我家山水别墅营销策划报告

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我家山水别墅营销策划报告442020年5月29日

1文档仅供参考镇江我家山水别墅项目报告第一部分镇江市宏观经济分析442020年5月29日

2文档仅供参考一、城市概况一)城市区划442020年5月29日

3文档仅供参考镇江总面积为3848平方公里,下辖京口、润州、丹徒、新区四个区,丹阳、句容、扬中三个县级市。二)城市性质镇江是国家历史文化名城,长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。1978年,镇江被国务院列为对外开放城市;1986年,镇江口岸经国务院批准对外开放;1986年底,镇江被国务院列为第二批国家历史文化名城;1988年,被国务院列为沿海经济开放区。镇江市因地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点,具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。在沿江产业带战略定位中,充分发挥镇江地段优势与产业特点,成为以上海为龙头的”长三角”经济带加工制造、仓储、贸易的重要基地,及南京到苏州高新技术产业带上的重要节点。442020年5月29日

4文档仅供参考二、宏观经济分析一)国民经济持续健康增长近几年,镇江经济总量快速增长,运行质量不断提高。镇江跻身苏南经济板块;进入全国国内生产总值超500亿元、人均超美元城市行列。镇江市实现国内生产总值833.5亿元,比上年增长15％;实现人均国内生产总值28241元,比上年增长14.2%。442020年5月29日

5文档仅供参考二)财政收入、人均可支配收入稳步增长镇江市的财政收入及人均可支配收入也在不断持续提升,其中全市财政收入为118.42亿元,同比增长26.6％,城镇居民收入为12394元,同比增长14.1%。442020年5月29日

6文档仅供参考三)镇江与周边城市经济实力对比南京、镇江、扬州等城市国内生产总值及人均可支配收入()对比表城市国内生产总值(亿元)人均可支配收入(元/人)市区平均住宅房价苏州402616275.95050南京2413149974430南通1472123844023扬州922113793430镇江833123943330经过上述数据对比可知,当前镇江市整体经济实力及人均可支配收入等都处于全省的中下游水平,但其市区平均住宅房价与人均可支配收入比例相对合理,与其它城市相比,房价还有部分稳定上升空间。三、城市规划1、城市整体布局规划——”一城两翼”未来城市空间发展方向将由原来的沿江”一”字形发展调整为沿江沿路”T”字形发展。重点沿江发展,扩充东西两翼,适度向南发展,拉大主城框架;城市总体布局结构由原来的”一城两区”逐步优化为”一城两翼”,即主城、东翼和西翼。442020年5月29日

7文档仅供参考1）主城构筑”山、水、城”的城市空间框架,强化城市中心的服务功能。由主城核心区、南徐新城、谷阳新城、南山风景区、丁卯新城五大片区构成,人口按90万左右控制。2）东翼基础产业带和配套适量的生活用地,由谏壁、化工区和大港三部分组成。人口按20万左右控制。3）西翼基础产业带和物流产业的增长区,由龙门和高资两部分组成。人口按10万左右控制。442020年5月29日

8文档仅供参考2、交通规划442020年5月29日

9文档仅供参考镇江临江近海,水陆交通极为便利。世界闻名的”黄金水道”——长江和京杭大运河在此交汇,润扬大桥与扬中北渡一起,构成长江南北又一通道。全市现有航道72条、640公里,其中干线航道12条、232公里。沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。镇江养护公路总里程1792公里,104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。镇江市区距南京机场和常州机场均为60公里。镇江港是全国主枢纽港之一,岸线长65公里,高资港、大港、扬中港构成镇江港口群体。在<镇江城市整体规划>中,对外交通作如下规划:以沪宁高速和海溧高速公路构成的”黄金十字”为构架,形成一港、二站、六放射的对外交通体系。n一港——镇江组合港,包括大港区、龙门港区、谏壁港区和高资港区;n二站——沪宁铁路站和京沪高速铁路站;442020年5月29日

10文档仅供参考n六放射——由镇江至句容、扬中、丹阳和茅山、宝华、访仙的一级公路,形成半小时城市圈。3、城市发展战略定位镇江市在未来城市建设与发展中,将实施沿江开发战略、环境优化战略和可持续发展战略,实现经济、社会与环境的协调发展。根据<镇江城市建设－2020城市规划方案>,下一轮城市发展目标是:1)城市面貌使镇江发展成为名副其实的江南经济强市,清新秀丽、充满灵气和活力的江南名城,社会事业全面发展的现代文明城市,人居环境最佳、生态质量上乘的山水型生态城市;2)经济目标近期市区人均ＧＤＰ接近苏南平均水平(达到苏南平均水平,率先达到小康水平),中期率先基本实现现代化,远期达到国内领先的小康水平;3)社会目标各项事业全面发展,具有高效运行、功能齐全的社会保障体系和公共设施服务体系;4)人民生活目标居民人均住宅建筑面积、人均可支配收入、人均消费性支出等生活指标达到国内领先的小康生活水平;5)城市建设目标442020年5月29日

