销售低密度物业一般客户人流较少,并且独栋别墅为售楼处更能够营造高端的项目形象.6.售楼处(功能较完整)/独栋别墅

75产品676面积配比与户型建议产品建议规划/建筑/组团营造建议景观建议配套建议

76规划布局酒店与商业部分布局考虑临近海岸线布局．独栋别墅考虑项目观景的最好位置排布联排布局考虑临近独栋别墅，相成别墅区高层公寓布局靠近项目说明:项目整体规划考虑酒店观景，高层住宅观景和独栋别墅观景为主。77规划6独栋别墅联排别墅酒店高层建筑

77高层多层景观河公共绿地视线角度分析中海瀛台项目用地邻近河道，用地与景观河道之间有公共绿地/公园，其建筑布局形态特点：从东到西（从江边向内）依次增高，从东数第二排和第三排建筑布局形式，呈90度角，最大化的减弱前排建筑对后排建筑的观景遮挡（后排建筑看前排建筑都是点式建筑形体，见上图视线角度分析），即使最后一排的高层建筑也可以利用高度优势和前排建筑之间的缝隙，满足部分房型的观景。并通过中心景观改善不能直接享受江景房型的观景效果。靠近公共绿地考虑四层到五层布局以观绿地/公园景观为主。社区内部建筑排布与邻近景观河的高层建筑成角度布局。规划平面布局借鉴——上海中海瀛台78规划6

78规划特点：图一：前面排布低密度，后面排布高层，高层建筑达到观景效果，再通过高层整体围合布局，达到户户观景的效果。图二：小高层建筑排布弧形“弓”字，达到最大化的观景面。规划平面布局借鉴79规划6

79高层观海景规划布局特点：建筑排布较密，排步呈“弓”字形，局部“T”字型达到最大化观景特点。高层建筑规划布局借鉴80规划6示意一示意二

80规划各物业高度与最大化观海景－项目借鉴借鉴项目：帕尔美纳观景效果在规划布局中的营造：一线低密度物业高度的控制，对小高层建筑最大化观景的影响．另外考虑可观海的最大范围，和可观海的楼层的最大范围．81规划6

81万科·第五园的组团组合形式，组团庭院、私家庭院的主要院落、内庭院和后院。三种院落形式层次分明，私密性和均好性都得到很好体现（虽然此处组合因深圳地区对南北朝向不够敏感，没有完全南客厅的布局，但此组合形式有很大的改造余地，能够形成全南厅的布局形式）。组团内高度路面高度从剖面关系示意可以看出组团内外高差变化的关系，道路标高和组团内地坪标高相差0.9米，在整个组团剖面关系中，这个高度差异对内外景观影响不大，反而能够形成抬高的特色，形成台地、坡地的景观形式。联排组团建议示意一物业组团6

82联排别墅组团示意二物业组团6

83亚龙湾，三亚湾和本项目周边建筑风格均以地中海风格为主，市场接受度较高；因此半项目建议采用地中海风情建筑风格．地中海建筑特点：立面形式丰富，细部处理自由成熟，并且有与众不同的瓦、窗、拱门、廊架、铁翼栏杆、外墙处理方式、由烟囱演化出来的通风口处理方式等独特的建筑符号，保证了其立面性格的鲜明特征；地中海风格建筑，原来是特指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的住宅，温润而醇和的外立面颜色、粗朴而富有质感的材料、有众多的回廊、构架和观景平台。这些地中海沿岸的建筑和当地乡村风格的建筑相结合，就产生了诸如法国普罗旺斯、意大利托斯卡纳等地区的经典建筑风格，其醇厚粗朴的建筑风格和它所代表的轻松闲适的生活方式，仍然备受推崇和喜爱。后来这种建筑风格融入欧洲其它地区的建筑特点后，逐渐演变成为了一种豪宅的符号。建筑风格建议－地中海风情建筑营造6

84充满异域风情，高贵典雅的立面形式，能够突出项目档次和差异性，经过星河湾、观谰高尔夫、佘山3号等项目的开发。证明其市场接受度高。建筑风格建议－新古典风格建筑营造6

