黄金鹊山某地产项目-招商策略及融资模式研究(PPT)

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山东黄金•鹊山(quèshān)龙湖招商策略及融资模式研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产(dìchǎn)所有，未经深圳世联地产(dìchǎn)参谋书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的局部或全部内容。第一页，共六十二页。

1工作(gōngzuò)阶段最终(zuìzhōnɡ)成果城市宏观(hóngguān)环境专题研究产业经济专题研究城市房地产经济专题研究成功案例专题研究客源市场分析研究工程目标客群定位工程定位研究工程规划建议2021/08/072021/09/05第一阶段工程战略定位研究第二阶段〔中期〕工程开发及运作研究工作内容整个工程分为两大阶段，第一阶段工程战略定位研究业已完成工程土地运营方案研究工程土地开发时序研究工程初步财务测算工程招商推广方案建议工程开发融资模式研究?根底开展条件专题研究报告??工程战略定位研究报告??招商策略及融资模式研究报告??土地运营策略研究报告?第二页，共六十二页。

2第一阶段主要成果是明确了工程的性质(xìngzhì)定位区域历史文化挖掘城市发展借势推进区域成长路径构建成功案例学习借鉴济南北跨的动力引擎城市旅游的升级载体城市文化的重塑媒介城市对外的魅力宣言第三页，共六十二页。

3并在此根底上提出(tíchū)工程总体定位是旅居业三位一体的城市旅游综合体旅游(lǚyóu)度假区目的地消费(xiāofèi)区城市中心功能区旅、居、业三位一体的旅游新城——城市旅游综合体第四页，共六十二页。

4进一步明确了工程(gōngchéng)地从旅游区开展成为旅游新城的主要路径旅游(lǚyóu)新城工程(gōngchéng)旅游旅、居合一旅、居、业三位一体注入文化注入配套旅游度假区形成区域知名度聚集人气改善环境城市功能提升促进物业开发升级旅游设施形成多业态组合的新格局深耕产业链复合化功能体系注入产业第五页，共六十二页。

5工作(gōngzuò)阶段最终(zuìzhōnɡ)成果城市宏观环境专题研究产业经济专题研究城市房地产经济专题研究成功案例专题研究客源(kèyuán)市场分析研究工程目标客群定位工程定位研究工程规划建议2021/08/072021/09/05第一阶段工程战略定位研究第二阶段〔中期〕工程开发及运作研究工作内容现阶段工作是第二阶段招商策略及融资模式局部工程土地运营方案研究工程土地开发时序研究工程初步财务测算工程招商推广方案建议工程开发融资模式研究?根底开展条件专题研究报告??工程战略定位研究报告??招商策略及融资模式研究报告??土地运营策略研究报告?第六页，共六十二页。

6世联专案团队在过去的一个月中，围绕招商(zhāoshānɡ)工作开展了大量的市场调查研究工作全国知名(zhīmíng)开发商访谈开发商的分类锁定收集整理国内外知名开发商的名单及公司的资料研究分析开发商的既往业绩、战略布局、影响力及其开发偏好设定分类标准，将开发商进行分类，并进行目标开发商的锁定地块的现场勘查项目地块的现场勘查项目周边项目调研项目周边配套设施的调研--极地海洋世界--泉城广场--万达广场--恒隆广场--大明湖--趵突泉--月亮湾--金象山--索菲特银座酒店--贵和皇冠假日酒店--锦绣山庄--道路市政--华侨城第七页，共六十二页。

7在调查研究(yánjiū)的根底上我们初步完成了以下阶段性工作成果近？?家品牌实力开发商进行初步沟通(gōutōng)、工程推介及深入访谈,筛选招商名录整体招商价值的凝练(níngliàn)，形成工程推介手册制定工程招商的整体方案方案建设与工程开展相匹配的招商层级体系第八页，共六十二页。

8结合世联实操经验，针对(zhēnduì)本次鹊山龙湖工程招商工作设计了五大局部内容取势明道优术合众践行招商(zhāoshānɡ)是一个虚实相生的过程明确城市开展形势下的营销(yínɡxiāo)价值制定鹊山龙湖工程招商战略针对不同招商目标的策略选择适宜的招商对象行动方案第九页，共六十二页。