11文档仅供参考建成布局合理、环境优美、个性鲜明的山林城市和滨江城市,建成与小康社会相适应的基础设施服务网路;6)环境保护目标近期达到国家环境保护模范城市和园林城市标准,远期达到生态城市标准,环境保护综合指标优于国家标准。镇江近几年经济呈稳步上涨趋势,但经济整体水平落后于苏南其它地区。随着镇江市建设步伐的加快以及市政府一城两翼战略规划的制定,城市发展格局已经呈现雏形。经济、社会、环保等各项发展目标已经提上日程。442020年5月29日

12文档仅供参考第二部分镇江房地产市场分析一、镇江房地产发展状况一)房地产开发投资加快,全市完成社会固定资产投资343.7亿元,比上年增长35.4%;其中房地产开发投资54.5亿元,增长39％。投资领域内在活力明显增强,投资规模不断扩大,房地产开发投资大幅上升。442020年5月29日

13文档仅供参考二)镇江房地产市场现状1、房地产市场发展趋向成熟镇江商品房销售金额为22.5亿元,增长率达到17.1%,镇江房地产开发投资高增长的势头将保持其良好的快速发展,同时房地产开发的增长还将进一步促进镇江房地产产品设计和品质的提升。镇江房地产市场前景看好表现为:市政建设加快,城市化进程迅速提升;受南京都市圈的辐射,更多的南京市民来镇江投资购房。～镇江市区商品住宅发展情况表442020年5月29日

14文档仅供参考年份新开工面积(万㎡)竣工面积(万㎡)销售面积(万㎡)平均房价(元/㎡)房价上涨幅度76.75552.9190026.6%110.8559.1966.26219315.4%145.997.578.9271523.8%109.95155.41110.4729107.18%(前三季度)227.7136.56177.229902.75%镇江市场从～房地产竣工面积基本大于销售面积,前三季度,房地产的竣工量小于市场销售面积约40万㎡,逐渐消化掉部分市场结余面积,市场需求旺盛。442020年5月29日

15文档仅供参考2、房价上涨6.4％在苏南各城市中,镇江的房价处于较低的水平,但近年来始终保持稳步上升的发展趋势,据统计,末镇江全市的住宅均价为2963元/㎡,其中主城区的住宅均价为3330元/㎡,同比上升了6.4％。镇江的房价只有南京的1/2左右,这不但带动了本地客群的消费,而且对外来投资也具有较大的吸引力。3、镇江别墅市场发展迅速在中国长三角地区房地产市场,别墅销售量占房地产市场总销售的10%,镇江近3-4年别墅销售仅占总销售的7%-8%,低于同地域其它市场.随着国家土地市场的进一步收缩,别墅正在成为稀缺资源,别墅市场开始走俏.442020年5月29日

16文档仅供参考上世纪末镇江房地产市场开始出现别墅物业,当时的代表楼盘是锦江花苑,价格在1500元/㎡左右;以后别墅市场的发展依然缓慢,开发量和价格等增长幅度较小;从开始,镇江别墅进入大的发展时期,当年供应量达到了10.5万㎡,前三季度就达到达到了9.18万㎡,1-11月市场去化量为13.6万㎡,市场需求旺盛。二、镇江土地市场研究1、镇江土地市场概况全年,镇江市国有土地挂牌成交45幅,总面积199万平方米,总成交金额18亿,平均地价为61万元/亩,出让用地的容积率分布为0.8～2.01不等,实际允许建筑面积为245万平方米,平均楼面地价为745元/㎡。周边市郊的土地供应占全市总供应量的75.39％,能够明显判断出镇江的土地供应方向,也与镇江市”沿江沿路‘T’字形发展”的大方向相吻合。2、镇江市低密度地块成交一览表期次序号地块地址地块面积(亩)容积率总建筑面积成交价(万元)楼面地价(元/㎡)出让时间供地方式中买单位第一期1南徐路北黄山园艺场3.8612600440169205.1.8.拆除地面建筑物镇江市黄山园艺良种场第二期1长江路以北、金山路1号39.430.6157804900310505.1.17拆除地面建筑物镇江金地置业公司1新河西岸路以西89.611.05632008200129705.4.22.镇江赛格特房地产442020年5月29日

