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2021年房地产市场分析报告-----卢华

1目录土地市场12021年政策分析2住宅市场3购房者分析4242未来市场预测45

22021年成都市土地市场Part1

32021年土地供给仍显缺乏与09年根本持平供给增长缓慢4

4住宅用地供给起伏明显供不应求热点板块对表现突出，顺江组团、东大街沿线等板块依然是土地供给的主力52021年1-11月，成都市主城区住宅用地供给及成交面积分别为亩和亩。

5住宅用地供给起伏明显供不应求6

6商业用地分布集中商业用地依然集中，以城中零星小幅地块及城南天府新城区域为主，1-11月共计成交2055亩。7

7价格走势震荡上扬10上半年价格相对平稳，经国十条调控后进入调整时期，供给急剧减少，进入9月后随着大量“金地〞释放价格开始上扬，楼面价不断攀升，地王出现。8〔单位：元/平方米〕

8跌宕起伏土地市场再度活泼92021年的土地市场，充满了波澜及悬念，年初走势强劲，年中受调控影响，一度下挫，四季度商品房成交上升，市场信心逐步恢复，同时放量加大，开发商拿地热情高涨。热点区域表现抢眼城北价值洼地有望重估顺江组团、攀成钢为代表的东大街沿线板块、天府新城板块继续成为供给主力，同时涌现出诸如城北昭觉寺—青龙场等新兴区域，招商、华润、中铁建等实力房企纷纷出手，以往被漠视的城北区域价值有望大幅提升。土地市场总结

92021年成都市主城区主要成交宗地位置图10

1011土地市场总结地产大鳄抢滩市场竞争加剧出于一线城市调控趋紧、投资本钱日高、市场风险加剧等因素的考虑，大量外地知名房企开始向二线城市进行战略转移，成都市场成为其布局的重点城市，拿地踊跃，可以预见未来竞争将更趋剧烈。

1112局部房企成都〔主城区〕拿地情况〔2021年1-11月〕开发商获得时间地块面积（亩）土地位置楼面地价总价（万元）保利2010.09.2934.7青羊区贝森路地块600052749.602010.10.15123.48成华区杉板桥路1号、14号7300180284.45九龙仓2010.01.08157.40成华区二环路东三段8号4837155822华润2010.11.26119.03成华区青龙乡将军碑村5、6组、东林村1组379077982.16绿地2010.04.09138.84锦江区攀成钢片区、二环路以东、牛沙路以北（18号地块）65101807642010.04.09120.04武侯区龙井村4、9组及七里村3、4组321472025招商2010.11.12184.07成华区昭觉寺南路地块4340157383.16万达2010.11.19193.64金牛区东至火车北站东一路，西至人民北路，南至一环路，北至肖家村三巷地块88580000华宇2010.11.1220.36武侯区顺江村4400155242010.11.1224.80武侯区顺江村420018054蓝光2010.04.0947.15青羊区培风村10组、万家湾村6组335437954

122021年政策Part2

1314国务院1国土部2成都市城乡管理局3坚决遏制局部城市房价过快上涨坚决抑制地价过快上涨?成都市商品房预售款监管方法?2021年，国十条出台，对楼市成交影响巨大，5-7月成交量几乎被腰斩，但价格未有明显下调，市场观望情绪明显。政策调控年市场影响巨大

1415国务院--坚决遏制局部城市房价过快上涨差异化住房信贷政策发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用加大保障性住房建设力度

15加大保障性住房建设力度16内容影响2021年，成都市中心城区新开工建设廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等保障性住房100万平方米，到2021年全市再建成保障性住房200万平方米；保障性住房、棚户区改造安置住房和中小套型普通商品住房建设用地不低于住房建设用地供给总量的70％。提出年度目标及三年总体目标，加快、加大保障性住房建设，以到达解决局部低收入群体住房困难和平抑商品房市场价格的目的，但由于缺乏有效推动力，目前执行情况并不理想，保障房建设比例仍然严重缺乏。

16差异化住房信贷政策17内容：暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。首套房首付款比例调整到30%及以上；二套房严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率倍。影响：运用金融手段抑制投资投机性需求，根据中原统计数据显示，“国十条〞新政后两月即5、6月投资比例明显降低，但随着政策逐步被市场消化，从7月开始起，局部投资需求又开始进场。

17差异化住房信贷政策18

18发挥税收政策调节作用19内容影响加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发工程进行重点清算和稽查。加快之前市场传言的物业税、房地产保有税等税种或者类似税种的出台，会继续调整房地产金融杠杆，以增加投机性炒房者的本钱。