9取势1把握(bǎwò)济南城市开展取势，明确工程营销价值第十页，共六十二页。

10从南到北，从泉到河是济南从地方性城市(chéngshì)向国际性城市(chéngshì)迈进的前奏得于泉，失于泉因泉而建，囿于泉池泉代表的是市井(shìjǐng)、涌动、灵动黄河是孕育中华文明的母亲河代表着大气魄(qìpò)、大传承第十一页，共六十二页。

11鹊山龙湖工程将是济南北垮黄河的国际休闲都市中心，起步(qǐbù)开展重心鹊山地区属于(shǔyú)济南市区唯一跨河的市镇组团，兼有政策优势与空间优势。老城商河济阳北部发展带北部新区东部新区二环西部新区中心(zhōngxīn)重心滨河新区文博中心高铁中心鹊山片区第十二页，共六十二页。

12工程定位价值向形象(xíngxiàng)定位转换的三大要素结合上述三大要素(yàosù)，提炼工程推广形象的关键词鹊山龙湖的形象定位如何体现项目功能定位？如何体现项目资源？如何体现项目的发展使命？项目定功能是什么？－－形象定位必须与功能定位相匹配项目使命是什么？－－形象定位能否体现项目发展使命，展示项目发展前景有什么形象资源？－－形象定位必须与形象资源相匹配第十三页，共六十二页。

13通过三个维度的梳理，工程(gōngchéng)组将工程(gōngchéng)价值锁定在黄河、生态、核心城上工程开展目标(mùbiāo)及功能黄河、鹊山、龙湖、湿地、田园、鹊华秋色图黄河是国际性资源其他均是区域性资源旅居业一体的新城体现生态价值、休闲价值、功能完善价值和产业植入价值工程开展使命(shǐmìng)－－翻开济南北垮黄河、迈向国际的历史篇章济南北跨黄河的桥头堡济北新城的核心区、形象展示区、发展理念体现区黄河生态核心城第十四页，共六十二页。

14应势而行，工程营销(yínɡxiāo)口号为鹊山(quèshān)龙湖—黄金北岸携手黄河(huánɡhé)，见证辉煌第十五页，共六十二页。

15价值体系解读—六大核心(héxīn)价值上风(shàngfēng)上水上鹊山聚人聚气聚龙湖山南水北为阳工程(gōngchéng)位于黄河以北上风上水济南泉水之源济南市90%的饮用水来自这里传统文化之根?鹊华秋色图?扁鹊的传说北跨核心城区北部将崛起济南副中心庞大消费群一小时经济圈内3000万消费人群北接京津冀济南面向京津冀的第一站第十六页，共六十二页。

16明道2通过案例研究和条件(tiáojiàn)分析，明确招商战略第十七页，共六十二页。

17初步考虑案例Baltimore美国Bilbao西班牙madison美国曲江(qǔjiānɡ)新区西安之江新城杭州华侨城深圳广陵新城扬州陆家嘴上海亚运村北京河西新区南京……着重分析了其中的五个曲江新区,西安之江(zhījiānɡ)新城,杭州广陵新城,扬州Bilbao,西班牙Madison,美国以休闲、文化产业为主的新城区域价值提升，形成(xíngchéng)城市的副中心带动城市价值的整体提升在招商运营上有独特的经验我们研究多个国内外新区建设成功案例，从中总结出新区建设及招商的根本规律，为鹊山龙湖工程招商运营提供可借鉴经验第十八页，共六十二页。

18保障区域招商工作顺利进行和工程成功运作，需要(xūyào)把握四大战略战略讲政气树标杆造声势擎大旗绑定地方招商局争取(zhēngqǔ)招商政策争取土地控制权每年一个(yīɡè)标杆工程每年一个话题紧跟党的政策明确区域开发主线媒体炒作绑定话题人物旅游新城建设操作经验总结旅游新城阶段特征总结不同阶段的重要动作相应的招商措施及招商成效工程建设对区域开展的影响经验一第十九页，共六十二页。