17文档仅供参考第三期拆除地面建筑物第四期1润州区蒋乔镇312国道南檀山路西南248.060.9148860560037605.7.7拆除地面建筑物镇江润扬国际商贸城第五期1丁卯桥路81号15.510.95997090090305.10.21拆除地面建筑物房产经营公司2丁卯片区碳素制品厂64.911.01423804450105005.10.21拆除地面建筑物新区城投第七期1山巷路东侧33.28128600390905.11.11拆除地面建筑物镇江泰来房地产公司第九期1官塘镇151.870.880960310038305.12.22拆除地面建筑物宁波大祥贸易有限公司2丹徒区DT0520309.84100950047305.12.26现状江苏银翔房地产公司3丹徒区DT052127.24117000110064705.12.26现状镇江豪斯嘉房地产公司(镇江土地市场信息不完整,因此在本报告中未列出.)镇江低容积率地块出让主要来自丹徒、城东和大港;且地块的出让时间多数在.10-.12之间;地块容积率在0.8-1.0之间,低容积率地块的出让,将使得镇江别墅市场供应量加大,竞争更加激烈。三、政策规划442020年5月29日

18文档仅供参考11月,镇江市镇江市房管局、国土资源局、规划局、建设局、发展和改革共同发布<镇江住房建设规划>(-),在规划政策方面,明确规定”停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格控制低密度,大套型住房土地供应”。该条例的出台,将在一定时间内导致镇江别墅市场供给量的减少,对后期别墅价格走势将产生较大的影响。四、小结第一,镇江市固定资产投资规模不断扩大,房地产开发投资大幅上升,房地产市场发展日趋成熟。第二,周边市郊的土地供应占全市总供应量七成以上,土地供应方向与镇江市”沿江沿路‘T’字形发展”的大方向相吻合。第三,政府对别墅土地供应的叫停,致使别墅更加稀缺,对后期别墅价格走势将产生较大的影响。442020年5月29日

19文档仅供参考第三部分镇江别墅市场现状一、镇江在售别墅项目概况表项目名称开发商建筑形态主力面积销售均价单套总价销售率优惠活动君临南山镇江中住房地产独立未开盘————————双拼未开盘——————联排180～200㎡3600元/㎡70～85万一期一组团95％叠加157～183㎡3200元/㎡55～70万一期一组团70％万科魅力之城万科地产联排180㎡6000元/㎡100～120万未开盘——风景城邦上海农工商联排270～280㎡4000元/㎡100～130万一期100％——叠加170～220㎡3100元/㎡55～80万一期90％江山名洲镇江维科置业联排180-220㎡4800元/㎡90～120万50%按揭、一次性付款均99折华芳·联排230㎡4300元/㎡100万21.7%442020年5月29日

20文档仅供参考世纪名门张家港华芳房地产按揭、一次性付款均99折叠加170-190㎡3900元/㎡70～90万100%聆湖尚郡镇江祥盛房地产独立270-350㎡5800元/㎡160～220万24%送花园联排200㎡未定————御墅临枫镇江佳昇置业独立400㎡200万/套(一期)200万——双拼280㎡4200元/㎡120万41.7%联排250㎡3500元/㎡80～100万33.3%江南·颐和家园镇江中房鸿都房地产独立300㎡6800元/㎡200～210万35%——联排230㎡4500元/㎡100～120万70%恒顺翠竹园江苏恒顺置业双拼300㎡6000元/㎡180～200万100%——联排200㎡5400元/㎡100～120万90%恒美山庄江苏恒顺置业独立未定未定——未定——双拼——联排——叠加——天和星城镇江天和房产叠加200㎡4350元/㎡90～110万70％——当前镇江市场在售项目共11个,别墅项目独立、双拼、联排、叠加形态齐全。建筑形态主力面积均价总价独立别墅300～400㎡5000～7000元/㎡200万左右双拼别墅280～300㎡4200～6000元/㎡120～200万元联排别墅180～250㎡3600～4800元/㎡80～120万叠加别墅170～200㎡3100～4350元/㎡70～90万本项目双拼别墅主力面积为200～400㎡,均价6500元/㎡,单套总价为200～300万。联排别墅主力面积为200～240㎡,均价5500元/㎡,单套总价150万左右。本项目在别墅项目均价与市场无差异较小,但单套面积较市场高出很多,导致总价大幅提升,后期市场去化存在较大抗性。442020年5月29日