1920国土部--坚决抑制地价过快上涨.溢价率超过50%需两日内上报加强房地产用地管理

20溢价率超过50%需两日内上报21内容：对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块,市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后2个工作日内,分别上报国土资源部和省(区、市)国土资源主管部门。影响：严格控制高价地产生，减小炒作泡沫，对溢价率较高的土地进行严格监控，从源头上遏制高价房的出现。

21加强房地产用地管理22内容影响加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地，土地交付之日起需在1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。标准开发商市场行为，以经济和行政两种处分手段对其违规行为进行限制，催促开发商不要囤地待涨，加快开发速度，为市场提供有效供给。

22?成都市商品房预售款监管方法?：设专用账户所有预售款入户保障专款专用23成都市城乡管理局2021年11月1日起，开发商所收取的预售资金将全部放置在银行专门帐户，需要使用时，开发商按照预算工程进度向监管银行申请，再由监管银行结合监理单位证明，拨付款项。内容根据相关调查结果显示，相较于贷款，开发商对于预售款的依赖度更强，是一次针对开发商要害的精确打击，就成都而言，该项政策直接引发了10月底的集中备案。影响

23住宅市场Part3

24商品住宅供需走势〔2005年-2021年11月〕25

252021年商品住宅供需走势26截至本年度11月，成都市2021年主城区商品住宅新增供给万方，供给面积根本保持稳定，同比去年同期下降2.4%。进入9月以后，随着市场的持续回温，供给情况有所好转，但预计全年供给量仍偏低。

26商品住宅成交价格一路走高27商品住宅成交价格变化趋势〔2005年-2021年11月〕2005年以来，成都商品住宅的成交价格持续上扬。2005年-2006年，增幅在15%左右，2007年，成交均价一路飙升，环比上升24%。2021年，由于宏观调控加强，市场价格进入上升平稳期。2021年开始，市场再度进入活泼期，成交价格开始一路走高。今年虽然受新政影响导致6月-8月价格小幅下滑，但随着市场的回暖，1-11月成交均价同比去年同期上升27.3%。

272021年商品住宅成交价格变化趋势282021年成都商品住宅市场价格走势大致可分为三个阶段：1-5月，市场出现小阳春，价格稳步上扬,累计涨幅14.3%；6-8月，受新政影响，市场遇冷，价格小幅下滑，在7200-7400元/平方米徘徊；9-11月，成交量再度放大，加之一些高端工程积极入市，价格一直在8000元/平方米以上的高位运行。

28城中区域2021年供需变化趋势29供给严重缺乏成交厚积薄发

29城中区域2021年价格变化趋势302021年城中区域价格大起小落2021年城中区域商品住宅成交价格呈现“稳步上涨〞的趋势，1月成交均价8449元/平方米，随后一路高企，截止11月，累积涨幅高达％。城中区域由于其特殊的地理位置，抗跌性较强，受新政影响甚微，故新政后价格并未出现大幅跳水的情况。预计全年城中区域均价将在11000元/平方米左右。

30城东区域2021年供需变化趋势31●供给大幅波动成交呈“N〞型走势

31城东区域2021年价格变化趋势322021年城东价格先扬后抑2021年，城东区域的成交均价振荡上扬，1月均价6009元/平方米，3月由于望江橡树林和摩玛城的相继开盘，使得4月成交均价大幅上涨到6782元/平方米，5月小幅回落，但随着华润二十四城的开盘，价格又飙升到7034元/平方米。下半年城东区域的均价那么一直在7100元/平方米上下浮动。预计全年均价将在6900元/平方米左右。

32城南区域2021年供需变化趋势33供给起起伏伏成交呈“W〞型走势

33城南区域2021年价格变化趋势342021年上半年，城南价格一直在低位徘徊，进入下半年，价格开始大幅攀升，月均一直保持在8700元/平方米左右，11月价格更是攀升至9535元/平方米，累积增幅到达33.2%。预计今年均价将在8500-9000元/平方米左右。2021年城南区域价格先抑后扬

34城西区域2021年供需变化趋势35供给相对平稳成交稳步上涨

35城西区域2021年价格变化趋势362021城西区域价格一路攀升，从1月到11月累计涨幅达30.0%，根本未受政策影响。总体来看，前半年城西区域价格涨势平稳，后半年，特别是进入四季度，受内金沙片区高档工程陆续入市的影响，价格都在10月份大幅跃升，到达7672元/平方米。预计城西区域今年成交均价将维持在7000元/平方米以上。2021年城西区域价格振荡上扬

36城北区域2021年供需变化趋势37供给严重不均成交振荡上扬

37城北区域2021年价格变化趋势382021年城北区域价格大幅波动2021年城北区域由于工程较少，且销售时段和品质不同，导致成交均价波动较大，1月到11月累积涨幅％。随着大型开发商陆续进驻城北，该区域的价格将继续上扬，预计全年均价将在6300元/平方米左右。

