中原-香港地产市场概况

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1、大纲香港地产市场概况发展周期、97直击、周期理论地产代理业公共房屋政策香港近期经典项目推广策略贝沙湾、凯旋门、珀丽湾中原在中国参考个案中港城（深圳）、桂芳园五期（深圳）、保利花园（广州）、奥林匹克花园（上海）发展周期篇1842年，南京条约签订，香港割让给英国，1945年二次大战结束前，香港地产市场发展缓慢。1945年，大战后大批香港人回港，人口回升，百业复苏；国内内战，更多国内人到港避难，也带来大量资金，楼市兴旺；开发商盖楼也是以收租为主；1952年中国卷入韩战，经济环境恶化，楼市调整。发展周期篇(续)1953年韩战结束，得利于国内大量资本家移民香港，带动香港经济成功转型，经济好转，带动房地产

2、市场复苏；及后，东南亚排华，大批华侨资金涌入，房产需求更为殷切；分层发售、楼花（预售）、大厦公约出現改变了房地产市场，也带动了香港经济发展。发展周期篇(续)1964年底，规定银行存贷比率触发金融危机；1965年初，银行收紧信贷，房地产市场陷入低潮；1967年香港出现暴动，楼市雪上加霜，平均楼价跌到约700元一平方米。发展周期篇(续)暴动过后，社会回复安定，资金流入，加上股票市场炽热，房地产市场持续好景，1973年股灾前，上市的257种股票中，地产商股有112种，占43.6%；房地产业平均年增长率达到38.3%，在经济领域独领风骚；市区平均楼价达到4000元一平方米。发展周期篇(续)1973年，

3、政府宣布实行“十年建屋计划”，并大规模开拓新市镇，楼市开始调整；同年3月爆发股灾，指数从1774点高峰下滑，最低到1974年12月的150点；楼价跟随金融市场调整而下滑；紧接着是世界石油危机，全球经济济入低潮，市区平均楼价跌到2500元一平方米。发展周期篇(续)1976年后，随着金融市场体系的成熟，香港成为世界三大金融中心之一，世界四大黄金市场之一，经济快速回升；1979年，中国对外开放，外资已香港作为跳板进军中国，香港经济更加炽热，楼市急速升温；到1981年高峰期，市区平均楼价12000元一平方米。发展周期篇(续)1982年，中国宣布97后收回香港，由于前途不明朗，人才与资金纷纷流出，楼价急

4、挫；1983年9月，香港再现金融危机，更加深房地产业困难；1984年，中英草签联合声明，局面才稳定下来，当时市区平均楼价7000元一平方米。发展周期篇(续)1985年，签署联合声明，地产市场复苏，大量中资来港增加市场需求；1987年发生全球股灾，但楼市淡静一段短时间就再度活跃；1989年，六四事件，楼市淡静几个月有重新活跃；1994年中，政府推出若干政策压抑楼价，打击炒楼，楼市稍为回落；1996年，炒风重燃，中资、外资、港资纷纷涌入，楼价一路飙升，高峰期市区平均楼价达100000元一平方米。发展周期篇(续)1997年7月1日，香港回归，特区政府宣布八万五政策，楼市开始回落；1997年10月港元

5、受外汇炒家狙击，发生金融风暴，楼市崩围。1998年，政府出手救市，为楼市带来两个月小阳春，之后继续下挫；往后几年，特区政府不断颁布政策救市，但楼市继续低迷；2003年爆发非典，香港楼市跌入谷底，市区平均楼价33000元一平方米；2003年第三季度，中央政府采取多项政策挺港，楼市开始回升。发展周期篇(续)2003年第三季度楼市回升后，开发商加强推销力度，新盘价格屡创新高，吸引大批炒家入市，凯旋门更缔造了350000元一平方米的全亚洲分层住宅最高价。发展周期篇(续)上升时间（年）楼价最高升幅（倍）调整时间（年）楼价最大跌幅（%）1967-197666335%1976-19835.552.540%1

6、984-20031314665%周期總結升得越久，调整越久；升得越多，调整越多；经济环境与政策互相影响，政策也为市场的一个元素；市场失衡，到最后总有一些因素出现让市场逆转。周期總結(续)02040608010012094/0195/0196/0197/0198/0199/0100/0101/0102/0103/0104/0105/01年/月05/11楼价指数CCI_Mass私人住宅楼价走势97前后楼市直击篇CCI_MASS中原地产研究部2005年11月25日注：1)楼价指数为中原城市大型屋苑指数CCI_Mass97前后楼市直击篇(续)香港楼宇买卖合约按年登记情况050,000100,00015

7、0,000200,000250,0001996199719981999200020012002200320042005*年份宗数01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000金额(亿港元)宗数金额(亿港元)*预测数字2005年11月25日资料来源：土地注册处/中原地产研究部最优惠利率P及按揭利率MR统计2345678910111294/01