21文档仅供参考二、镇江在售别墅项目优劣势分析项目名称占地面积建筑面积建筑形态别墅总户数项目优劣势君临南山30万㎡22万㎡叠加、联排等约850户优势:总价较低,开发商品牌效应,后期升值空间较大。劣势:当前周边配套不完善万科魅力之城1000亩90万㎡多层、小高层、联排别墅约600户优势:开发商品牌效应较为认可劣势:单价较高,开发周期较长风景城邦1200亩64万㎡情境洋房、联排别墅、叠加别墅、小高层约670户优势:单套别墅总价较低劣势:距离市区较远江山名洲54.6万㎡66万㎡多层、小高层、高层、联排别墅120户优势:江景资源优越劣势:户型面积大,总价较高华芳·世纪名门12万㎡14万㎡多层、小高层、高层、联排、叠加别墅62户优势:位于丁卯区规划的中心地段,升值潜力大劣势:周边配套不完善聆湖尚郡24万㎡7.7万㎡独立、联排别墅250户优势:纯别墅项目,且景观好劣势:户型面积大,总价较高御墅临枫6.7万㎡4.5万㎡独立、双拼、联排别墅160户优势:纯别墅项目交通便捷劣势:户型面积大,总价较高江南·颐和家园60.37万㎡60万㎡小高层、多层、别墅79户优势:依托大盘优势,积累人气后,推出别墅劣势:周边配套不够完善,生活便利性不高恒顺翠竹园7.07万㎡40584.7㎡别墅162户优势:有当地知名开发商开发,信誉度较高劣势:类型单一,选择性不高恒美山庄27万㎡40万㎡小高层、多层、别墅(规划中)规划中天和星城149.43亩18万㎡多层、小高层、复式别墅、商贸48户优势:整体配套完善劣势:别墅项目体量较小,无法提升自身价值当前镇江别墅市场大盘较多,代表楼盘有君临南山、万科魅力之城、风景城邦,别墅规划总户数均在600户以上,此类楼盘开发周期都较长,对区域市场影响力较大。距离本项目最近为江山名洲,规划120套联排别墅,江景资源丰富,较本项目单套面积小20㎡,总价低30～60万。三、镇江别墅供应量分析项目名称总建面积别墅面积别墅已去化面积别墅结余量(平方米)442020年5月29日

22文档仅供参考别墅整体开发周期(平方米)(平方米)(平方米)独立双拼联排叠加君临南山22万22万1.4万三期0.25万0.5万8万11.85万万科魅力之城90万12万——五期————12万——风景城邦64万14万1.4万五期————2.6万10万江山名洲66万2.4万1.2万一期————1.2万——华芳世纪名门14万1.3万0.5万一期————0.8万——聆湖尚郡7.7万7.7万1.1万六期6.5万——0.12万——御墅临枫4.5万4.5万2.35万三期——1.4万0.75万——江南·颐和家园60万3万1.9万一期0.97万——0.13万——恒顺翠竹园4万4万3.9万一期——0.1万————恒美山庄40万——————剩余总建面积36万,规划未定,其中有部分别墅体量天和星城18万1万0.7万一期——————0.3万总计71.9万14.45万7.7万2万25.6万22.15万57.45万当前镇江别墅市场总上市量为71.9万㎡(恒美山庄剩余总建面积36万㎡,规划未定,其中有部分别墅体量),市场去化量14.45万㎡,别墅市场结余量57.45万㎡(其中独立别墅7.7万㎡,双拼别墅2万㎡,联排别墅25.6万㎡,叠加别墅22.15万㎡),市场后期体量较大。但由于大盘开发周期较长,因此每年上市总量有限,市场供需基本平衡,为本项目后期上市提供良好机会。442020年5月29日

23文档仅供参考四、镇江别墅年去化量明细项目名称开盘时间别墅总建面积去化面积(平方米)(平方米)君临南山6月22万1.4万万科魅力之城1月12万——风景城邦5月14万1.4万江山名洲6月2.4万1.2万华芳·世纪名门4月1.3万0.5万聆湖尚郡11月7.7万1.1万御墅临枫4月4.5万1.8万江南·颐和家园12月3万1.9万恒顺翠竹园12月4万3.9万天和星城12月1万0.4万总计13.6万镇江别墅市场供应量为10.5万㎡,共418套。镇江别墅市场总供应量为12.28万㎡,去化量为13.6万㎡,供求比为0.9:1,镇江整个别墅市场供应量有所增加,但市场需求旺盛,市场呈现供需两旺的局面。五、客群分析经过本次调研,当前镇江在售别墅楼盘客源差异不大,以政府机关中高层管理者以及个体私营业主为主,该部分客群收入高且稳定,客群主要来源于镇江主城区,年龄在35～50左右。六、个案分析【君临南山】项目概况:442020年5月29日