19战略一、在区域(qūyù)开展的大背景下选择正确的开展方向并坚决不移的践行2341曲江浐灞以文化产业(chǎnyè)和旅游产业(chǎnyè)为主导的城市开展新区〔2003－2021〕生态、产业、居住(jūzhù)等功能为一体的生态新城〔2004－2021〕毕尔巴鄂、曲江和浐灞的经验说明，保持区域开展的一致性是招商工作成功的根底毕尔巴鄂以艺术、文化、旅游为导向的滨水区更新方案〔1988~2000〕生态景区金融商务区生态新区十年之间改变世界看法，吸引大量投资，由一个小镇变成闻名于世的国际旅游大都市。坚持开展文化创意产业，成为西平安国文化产业投资高地，形成国内知名的曲江模式。在走生态新城路线的过程中，嫁接金融商务等多元内容，招商引资及区域整体开展缺乏。文化广场文化型景区文化创意产业园创意农业产业园城市文化休闲产品滨水区休闲产品新兴效劳业第二十页，共六十二页。

20战略二、政府支持是推动新城市(chéngshì)核心区快速开展和区域价值提升的保障新区(xīnqū)政府核心(héxīn)举措结果BaltimoreBilbao曲江新城广陵新城采取政府与社会团体合作开发的模式政府重点关注规划指引和公共设施带动区域价值提升鼓舞投资者信心让市场发挥真正的作用城市总体开展方案城市交通开展方案滨水区开展方案保证了投资者回报的稳定性提升区域价值稳固并推动文化、娱乐等第三产业的开展政策和资金的大力支撑整合政府资源，效劳招商举办大型的活动高级别的政务接待为开发商进入提供了良好的根底区域的价值提升全国知名度的形成区招商局长就任新区领导明确招商流程及政策优化工程招商途径保障招商工作效率国内外经验说明，结合政府力量是新区招商的捷径2341第二十一页，共六十二页。

21战略(zhànlüè)三、区域开展是通过不断引入标杆工程从而持续增值的过程2341发展期低洼期巩固期维持、停滞再增长、复苏回落、衰退土地价值时间区域(qūyù)开展生命周期区域(qūyù)开展生命周期与工程开展生命周期关系土地价值时间P1P2P3P4P5区域的生命周期是其工程生命周期的叠加,也是其工程体系生命周期的综合反映。区域生命周期要突破衰落的宿命,必须延续其主导工程的生命周期,或者更新主导工程区域开展是一个循环的过程。第二十二页，共六十二页。

22战略四、全程直播区域开展重大事件，将工程启动(qǐdòng)和媒体宣传有效结合2341其他(qítā)宣传国际(guójì)招标国际论坛评审发布会工程宣传规划宣传签约仪式奠基仪式开园仪式活动宣传网络宣传媒体宣传第二十三页，共六十二页。

23根据区域开展的阶段特征把握新区招商工作的节奏，以保障整体建设(jiànshè)进程123低洼期发展期巩固期“人气吸金”区域尚未被认知，价值最低点通过大众认知获得价值提升针对当地市场空白引入高品质公共性度假项目形势大于内容“名气吸金”区域价值开始显现，价值迅速提升通过大投资的进入获得价值提升引入大品牌、大投资及部分精品高端项目配套、服务跟上“价值吸金”价值达到一个高点，价值增长放缓形成集聚效应，选择性招商扩展产业链条及城市配套保证投入发展期低洼期巩固期土地价值时间第一阶段第二阶段第一阶段招商工作可以(kěyǐ)分为三期，每一期有不同的招商诉求点经验(jīngyàn)二第二十四页，共六十二页。

24曲江成功打造了具有全国影响力的标杆工程(gōngchéng)，在区域价值提升、国内外招商上均取得显著成就旅游人口(rénkǒu)的增长土地价格的增长(zēngzhǎng)土地价格万人次300年份2002200720082009201002年以前02年04年06年09年03年30万元-50万/亩300万元-600万/亩+10倍曲江建设成就人口土地案例：西安曲江300020001000资产170.52亿600万年份20022009曲江文投资产的增长膨胀2842倍第二十五页，共六十二页。