85立面形式成熟，如果低密度物业区采用相同的立面形式，社区内部建筑风格易于统一建筑风格建议－新古典风格（高层）建筑营造6

86低密度/泰式风情建筑风格proposalofproduct泰式风情度假别墅建筑风格以现代风格，即现代生活方式布局加上泰式元素点缀，突出泰式风格度假的特点，结合室外游泳池营造顶级度假别墅效果．建筑营造6建筑风格建议－泰式风情（别墅）

87景观建议泰式皮皮岛风情景观从区域项目来看,其景观风格多为现代风格,景观略显粗糙,主题性不强,因此本项目建议景观打造景致景观,突出异国情调.异国风格容易营造烂漫度假的氛围,精致景观凸显项目的品质感.88景观营造6

88景观建议泰式皮皮岛风情景观从区域项目来看,其景观风格多为现代风格,景观略显粗糙,主题性不强,因此本项目建议景观打造景致景观,突出异国情调.异国风格容易营造烂漫度假的氛围,精致景观凸显项目的品质感.89景观营造6

89户型面积配比建议物业面积(万平米)比例面积段套数比例小高层24.278%75-145218886%联排619%180-22029612%独栋13%280-350322%合计31.2100%/2516100%物业面积/万平米面积段套数中小户型2.4255-654032.4275-90293三房7.3110-125621三房/四房7.22130-138538大四房4.84145以上333合计24.2/2188物业面积/万平米面积段套数联排别墅2.2180-2001153.8200-220181独栋别墅0.6280-320200.435012合计17.92/328住宅总体面积配比高层面积配比别墅面积配比90户型面积6

90观景单体中小户型排布借鉴-一梯多户91建筑单体6单体户型排布示意一单体户型排布示意二

91观景单体大户型排布借鉴-一梯多户92建筑单体6单体户型排布示意一单体户型排布示意二

92温泉入户特色户型建筑面积78平米一室二厅二卫特色:1.大面积观景阳台2.按摩浴缸,同时与阳台连接突出观景度假休闲的特色.满足居住与休闲度假功能户型建议6特色度假公寓户型

93特色户型建筑面积110平米二室二厅二卫特色:1.按摩浴缸,同时与阳台连接突出观景度假休闲的特色.2.突出卧室,主卧,客厅的观景特点.特色度假公寓户型户型建议6

94特色观景大户公寓户型户型建议6

95联排特色户型建议联排建筑面积216平米户型特色:突出休闲度假的特点.1.前后双入户花园.双露台.2.中厅休闲浴池.采光天窗.3.采光地下室96户型建议6

96酒店形式建筑布局建筑布局呈“Ｖ”型，舒展开状，一方面可以利于观海景，另一方面，围合的形成的公共空间可以作与海景结合游泳池等。部分布局形式可以形成双向观景的效果．配套6澳大利亚HAYMANISLANDRESORT泰国HUA-HIN,PRACHCHUAPKHIRIKHAN

97建筑布局建筑布局呈“Y”型，逐渐展开的布局形式，同时与呈圆型布局相穿插．这一布局能够使观海景的房间达到最大化，户户观海景的目的．酒店形式配套6美国．夏威夷WALKOLOABEACHRESORT美国．夏威夷MAUNALANIRESORT

98酒店建筑形式退台式：建筑退台形式，保证观景无遮挡的同时，强调舒适性，客房都有休闲大露台．大面积弧形阳台形式：每个房间都有大面积阳台．一方面满足观海景，另一方面通过阳台绿化布置达到与外环境融合的效果，体现休闲度假氛围．配套6

99产品形式可以采用院落式的“新亚洲别墅风格”，木质、白墙与石材的组合，能够与自然融为一体，同时与巴厘岛建筑风格也比较接近。100建筑形式与立面（企业会所）配套6

100开放式前庭，舒展明朗，与院子相连，有独立进出厨房的入口；环境、建筑、人三者的交流和融合，以内庭为空间布局的中心，解决了水平动线与垂直动线、内部动线与外部动线之间的衔接，使之构成一个流畅的系统。101建筑形式与立面（企业会所）配套6