24文档仅供参考君临南山位于南徐大道与檀山路交汇处西侧,毗邻未来市政府,项目总占地约300000平方米,总建面积约20平方米,容积率为0.76,整个项目以联排、叠加别墅为主,辅以少量的双拼、独立别墅。项目整体分三期开发,一期以联排与叠加别墅为主,其中联排102户,主力面积180～200平方米,均价3600元/平方米。叠加316户,主力面积157～183平方米,均价3200元/平方米。当前在售为一期一组团,其中联排40套,销售率95％,叠加52套,销售率70％,销售情况良好。一期交付日期为年底。项目二期以联排与叠加为主,其中联排124套,叠加108套,面积规划未出,三期以联排为主,另外有少量的的双拼与独立,其中联排约180户,双拼20户,独立8户,面积规划未出。客群特征:政府机关工作人员、三资企业业主等,年龄30～45岁。媒体推广方式:南京晨报、京江晚报,户外大牌(大市口、黄山路路口)楼盘名称君临南山占地面积300000平方米建筑面积20平方米项目定位高尚纯别墅社区容积率0.76开发商镇江中住房地产建筑形态叠加、联排等楼盘均价联排3600元/平方米叠加3200元/平方米商铺均价未定分期销售情况6月开盘,一期一组团联排95％,叠加70％项目点评:442020年5月29日

25文档仅供参考该项目超低容积率,规划为高尚纯别墅社区,定位高端;项目推出的别墅主力面积适中,价格普遍较低,单套别墅总价在60～90万,购房者接受程度较高;项目地理位置位于镇江未来新城市中心南徐新城,后期升值空间较大;中住房地产品牌购房者较为认可,整体销售率较高。当前项目周边配套尚不完善,短期内难以提升项目优势。【万科魅力之城】项目概况:万科魅力之城位于檀山路西侧,占地面积1000亩,总建筑面积约90万平方米,项目分五期开发,开发周期10左右,整个社区以多层、小高层、联排别墅为主。该项目计划1月开盘,当前一期一组团正在接受预定,该组团推出多层和联排别墅,其中联排别墅62套,主力面积180平方米,均价6000元/平方米,总价在100～130万,其中赠送(35～38平方米的露台,50平方米的地下室,30平方米左右的花园)。预计一期联排别墅总量为124套,整体社区联排别墅约600套左右。客群特征:政府机关工作人员、私营业主等,年龄35～50岁。媒体推广方式:京江晚报,项目周边站台灯箱等楼盘名称万科魅力之城占地面积1000亩442020年5月29日

26文档仅供参考建筑面积90万平方米绿化率30％容积率1.35开发商万科地产建筑形态多层、小高层、联排别墅楼盘均价联排6000元/平方米商铺均价未定分期销售情况一期一组团1月开盘项目点评:该项目凭借万科地产品牌打入镇江市场,产品知名度较高,得到广大购房者的认可。但由于开发周期过长,损失部分客源。【风景城邦】风景城邦项目位于丹徒新区丹徒区政府旁边,项目总占地1200亩,规划总建面积64万平方米,项目分五期开发,开发周期8～,项目以西班牙风情为主,产品有情境洋房、联排别墅、叠加别墅和小高层。442020年5月29日

27文档仅供参考当前在售为一期,在售为情境洋房、联排别墅、叠加别墅和小高层。其中联排别墅16套,主力面积270～280平方米,均价为4000元/平方米,总价在120万左右,已销售结束;叠加别墅52套,主力面积170～220平方米,均价3100元/平方米,总价70万左右,当前销售率90％。预计后期联排别墅约100套,叠加别墅500套,主力面积规划未出。客群特征:政府机关工作人员、私营业主等,年龄30～50岁。媒体推广方式:京江晚报,户外大牌(大润发超市西侧)楼盘名称风景城邦占地面积1200亩建筑面积64万平方米绿化率30％容积率0.8开发商上海农工商建筑形态情境洋房、联排别墅、叠加别墅、小高层楼盘均价联排4000元/平方米叠加3100元/平方米分期销售情况一期联排销售结束,叠加销售率90％项目点评:该项目整体规划量较大,单套别墅项目总价较低,销售情况良好。项目位于丹徒新区,距离市区较远,一定程度上影响销售进度。【江山名洲】项目概况:442020年5月29日

28文档仅供参考江山名洲地处京口区滨江大道北侧,是由镇江维科置业有限公司开发,规划设计深圳鑫中建,项目总占地面积54.6万㎡,总建筑面积66万㎡,绿化率42%。项目共分6期开发,一期.06开盘,物业为联排别墅、多层。联排别墅共24栋120套,主力面积180-220㎡,均价4800元/㎡,销售率50%。多层共16栋,销售价格3500-3800元/㎡。商业及会所:商业规划中,会所共3个,面积未定。物业费:0.75元/㎡·月(暂定价格)客群特征:镇江人,年龄在45-60岁之间,主要是电力系统、政府、私营业主。投资比例低于10%。推广方式:报纸(靖江晚报、镇江日报、南京晨报、扬子晚报),大牌(大市口、东门广场、)。优惠措施:按揭、一次性付款享受98折。楼盘名称江山名洲占地面积54.6万㎡建筑面积66万㎡绿化率42%容积率1.2开发商镇江维科置业有限公司建筑层高2.9㎡建筑结构框架建筑形态联排别墅、多层楼盘均价联排别墅4800元/㎡多层3500-3800元/㎡项目点评:该项目位于京口区滨江大道北侧,靠近长江风景和环境资源优越,客群定位中高档。442020年5月29日