25曲江新区在价值低洼期主要通过(tōngguò)招商造势及核心工程建设两大手段吸引人气，提升区域价值〔2002－2004〕招商(zhāoshānɡ)造势核心(héxīn)工程2003年曲江15条道路工程全面开工，有5条道路建成通车。2004年雁塔南路竣工通车。2004年庙坡头村全面拆迁工作顺利实施，活动造势领导造势2002年曲江新区管委会发表?曲江宣言?2003年西安市主要领导带着市级11部门负责人来曲江现场办公，帮助解决制约曲江开展的突出问题。2003年曲江、雁塔二区共同召开“曲江建设开发发动大会〞征地拆迁工作全面展开。2004年由曲江新区管委会主办、大唐芙蓉园承办的“格莱美金曲之夜〞2004年中央电视台、人民日报、香港?大公报?等国内各大媒体竞相刊播大雁塔北广场开放盛况。2004年国家军委主席、国家领导人江泽民，国务院副总理吴仪，中央政治局委员、上海市委书记陈良宇，上海市党政代表团参观大雁塔北广场。2004年全国政协副主席黄孟复率领来西安参加全国企业投资洽谈会的企业代表150余人参观大唐芙蓉园。制造英雄2004年段先念主任被评为“2004年陕西十大经济风云人物〞2004年段先念主任荣膺“中国十大城市运营杰出奉献人物〞奖。2004年中国第二届筹划大会在北京人民大会堂闭幕，段先念主任荣膺中国筹划最高大奖。运营工程根底设施2003年大雁塔北广场建成开放2003年曲江14个企业自建工程相继启动建设2003年曲江管委会收回“长安芙蓉园〞工程，投入巨资重新启动建设，更名为“大唐芙蓉园〞。土地价值时间发展期巩固期低洼期案例：西安曲江第二十六页，共六十二页。

26核心措施是大雁塔广场的建成及相关造势(zàoshì)活动大雁塔北广场是陕西省的“文化(wénhuà)景点〞和“形象景点〞。以大唐文化为核心，通过建设全国之最的工程并举办(jǔbàn)大型活动吸引群众关注。大雁塔北广场共创下了13项亚洲乃至世界纪录：拥有全世界最豪华的绿化无接触式卫生间世界上坐凳最多的广场有世界上最长的光带有世界首家广场直饮水全世界惟一一个带烟灰缸垃圾筒的广场全亚洲最大的喷泉广场、最大的水景广场亚洲雕塑规模最大的广场广场建设石材消耗全国最大广场在技术运用、雕塑规模、建筑工期、建设投入、清洁度、音响组合等多方面也创造了地区乃至世界纪录。土地价值时间发展期巩固期低洼期案例：西安曲江第二十七页，共六十二页。

27在开展期继续维持了前一阶段(jiēduàn)两大工作，保持区域开展优势〔2005－2007〕招商(zhāoshānɡ)造势核心(héxīn)工程活动造势领导造势2005年首届欧亚经济论坛在曲江新区大唐芙蓉园举行。2005年首届国际曲江论坛成功举办2005年“曲江之春〞曲江文化艺术周在曲江新区举行。2006年?人文奥运·盛典西安?大型文化活动，在西安唐大明宫含元殿遗址上盛大举行2006年曲江新区举办西安曲江国际唐人文化周2006年大型诗乐舞剧?梦回大唐?赴新加坡巡演。2007年“曲江·国产电影新人新作展〞、“曲江电影论坛〞主题演讲及高端对话盛大举行，2007年曲江论坛暨大明宫国家遗址公园建设国际学术研讨会、丝绸之路申报世界文化遗产国际学术研讨会暨开办丝绸之路联合申遗国际培训班活动，隆重举行。2007年“曲江秦腔之夏〞演出活动在西安曲江国际会展中心和谐广场盛大举行。制造英雄运营工程土地价值时间发展期巩固期低洼期2005年大唐芙蓉园建成开园。2005年西安曲江海洋世界·海洋馆建成开放.2006年总投资45亿元人民币的西安曲江国际会展中心隆重奠基。2007年曲江新区曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、大唐不夜城贞观文化广场三大工程举行奠基仪式2007年11月大明宫遗址区保护改造工程全面启动。2005年8月27日由中国经济体制改革研究会主办的第三届中国改革十大最具影响力新锐人物颁奖盛典在北京人民大会堂隆重举行，我委段先念主任因在改革领域业绩突出，受到党和国家领导人接见。2005年中央政治局常委、国家副主席曾庆红，泰国副总理兼商务部长颂琦，日本前首相村山富市，科技部部长徐冠华等中外嘉宾光临大唐芙蓉园。2005年中国新民党主席宋楚瑜访问大陆，并参观游览大唐芙蓉园。2005年中国国民党主席连战访问大陆，游览芙蓉园。连战先生写下“芙蓉美景大唐圣境〞作为留念。2005年中央政治局常委、全国人大常委会委员长吴邦国同志在省市领导陪同下参观大雁塔北广场和大唐芙蓉园。案例：西安曲江第二十八页，共六十二页。