38注：中原将二环内的工程定义为中心区域成都市主要板块划分

39金沙-外金沙板块商品住宅供给市场概况402021年，金沙-外金沙板块随着中大君悦金沙、保利金香槟、中房金沙海棠、中海金沙府、金沙云庭等工程进入销售期，供给端开始持续放量，1-11月该板块新增供给面积万平方米，新增住宅4671套，主要为中大户型。金沙-外金沙板块供给端持续增量

40光华-外光华板块商品住宅供给市场概况412021年光华-外光板块供给量稳步上升随着优品道、天合凯旋天际城、金阳易城国际、凯德风气和万科金色领域的陆续开盘，2021年的光华-外光华板块热闹非凡，1-11月该板块新增供给面积万平方米，新增住宅4969套，主要是符合刚性需求的中小户型。

41顺江板块商品住宅供给市场概况422021年顺江板块供给持续放量随着5月保利花园的开盘，顺江板块开始进入活泼期，随后华宇楠院、中海锦城、绿地·圣路易斯相继入市，供给端开始持续放量，1-11月，该板块新增供给面积万平方米，新增商品住宅2681套，以中小户型为主。

42大源组团商品住宅供给市场概况432021年大源组团商品住宅供给势头强劲2021年的大源组团依然势头强劲，成为成都楼市的聚焦点，誉峰、凤凰城二期、保利心语花园、复地雍湖湾、世豪广场、美年广场、天府鹭洲、雅颂居等工程陆续进入销售期，商品住宅供给量一路上扬，1-11月新增供给面积到达万平方米，远远超过其他重点板块的供给量，新增商品住宅11536套，主要是以相对高端的中大户型为主。

43重点板块成交均价稳步上扬44

44立志改变城北区域环境的龙湖·北城天街2021年凭借其高品质的精装房揽金不少，首次开盘，当天售罄，即便是新政的发布，也并未对其造成影响，五月供给248套，当月去化率便到达84.3%。7、8月受市场大环境的影响，成交走低，但在“金九〞的带动下，成交又迅速回暖。1-11月该工程供给商品住宅1418套，成交946套，去化率为66.7%，后劲缺乏主要是由于10月推出其楼王价格过高造成的。该工程1-11月价格增长幅度较大，从开盘初期至今，累计涨幅高达31%。特别是10月份，由于推出的楼王价格均在10000元/平方米以上，使得成交均价直接站上了9300元/平方米的高位。典型工程—龙湖北城天街

45保利今年在成都齐开的八个工程，当属保利·金香槟风头最为强劲，几乎都是“日光〞的状态。在7个月内便完成了整个工程的销售，其速度是在让人咋舌。1-11月该工程供给商品住宅1322套，成交1322套，去化率高达100%，创造了今年成都房地产市场的销售神话。该工程1-11月成交价格根本呈现稳步上升的趋势，6、7月出现小幅下滑主要是由于推出的是外侧临马路的房源，整体来看，成交均价在7800元/平方米左右，累计涨幅为13.3%典型工程—保利·金香槟

46带着万年-保和板块走出价值洼地的华润·二十四城在2021年走势比较平稳，推出的房源虽不是“日光〞，但也能在新推批次前根本售完。1-11月，累计推出商品住宅1412套，成交1382套，去化率高达97.9%。该工程今年的成交均价振荡上扬，从年初的10000元/平方米到11月的11000元/平方米，累积增幅10%。7月价格高企主要是由于推出了小户型的精装房产品。典型工程—华润·二十四城

47合景泰富·誉峰作为成都市第一个高层豪宅，十分受高端客户的青睐，去年开盘便创下日销售额亿神话，刷新了成都市单个工程日销售总额的记录。今年1-11月供给商品住宅355套，成交256套，去化率到达72.1%。该工程2021年的成交均价波动较大，特别是6月相较于5月，每平方米涨幅达了8%。从年初的19000元/平方米到11月的22522元/平方米，累计涨幅18.5%。典型工程—合景泰富·誉峰

48住宅市场小结49供给端上半年由于遭遇传统淡季和新政，开发商不敢贸然推盘，供给端紧缩；下半年随着市场的回温，开发商也开始积极入市，但仍呈现出缩量的态势。1-11月，成都市区商品住宅新增供给万方，同比去年同期下降2.4%。由于去年楼市强势反弹，创出新高，加之今年一系列政策的出台导致市场预冷，成交低迷，使得成交量大幅跳水，1-11月，成都市主城区共成交商品住宅万方，同比去年同期锐减39.8%