29文档仅供参考【华芳·世纪名门】项目概况:华芳·世纪名门位于镇江新区丁卯区健力宝路与纬五路交汇处(市民广场北侧),是由张家港华芳房地产开发公司开发,规划设计是深圳中涛园林设计院,项目占地面积12万㎡,总建筑面积14万㎡,容积率1.2,绿化率38%。项目共分两期开发,一期.4开盘销售。一期共20栋多层,8栋联排,一栋叠加;二期规划建多层、小高层和高层,当前具体规划未定。一期多层20栋,主力面积90-120㎡,主力户型2房2厅1卫、3房2厅1卫,均价2980元/㎡。联排别墅8栋46套,主力面积180-230㎡,均价4300元/㎡,销售率21.7%叠加别墅1栋16套,主力面积170-190㎡,均价3900元/㎡,销售率100%。物业费用:多层0.5元/㎡·月,联排别墅0.8元/㎡·月,叠加别墅0.6元/㎡·月。客群特征:别墅客群主要来之镇江市区,年龄40岁左右,联排别墅的购买群主要是大学教授,叠加别墅主要还是生意人。几乎没有投资。推广方式:扬子晚报,大牌(市民广场)优惠措施:别墅安揭、一次性付款99折。楼盘名称华芳·世纪名门占地面积12万㎡442020年5月29日

30文档仅供参考建筑面积14万㎡绿化率38%容积率1.2开发商张家港华芳房地产开发公司建筑层高2.9㎡建筑结构砖混、框架建筑形态联排、叠加、多层、小高层、高层楼盘均价联排4300元/㎡、叠加3900元/㎡多层2980元/㎡项目点评:项目处于丁卯区(市民广场北侧),是镇江市丁卯区的中心地段,后期升值潜力较大。【聆湖尚郡】项目概况:聆湖尚郡位于镇江丹徒区,开发商镇江祥盛房地产开发公司,该项目是纯别墅物业,占地24万㎡,总建筑面积7.7万㎡。项目共分6期开发,当前在售二期。一期共26栋独栋别墅,主力面积270-350㎡,销售率100%,二期38套独栋别墅,主力面积270-350㎡,均价5800元/㎡,销售率24%。442020年5月29日

31文档仅供参考车位及花园:车位配比1:1,送花园。商业及会所:商业规划中,会所2个,面积未定。物业费用:暂定1.7元/㎡·月。客群特征:主要是镇江人,年龄在40-60岁之间,私营企业老板是主力客群。投资比例低于10%。推广方式:大牌(市政府附近,解放路与正东路交汇处)楼盘名称聆湖尚郡占地面积24万㎡建筑面积7.7万㎡开发商镇江祥盛房地产开发公司容积率0.32建筑结构砖混、框架建筑形态独栋、联排楼盘均价独栋别墅5800元/㎡项目点评:该项目为纯别墅物业(主要是独栋别墅),定位高端,与其它项目形成了差异化竞争。该项目单栋别墅总价在200万左右,总价高,市场去化率较低。【御墅临枫】项目概况:442020年5月29日

32文档仅供参考该项目位于镇江丹徒新区谷阳大道旁,由镇江佳昇置业发展有限公司开发,规划设计镇江建筑设计院,占地面积100亩,总建筑面积4.5万㎡,容积率0.67,绿化率50%。项目共分三期开发,一期.4开盘,二期.8开盘,三期未开盘。一期共7套独栋别墅,面积400㎡,价格200万/套,销售率100%。双拼别墅共20套,面积278-280㎡,均价4000元/㎡,销售率100%。联排别墅共22套,面积250㎡,均价3300元/㎡,销售率100%。二期共24套双拼别墅,面积280㎡,均价4200元/㎡,销售率41.7%。联排别墅共12套,面积250㎡,均价3500元/㎡,销售率33.3%。三期规划中。车位及会所情况:车位配比1:1,1个会所,面积3000㎡。客群特征:镇江人,年龄45岁左右,主要是私营业主,少量政府人员。推广方式:报纸(靖江晚报、扬子晚报、南京晨报),大牌(市政府旁),投资比例低于10%。楼盘名称御墅临枫占地面积6.7万㎡建筑面积4.5万㎡绿化率50%容积率0.67开发商镇江佳昇置业发展有限公司建筑层高3㎡建筑形态独栋/双拼/联排别墅楼盘均价独栋200万/套、双拼均价4200元/㎡、联排均价3500元/㎡项目点评:442020年5月29日