28同时步入产业化运营阶段，形成曲江模式雏形，得到(dédào)国家认可，进一步促进招商工作土地价值时间发展期巩固期低洼期构建会展产业航母，融聚区域会展产业集群。作为西安曲江国际会展中心所有权主体和经营平台的西安曲江国际会展投资控股有限公司及西安曲江国际会展（集团）有限公司揭牌成立。文化与旅游结合的产业之路。市文化局正式把西安秦腔剧院移交给曲江新区管委会管理。进军文化影视产业，打造西部影视企业孵化器。西安曲江影视投资（集团）有限公司挂牌成立。文化部首批命名(mìngmíng)的国家级文化产业示范园区国家级文化产业示范园区的招牌(zhāopai)有助于争取政策，更好招商案例：西安曲江第二十九页，共六十二页。

29这一阶段形成以招商中心为主体的招商效劳(xiàoláo)体系，从国内走向亚洲，取得显著效果土地价值时间发展期巩固期低洼期品牌(pǐnpái)吸引2006年曲江新区招商中心的成立，在招商中心，曲江新区规划局、土地局、旅游局、文化局以及曲江文化产业投资集团的经营部等行政主管部门和商业经营部门全面配合，简化招商程序，发挥协同效应，用精耕细作(jīnggēngxìzuò)的方式实现工程与市场的对接，实现了营销曲江和市场化运作的完美结合。曲江新区代表西安市参加第二届中国〔深圳〕国际文化产业博览交易会。“西安曲江新区〔吉隆坡〕新春招商旅游推介会〞在马来西亚举行孙清云率队去香港招商。曲江新区管委会和中海地产股份签署战略合作和工程投资一揽子合同，中海地产将投资100亿元，承担曲江新区城中村改造和公共设施建设工程。金地集团与曲江新区管委会签订了?曲江池遗址公园周边综合开发工程?战略合作合同。总投资1.3亿美元的西安曲江·中马国际商城工程成功签约。案例：西安曲江第三十页，共六十二页。

30金地地产的进入，意味着曲江城市(chéngshì)功能逐渐完善项目2007年2008年2010年金地集团与曲江新区管委会签订了《曲江池遗址公园周边综合开发项目》战略合作合同完成了东曲江池村、西曲江池村2个行政村，1200户村民的整村拆迁，完成了占地1500亩的曲江池遗址公园的建设高端房地产开发引进世界一流的学校和幼儿园，四季酒店、洲际酒店、丽兹卡尔顿酒店等国际顶级酒店据曲江新区招商引资领导小组初步估算，深圳金地集团160亿元的投资可以连续(liánxù)两年占到曲江新区年固定资产投资的40%，对西安市固定资产投资拉动近三个百分点，总建筑面积近二百万平方米，产生各种税收近20亿元，可吸纳劳动力1.2万人。第三十一页，共六十二页。

