商业地产系列专题报告之信用风险分析篇：从财务视角看商业地产行业信用风险

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1、2017年12月从财务视角看商业地产行业信用风险-----------商业地产系列专题报告之信用风险分析篇专题报告2017年第197期总第514期工商企业二部内容摘要房地产行业研究团队我国商业地产行业呈现一定供给过剩，行业竞争激烈，不同地区、袁也业态的商业地产呈现更为显著的分化。为阐明商业地产的行业现状及行电话：010-88090035业信用风险，中债资信推出商业地产系列专题报告，本篇为第四篇信用邮件：yuanye@chinaratings.com.cn风险分析篇（财务分析要点）。王旋我们结合商业地产的记账方式和财务特征，给出商业地产运营

2、企业电话：010-88090049的财务分析框架和要点，对某些重要指标我们将给出其处于行业水平高邮件：wangxuan@chinaratings.com.cn低的阈值划分。从企业财务表现来看，商业地产运营企业持有大量投资性房地产或固定资产，盈利及现金流相对稳定，行业债务负担较住宅开发行业更轻，但由于商业地产项目很难通过运营在短时间内取得大量现金回流，市场部债务偿付对债务滚动的依赖度较高，同时，核心资产通常作为抵押以获电话：010-88090123取融资，因此在商业地产企业财务风险分析的过程中，我们更加注重企邮件：cs@chinaratin

3、gs.com.cn业所持商业物业的资产质量、盈利水平的稳定性以及考虑债务滚动情况下企业的偿债能力。中债资信是国内首家以采用投资人付费营运模式为主的新型信用评级公司，以“依托市场、植根市场、服务市场”为经营理念，按照独立、客观、公正的原则为客户提供评级等信用信息综合服务。公司网站：www.chinaratings.com.cn电话：010-88090001地址：北京市西城区金融大街28号院盈泰中心2号楼6层中债资信商业地产系列专题之信用风险分析一、行业界定房地产行业按照用途区分住宅和商业地产两类，其中商业地产是指在房屋建设后以商业经营为目的

4、的房屋，传统商业地产的盈利模式可以分为以下三种：盈利模式特点物业全部持有企业靠后期运营收取租金赚钱，这种盈利模式关注稳定的长期收益企业依赖销售直接获取开发利润，这种模式类似住宅地产，关注资金和存货的高物业全部销售速周转以上两种模式结合—我们认为，商业地产区别与住宅地产最重要的标志即，商业地产引入了资产管理的概念，核心在于商业地产落成后的持续经营。虽然销售型的商业物业，其销售定价也直接依赖于物业租金水平及其预期上涨空间，但从运营逻辑与财务表现两个视角来看，商业地产开发销售为主业的企业的经营与财务表现与住宅开发销售为主业的房企更为接近，因此，

5、我们下文中对于商业地产企业的信用风险分析限定为适用于商业地产开发后持有并运营主体的信用风险辨析方法。我们将从经营、财务两大部分对商业地产企业信用风险的判断思路进行阐述，本篇为下篇——财务篇。二、行业记账方式及财务特征（一）记账方式商业地产项目作为企业以赚取租金或资本增值为目的的资产，在建设投资阶段建设成本的投入计入在建工程，若尚未明确未来用途也可能计入存货科目，在达到经营可使用状态后从在建工程或存货转入投资性房地产（办公、零售物业）或固定资产（酒店、工业物业）科目。按照取得的总成本进行初始计量，投资性房地产的后续计量可采用成本或是公允价值

6、计量方式；计入固定资产的以成本进行初始计量并计提折旧。1、采用成本模式计量的投资性房地产采用成本模式计量会计处理外购投资性房地产或自行建造投资性房地产达到借：投资性房地产预定可使用状态贷：银行存款、在建工程按期计提折旧或进行摊销借：业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得租金收入借：银行存款贷：业务收入经减值测试后确定发生减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备2、采用公允价值计量的投资性房地产采用公允价值模式计量会计处理外购投资性房地产或自行建造投资性房地产达到借：投资性房地产预定可使用状态贷：银行存款、在建工程在会计期末按照公

7、允价值调整账面价值，不需计如果资产负债表日，投资性房地产公允价值高于1中债资信商业地产系列专题之信用风险分析提折旧或摊销原账面价值，则借：投资性房地产（公允价值变动）贷：公允价值变动损益反之亦反取得租金收入借：银行存款贷：业务收入（二）财务特征1、以非流动资产为主，商业物业账面价值大不同于住宅开发销售企业，其资产主要为持有待售的房产，计入流动资产中的存货科目，商业地产企业其所持商业物业通常被计入投资性房地产或是固定资产科目，使得其资产以非流动资产为主，商业物业投资规模大，因此账面价值通常较高，部分商业物业或以公允价值计量，在房地产市场热度

8、持续的背景下，可产生较高的资产增值。2、盈利及现金流相对稳定，期间费用通常较高由于商业地产下游需求通常在一定时间内维持较为稳定的水平，因此商业地产项目的租金水平和出租率短期内一般不会出现剧烈变