33文档仅供参考该项目丹徒新区谷阳大道旁,交通便捷,到市区仅10分钟车程。且项目为纯别墅物业,整体置业人群素质较高。别墅户型大,总价较高。【江南·颐和家园】项目概况: 江南·颐和家园坐落于镇江东部风景秀丽的禹山风景区,环抱二十一世纪乐园。社区东靠谷阳北路、北连宗泽路、西面禹山路、南临学府路依山傍水,环境优美,空气清新。整个社区占地60.37公顷,总建筑面积约60万平方米,为当前镇江规模最大的智能化生态园林社区。当前江南·颐和家园由一期、二期清漪苑、三期帝庭苑和别墅区御景苑组成,由隶属于中房集团的镇江中房鸿都房地产开发公司开发。当期小高层220套,均价2900元/㎡,销售率90%;多层370套,均价2700元/㎡,销售率100%。别墅区御景苑开盘时间5月,独立别墅总套数54套,均价6800元/㎡,销售率40%;联排别墅总套数25套,均价4500元/㎡,销售率70%。442020年5月29日

34文档仅供参考客群特征:购买者主要来自于镇江本地人,购买人群主要是生意人和企事业高层。媒体推广形式:在项目周边有道旗和大牌,京江晚报。楼盘名称江南·颐和家园占地面积60.37万㎡建筑面积60万㎡绿化率42%容积率1.1开发商镇江中房鸿都房地产开发公司建筑形态多层、小高层、别墅建筑结构框架建筑层高2.9m楼盘均价小高层2900元/㎡多层2700元/㎡别墅独立6800元/㎡,联排4500元/㎡商铺均价无分期销售情况共分三个组团,当期别墅销售率65％项目点评:该项目位于学府路,交通便利。整个小区由多层、小高层和别墅组成。该项目周边学区氛围浓厚,距离市区较近,交通便利。一期、二期的交付,给项目后期开发积累了人气,为项目后期销售奠定了基础。【恒顺翠竹园】项目概况:442020年5月29日

35文档仅供参考”恒顺翠竹园”是由江苏恒顺置业发展有限公司投资开发的原生态高档别墅区。翠竹园项目位于学府路二十一世纪乐园后侧,占地7.07公顷,设计总建筑面积40584.7平方米,其中双拼别墅44套(13585平方米),联排别墅118套(26919平方米),容积率0.58,绿化率31.32%。项目开盘时间12月,交付时间9月30日。联排别墅均价5400元/㎡,主力面积200㎡,销售率100%;双拼均价6000元/㎡,主力面积300㎡,销售率95%。客群特征:购买者主要来自于镇江本地人,购买人群主要是生意人、中产阶级以上和政府官员。媒体推广形式:在项目周边有道旗和大牌,京江晚报。楼盘名称恒顺翠竹园占地面积7.07万㎡建筑面积40584.7㎡绿化率31.32%容积率0.58开发商江苏恒顺置业发展有限公司建筑形态联排、双拼建筑结构砖混建筑层高2.9m楼盘均价别墅双拼6000元/㎡联排5400元/㎡商铺均价无分期销售情况12月开盘9月30号交付项目点评:该项目位于学府路,交通便利。整个小区别墅组成。该项目距离市区较近,交通便利。项目开发商是当地知名企业,企业形象深入人心,为项目推广奠定的基础。442020年5月29日

36文档仅供参考【恒美山庄】项目概况:该项目占地约为27公顷,总建筑而积约40万平方米,规划容积率1.192,绿地率高达46.2％,住宅类型主要有双拼、联排、叠拼别墅,多层花园洋房,小高层等,周边配备有超市、银行、商铺、商业街、农贸市场、幼托、学校、会所等齐全的生活娱乐设施。该项目分两期开发,一期开盘时间6月,小高层200套,均价3600元/㎡,销售率50%;多层200套,均价3500元/㎡,销售率50%。二期规划中,开盘时间未定。客群特征:当前购买者主要来自于镇江本地人,购买人群主要是企事业单位职工,政府公务员。媒体推广形式:在项目周边有道旗和大牌,京江晚报。楼盘名称恒美山庄占地面积27万㎡442020年5月29日