31稳固(wěngù)期造势活动规格进一步提升，运营工程明显增多，并向城市配套开展〔2021－2021〕招商(zhāoshānɡ)造势核心(héxīn)工程活动造势领导造势2021年大型秦腔现代戏?柳河湾的新娘?参加全国文改院团晋京调演2021年第五届西部文博会在曲江国际会展中心隆重开幕。2021年陕西中华文化促进会第一届代表大会在西安胜利召开。2021年中华民族七大传统节日文化论坛〔简称七节论坛〕在西安曲江隆重举行。2021年由全国导游大赛在西安曲江新区大唐芙蓉园顺利举行。运营工程土地价值时间发展期巩固期低洼期2021年曲江池、唐城墙、唐慈恩寺三大遗址公园正式开园。2021年陕西法门寺文化景区建成并如期开放。2021年大唐不夜城绚丽开城。2021年举曲江新区全区之力进行大明宫国家遗址公园的全面建设。2021年西安曲江新区大唐不夜城新乐汇整体开业。2021年西安楼观中国道文化展示区、西安临潼国家旅游休闲度假区启动建设。2021年曲江寒窑遗址公园正式落成并于5月1日对外开放 。2021年西安市曲江第一中学举行落成暨开学典礼。2021年大唐不夜城开元广场盛大开放。2021年曲江秦二世陵遗址公园正式建成开放。2021年西安大明宫国家遗址公园开园2021年11月30日国家行政学院和西安曲江新区管委会、中国政法大学和西安曲江新区管委会合作共建文化产业教学科研基地2021年中共中央政治局常委李长春在陕调研期间，在中宣部副部长、文化部部长蔡武，省委书记赵乐际、市委书记孙清云、市长陈宝根、副市长段先念及管委会领导的陪同下。2021年中共中央政治局常委、国务院总理温家宝和到访中国的德国联邦总理默克尔在西安曲江大唐芙蓉园会见中德企业家。案例：西安曲江第三十二页，共六十二页。

32招商(zhāoshānɡ)的软实力进一步提升，特别是得到城市开展基金的支持土地价值时间发展期巩固期低洼期案例(ànlì)：西安曲江文化产业进一步发展：陕西文化产业投资控股有限公司隆重挂牌成立并落户曲江。西安文化发展（集团）有限公司揭牌成立。文化型杂志软宣传：《三联生活周刊》以“西安曲江振兴模本”为题，推出了记录曲江文化遗产保护开发全新实践的副刊。全国首个城市发展基金：国家开发银行与西安市人民政府签署了《支持西安市文化产业和城市发展合作备忘录》，曲江新区与国开行金融公司同时签订了《西安开元城市发展基金合作投资意向书》，双方共同成立西安开元城市发展基金，重点支持当地规划的城市建设和区域发展重点项目曲江模式全国影响力迅速(xùnsù)扩大第三十三页，共六十二页。

33这一阶段是曲江(qǔjiānɡ)招商工作的收获期，工程多元化、投资规模化、国际化土地价值时间发展期巩固期低洼期2021年全年引进资金63亿元，比2007年增长31％；引进外资1.32亿美元，增幅居西安市之首。曲江池遗址(yízhǐ)公园周边综合开发、新乐汇、中马国际商城三大工程共吸引投资达140亿元,一期到账资金总额达42亿元。案例(ànlì)：西安曲江2021年实际利用外资1.4329亿美元，超额完成任务989万美元；实际引进内资78.4亿元人民币，超额完成8.4亿元人民币。除成功引进美国华平，中海地产1.35亿美金再次重磅投资曲江，地产龙头品牌万科集团与我区达成战略合作协议外，中建股份、华侨城集团、中冶集团、中铁二十一局等世界500强及大型央企齐聚曲江。20011年上半年实际利用外资1.01亿美元，同比增长70.1%；实际引进内资完成55.3亿元，完成目标任务的67.5%，同比增长41.1%。2021年末，西安曲江新区及辐射区建成开放的博物馆及文化场馆总数已达23家。博物馆群共接待中外游客和市民近580万人次，实现营业收入约1600万元。共有文化企业单位904家，其中中小文化企业达383家，涵盖了文化产业九大门类。住宿餐饮全年营业收入5.5亿元，较上年增加41%，商贸、地产等销售额达160亿元，较上年增长120%。2021年西安曲江新区实现文化产业综合增加值75.9亿元。第三十四页，共六十二页。

34巴尔的摩-采取(cǎiqǔ)政府与社会团体合作开发的模式，政府重点关注规划指引和公共设施，让市场发挥真正的作用巴尔的摩内港区的城市改造采取商务团体与政府合作开发的模式，以吸引投资和改善环境为重点，政府重视在重点地段工程的城市设计指引，同时，允许开发商和建筑师充分表达自己的创作(chuàngzuò)意愿。因此，围绕内港区周围的开发工程的城市设计非常具有个性和创造性，给人以绚丽多彩的感觉。政府加大对内港区交通系统和公共设施的建设，城市的任何位置都可以借助轻轨、铁路或高速公路很方便地到达内港。大规模改善内港区住宅：针对高收入阶层的专业人士修建(xiūjiàn)大量水边高层公寓；公共设施使区域增值：科学中心、贸易中心、会展中心等案例：巴尔的摩第三十五页，共六十二页。

