宏观专题报告：库存去化见效，棚改力度降低~中国房地产库存去的怎样了

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1、[Table_MainInfo]宏观研究证券研究报告宏观专题报告2017年08月11日相关研究库存去化见效，棚改力度降低[Table_ReportInfo]《模式决定增速，转型必由之路——上半年地方经济全景观察》2017.08.01——中国房地产库存去的怎样了？《中美贸易，走向何方？》2017.07.26[Table_Summary]《国改升级，混改突围》2017.07.20投资要点：销售冰火两重天，地产大力去库存今年以来，地产市场表现超预期。上半年全国地产销量同比增速仍高达16.1%。受棚改货币化安臵政策支撑，三四线城市地产销售表现惊艳

2、，与一二线城市形成鲜明反差。去库存是17年上半年地产政策的主线，当前全国地产库存呈现出两个特征。一是库存总量见顶回落。17年6月底，全国商品房待售面积6.5亿平米，其中住宅商品房待售面积3.5亿平米，较去年同期降幅分别为9.6%、19.3%。从增速上看，全国商品房待售面积增速在14年见顶回落，并在16年11月转负，此后持续回落。而全国商品房广义库存也已从15年底38.8亿平米的高点回落至17年6月底的38.3亿平米。二是库存去化周期创4年新低。从狭义地产库存去化周期看，17年6月底，商品房库存去化周期为4.6个月，其中住宅商品房库存去化周期

3、为2.9个月，均创下过去4年以来同期新低。而广义商品房库存去化周期（27.4个月）、广义住宅商品房库存去化周期（8.1个月）也都创下12年以来新低。一二线去化放缓，三四线库存新低各省广义地产库存去化周期普遍缩短。分区域看，与16年底相比，17年上半年各省商品房广义库存涨跌互现，表现为“东高西低、北高南低”，其中辽宁省地产广义库存2.7亿平米，位居第一。而各省库存去化周期则是“北高南低、普遍缩短”，南方各省广义地产库存去化周期普遍低于2年。一二线城市库存总量回落，去化周期回升。7月底，4个一线城市住宅商品房可售面积合计2166万平米，较去

4、年同期下滑25%，去化周期7.9个月，较去年底（6.1个月）、去年同期（7.5个月）均回升，与15年11月的库存去化周期持平。6月底，我们统计的15个二线城市住宅商品房可售面积合计1亿平米，较去年同期下滑32%，去化周期则从去年底的7.4个月回升至8.1个月，较16年7月持平。三线城市库存普遍大降，去化周期缩短。6月底，我们统计的23个三线城市住宅商品房可售面积合计8614万平米，较去年底、去年同期分别下滑8%、12%。因棚改货币化安臵政策加码对地产销量的支撑。三线城市库存去化周期普遍缩短，较去年同期5升18降，较去年底则是6升17降。17

5、年6月底，23个三线城市住宅商品房库存去化周期为12.9个月，创13年10月以来新低。剔除数据残缺、极端值样本后，18个三线城市库存去化周期为6.1个月，创12年11月以来新低。棚改力度降低，地产销售趋降基于以下三个原因，我们认为下半年去库存政策进一步推进的必要性下降。一是7月底政治局会议对地产政策的表态已从“加快建立和完善长效机制”转分析师[Table_AuthorInfo]:姜超为“稳定房地产市场”，意味着政策力度或有所调整。二是当前全国，尤其是Tel:(021)23212042三四线城市地产库存去化周期已降至多年新低，进一步去库存必

6、要性已降低；Email:jc9001@htsec.com而地产销售高增也带动三四线房价涨幅持续扩大，有带来新泡沫的风险。三是房价大涨推动三四线楼市地产开工投资，如果不及时抑制将形成新一轮过证书:S0850513010002剩库存，因此在库存去化的城市应及时启动限售机制，约束地产商投资冲动。分析师:于博Tel:(021)23219820棚改政策力度减弱叠加房贷利率上升，下半年地产销量或将再度面临下行压力。而从我们高频跟踪的40城商品房成交数据看，7月下旬20个三线城市Email:yb9744@htsec.com地产销量增速首次出现负增长，未来

7、或继续承压。证书:S0850516080005请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观研究—宏观专题报告2目录1.销售冰火两重天，地产大力去库存............................................................................41.1地产销售超预期，三四线表现惊艳..................................................................41.2地产大力去库存，去化周期持续降.....................

8、.............................................42.一二线去化放缓，三四线库存新低...................