101沙滩休闲运动:海上休闲设置备注运动帆船/沙滩排球/沙滩橄榄球沙滩摩托车/游泳/冲浪休闲垂钓/沙滩ＳＰＡ矿泉疗养/帆板、潜水之旅、皮划艇与酒店结合的配套设置102配套6

102商业配套103商业街形式：采用核心型商业为主导的商业综合体，核心商业采用整体设计，辅以步行街式的商业。风格营造建议突出商业特点，以充满特色风情的形式突出建筑的文化性和地标性，营造休闲舒适、浪漫热烈的商业氛围。零售类餐饮娱乐类生活配套类总计㎡比例30%55%15%100%面积㎡40005500250012000商业6

103共公部位装修公共部位装修体现在大堂和电梯厅位置公共部位的装修效果，对项目后期销售作为展示部分起到重要作用。风格考虑现代欧式风格，材料应用可局部使用石材功能上：设置公共会客厅供来访客洽谈使用，并在每个大堂设大堂经理，营造星级酒店的高端项目形象。公共部位6大堂

104现代简约风格:现代简约风格在此样板间运用体现在视觉上更显得宽敞。简洁大方而不失高雅。居住与休闲的功能更易营造。样板间6中小户型

105大户型公寓现代欧式：装饰造型上去除了原欧式繁杂的元素。结构简练大方，整体配套自然和谐，色彩淡雅，与其它色彩搭配有很大的相容性。这种立体感和艺术感给人品味超群的印象。并强调家庭ＳＰＡ休闲主题概念

106别墅物业泰式度假风格：泰式风格是东南亚风格的一种，室内装饰上主要运动家具进行点缀，以木制雕花家具，陶器等，在色彩上以暖色调为主，色彩浓重，红色，金色使用较多。泰式更易营造休闲养生SPA的氛围。

107物业管理项目名称五指山翡翠谷物业管理不详项目名称白金海岸物业管理不祥项目名称帕尔美纳物业管理戴德梁行项目名称鲁能山海天物业管理鲁能物业管理项目名称爱琴海岸物业管理世邦魏理仕项目名称亚龙湾会公主郡物业管理北京凯莱物业成熟版块相对不成熟版块成熟版块相对注重品牌物业管理公司，部分采用国际知名品牌公司作为卖点相对不够重视物业品牌本项目鉴于未来的发展趋势，建议采用品牌物业管理公司管理，或国际品牌物业公司顾问的形式．针对不同的物业提供特别的物业服务108配套6

108住房装修装潢管理：房屋建筑共享部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、门厅、民防设施、广场等。房屋设备设施的管理：公共设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施、电梯、中央空调系统、后备组发电机组、避雷装置等。小区环境管理：安全保卫：保安巡更系统、闭路电视监控系统、红外线报防、探测报警装置等消防服务：消防监控系统、消防设施的维修、养护和管理保洁服务：小区公共设施清洁、紧急清洁/特别清洁服务（火灾、水浸）维修服务：24小时报修电话，半小时维修人员上门服务环境保护：污水处理系统、垃圾集中处理系统绿化服务：公共绿地、水景等养护与管理邮电通讯服务：邮政信箱、电话系统、电视天线、卫星接收系统车辆管理：24小时中央监控、IC卡电子门锁社区服务：房屋出租、装修监理、房屋装修、预订出租车等。物业管理公司服务基本内容建议109配套6

109项目物业管理建议特色贴心服务家政服务：保姆服务；钟点工服务；邮件代收发，有规定不能代办者除外；报刊杂志代订收；代订奶品；票务代订；留言代转达；代购生活用品；物品转交；运动场所预订、洗衣服务、搬家搬物，；家庭清洁卫生；热线服务：定时叫醒；服务预约；各项便民查询；电话号码查询；旅游线路查询；电话订餐；代订出租车、饮用水、鲜花、酒店客房等。商务服务类：代缴水电、煤气费用，电话费；代办煤气、电话初装；代买车、船、飞机票；家教服务；病人护理，日常保健；礼品递送；复印、传真、彩照扩印等；110配套6

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