49住宅市场小结50市场价格一路高走。虽然受新政影响导致今年6月-8月价格小幅下滑，但随着市场的回暖，价格回归上行通道。1-11月成都主城区商品住宅成交均价到达了7616元/平方米，同比去年同期上升27.3%，城南的价格那么直接站上了9000元/平方米的高位。供给端紧缩，成交大幅跳水使得供需比由去年的上升到，供求根本回归平衡。去年供不应求的局面短期内将难以再现。

50住宅市场小结512021年，4个重点板块成绩不俗，随着新工程的陆续登场，供给端持续放量，成交量稳步增长，成交价格一路上扬，擎动板块所在区域的价值不断提升，其中以顺江板块最为突出。主城五个区域在新政频出的情况下，城中、城北供给缺乏，各月成交不均；城东、城南供给波动，成交起起伏伏；城西供给相对稳定，成交稳步上涨。各区域成交均价波动较大，但总体呈现上涨趋势。

51购房者分析Part4注：该局部数据全部来源于中原成交实例

52购房者分析——来源根据中原二手门店2021年的买卖成交情况来看，近期外地客户的比例上升趋势较为明显。特别是近期由于一线城市的限购导致了局部客群流入二线城市，外地客户比例在10、11月保持高位，均到达了51%。预计假设其他的一线城市不解除限购，成都不实施限购，那么外地客群的比例将始终保持在高位。注：“外地〞指除大成都范围外川内其他城市及省外客户

53购房者分析——来源根据中原统计，2021年四川省外客户在成都置业比例占了1/3左右。

54购房者分析——用途从购房者的置业用途来看，需求仍以“自住〞为主，比例稳定在90%左右。以新政作为节点。新政之前市场投资需求相对活泼。平均投资需求在9-10%之间；政策之后，投资市场迅速遇冷。5-6月平均投资需求仅为3%；7月中旬开始市场行情触底反弹，投资型需求开始上升，四季度以来投资需求已根本回到新政前的水平。

55购房者分析——产品综合考虑价格、区位等因素。目前更多的购房者对于建筑类型的偏好已经从几年前的低密度物业，转向容积率较高的物业——小高层、高层工程。

56购房者分析——产品无论在新政前后，无论是自住投资，功能性齐全、总价适中的60-90平米的产品都更受购房者青睐。2021年此类产品的平均成交比例稳定在30%以上另外90-120平米的比例在20%左右。成交市场中以60-90平米为主，90-120平米为辅的格局短期内不会改变。

57未来市场预测Part5

582021年市场展望59市场供给向质偏移市场需求热情不减市场价格稳定上涨开发商热情不减消费者保持乐观心态以调控为主调

592021年市场展望602021年仍将以调控为主调开发商热情不减2021年是个调控年，仅一年间先后进行了两轮密集的政策调控，但收效甚微。近期，土地市场异常活泼，房价出现上涨趋势，为抑制房价过快上涨，2021年预计还将以调控为主调，有可能进行第三轮调控。而成都方面，出台严格的限购令及房产税可能性不大，更有可能是对前几次政策的再次强调，继续实行比较温和的调控政策。经过2021年两轮的密集调控，开发商大多对政策产生了一定的免疫力，特别是第二轮调控过后，开发商拿地依然很积极。目前，开发商对于成都未来的开展还是很看好的，各大知名开发商陆续进入成都市场，这对成都房地产市场将起到积极地推动作用，相信未来各大型开发商会持续活泼。

60消费者保持乐观心态61第一轮调控政策出台时，需求市场进入漫长的观望期，但价格的调整并未到达消费者的心理预期，随着政策效力的逐渐减弱，观望情绪也逐渐瓦解。到第二轮调控出台后，消费者已对调控政策不再看好，需求仍然很旺盛。加之近期土地市场的活泼，以及成都未来的开展规划，相信后期消费者对成都房地产市场将保持乐观心态。

61住宅市场情况62市场供给向质偏移成都地票政策抬高了土地市场的门槛，再加上众多大型知名开发商纷纷进入成都，相信将会对成都的商品住宅市场产生质的提升，而数量方面不会有太大变化。供给结构方面，随着众多品牌开发商的进入，中高端产品占市场份额将有可能加大。市场需求热情不减纵观2021年成都房地产市场受政策影响较大，而在第一轮调控疲软，第二轮调控尚欠新意的情况下，消费者对政策已失去信心。而近期土地市场的火爆情况也使消费者普遍对未来房地产市场看好，相信后期市场成交将持续活泼。

62住宅市场情况63市场价格稳定上涨由于近期土地市场的火爆，市场价格下跌的可能性较小。而随着市场后期高品质楼盘的增多，以及未来地铁网络的带动，再加上市场供需双方对成都未来开展趋势的看好，相信未来市场价格将保持稳定上涨。

63谢谢！