37文档仅供参考建筑面积40万㎡绿化率46.2%容积率1.92开发商江苏恒顺置业发展有限公司建筑形态小高层、多层、别墅建筑结构框架建筑层高2.9m楼盘均价小高层3600元/㎡、多层3500元/㎡商铺均价无分期销售情况一期(当期)小高层、多层销售率50%;二期规划中项目点评:该项目位于学府路,交通便利。整个小区由小高层、多层和别墅组成。该项目距离市区较近,交通便利,是规划内中央生活区。项目开发商是当地知名企业,企业形象深入人心,为项目推广奠定的基础。【天和星城】天和星城位于南徐路5号,项目总占地面积149.43亩,总建筑面积18万㎡,项目分两期开发,整个小区集多层、小高层、复式别墅及商贸为一体的综合小区。项目一期为多层、小高层、复式别墅,二期为60000㎡的商业文化广场442020年5月29日

38文档仅供参考,其中复式别墅共48套,主力面积为200平方米左右,均价4350元/平方米,车库25平方米,均价3580元/平方米,总价100万左右,当前销售率70％左右,客群特征:政府机关工作人员、私营业主等,年龄45岁左右。媒体推广方式:京江晚报,户外大牌,项目周边道旗。楼盘名称天和星城占地面积149.43亩建筑面积18万㎡绿化率40％容积率1.68开发商镇江天和房地产建筑形态多层、小高层、复式别墅、商贸楼盘均价叠加4350元/平方米分期销售情况一期叠加销售率70％项目点评:该项目整体配套完善,但别墅项目体量较小,无法提升自身价值,去化速度缓慢。七、小结1、当前镇江别墅市场项目众多,别墅项目建筑形态齐全,本项目在别墅项目均价与市场无差异,但单套面积较市场高出很多,导致总价大幅提升,后期市场去化存在较大抗性。2、市场后期总体量较大,但由于大盘开发周期较长,每年上市总量有限,市场供需基本平衡,为本项目后期上市提供良好机会。442020年5月29日

39文档仅供参考1、镇江整个别墅市场供应量有所增加,但市场需求旺盛,市场呈现供需两旺的局面。2、镇江在售别墅楼盘客群以政府机关中高层管理者以及个体私营业主为主,主要来源于镇江主城区,年龄在35～50左右。第四部分地块适应性分析项目区位图一、地块现状442020年5月29日

40文档仅供参考项目地貌平坦,表面无建筑物,无影响施工的障碍物,便于开发。二、地块周边情况南侧道路(滨江大道)项目北侧(江滩)项目东侧滨江大道为连接滨江区域与主城区的交通要道,交通便利。项目北侧为江滩,东侧为焦山公园,自然景观优美。三、地块内部资源1、项目内部配套齐全龙吟坊商业街总建筑面积为13800㎡,开放空间及广场面积7460㎡,绿化率35%,主要由二层商铺组成。商业街的南北入口广场连接小区主干道,设有两个集中停车场,车位64个,东西两侧消防通道亦结合建筑底层设置部分地面停车位,商业配套完善。社区中心位置山水广场成为社区居民休闲、健身的重要场所。四、地块SWOT分析S优势:交通——本项目位于滨江大道北侧,周边道路畅通、交通便捷;景观——项目北侧紧临内江滩头和焦山公园,自然景观优美;配套——项目内部商业街、山水广场,生活配套齐全;知名度——项目一期的”世纪花园”442020年5月29日

41文档仅供参考是镇江别墅市场比较早的开发项目,市场认可度较高。小区整体规划以别墅为主,一期业主入住,人气提升,为后期项目推广奠定良好市场基础。W劣势:户型面积——项目户型规划面积较大,总价比市场同类型产品要高,后期市场去化抗性较大。O机会:类型——市场当前联排较多,双拼较少,而本项目双拼规划50套左右,一定程度上填补了市场空白。政策——<<镇江市住房建设规划>>(～)中提出停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格控制低密度,大套型住房土地供应。资源的稀缺性为本项目提供较大空间。T威胁:竞争——当前镇江别墅市场发展比较迅速,当前在售项目有十几个,后期市场竞争激烈。小结:442020年5月29日

42文档仅供参考本项目周边交通、配套、地块地貌、自然环境优势明显,为后期开发销售奠定了坚实的基础。从市场上掌握的情况来看,该区域内居民对该地块认可度比较高。可是项目定位总价较高,后期去化速度会受到一定影响。第五部分市场建议442020年5月29日

43文档仅供参考根据前期调研结论,从区域规划、地块自身条件、开发成本盈利能力等方面综合考虑,给出以下建议,仅供参考:1、建议减小双拼主力面积,降低单套总价本项目双拼别墅主力面积为200～400㎡,均价6500元/㎡,单套总价为200～300万。此类单套总价与当前市场独立别墅总价相当,处于竞争劣势。建议双拼主力面积250～300㎡,单套总价200～250万。2、加大宣传力度,提升项目知名度本次调研过程中,项目对外宣传较少,建议后期加大宣传力度,为项目后期营造市场氛围,高调入市。442020年5月29日