35商业、住宅与公共设施按方案建设(jiànshè)保证了建设(jiànshè)工程的顺利进行1964:华莱士规划设计公司完成巴尔的摩内港区开展概念性规划；之后开始大规模的住宅建设；1976:巴尔的摩科学中心建成使用(shǐyòng)；1977:世界贸易中心大楼建成使用；1979:巴尔的摩会展中心投入使用；1980:港湾市场投入使用，港湾市场是巴尔的摩内港区城市更新工程中最重要的工程；1981:巴尔的摩国家水族馆正式使用；1987:坐落在港湾市场内的文艺复兴酒店于建成使用，并开始大量休闲写字楼案例(ànlì)：巴尔的摩第三十六页，共六十二页。

36在区域价值(jiàzhí)低洼期，通过住宅、滨水线扩建、政府大楼重建等为区域开展奠定根底1964年工程规划时确定的启开工程规划还包括建设从市中心到滨水地区的步行街、沿内港(nèiɡǎnɡ)的海滨散步道，改造水边的公园和观景点；规划商业在公共设施和居住建设根本完成后启动。1、高层和低层居住建筑的兴建；2、查尔斯中心向内港区海边的扩建；3、市政府大楼的重建；4、将内港区的海岸线向公众开放。沿江的滨水区域滨水区域打造成为(chéngwéi)公共参与休闲区域，增加游客的参与性，增加内港区的吸引力土地价值时间发展期巩固期低洼期案例：巴尔的摩第三十七页，共六十二页。

37港湾市场开放后加速内港区重建工程完成，内港区功能实现(shíxiàn)全面置换，成为东部最重要的核心区之一港湾市场是内港区重建最重要的工程之一，不仅吸引了众多消费者消费，成为观光游览的重要歇息地，更重要的是彻底改变了内港区形象，使港区功能(gōngnéng)全面升级。衰落的港湾一跃成为城市新的商业中心。巴尔的摩内港区重建工程以5500万美元的资金启动，到1990年，市政府每年(měinián)获得2500万到3500万美元的税收目前每年吸引消费者超过1000万人次，消费额超过10亿美元，工程创造了3万个就业岗位。巴尔的摩内港区重建使内港区的面貌也发生了惊人的变化成为,整个美国、乃至全世界滨水区建设的典范土地价值时间发展期巩固期低洼期案例：巴尔的摩第三十八页，共六十二页。

38毕尔巴鄂－地铁启动不但改善了毕尔巴鄂城市交通，也拉开了毕尔巴鄂城区重建(zhònɡjiàn)的序幕八十年代末，毕尔巴鄂决定对位于在内维隆河畔南岸的旧城区实施重建，作为重建方案的一局部，政府首先对城市地铁系统实现大规模的改建和扩建，翻开城市与外界联系的窗口。地铁从1990年开始建设，利用了城市中心外的现有线路，从岩石中以隧道的形式穿过。11个地铁站1995年完工，其他(qítā)各阶段工作2000年根本完成。土地价值时间发展期巩固期低洼期交通状况的改善极大的促进区域(qūyù)开展。案例：毕尔巴鄂第三十九页，共六十二页。

39文化开展策略(cèlüè)被确定毕尔巴鄂城市开展最中心环节，旗舰工程是古根海姆博物馆1991年，毕尔巴鄂市与纽约古根海姆基金会决定邀请美国建筑大师弗兰克·盖里为古根海姆博物馆进行建筑设计；1997年毕尔巴鄂古根海姆博物馆在正式落成(luòchéng)启用；古根海姆博物馆位于风光旖旎的内尔维翁河畔，与邻近的美术馆、德乌斯托大学及阿里亚加歌剧院共同组成了毕尔巴鄂城的文化中心.。土地价值时间发展期巩固期低洼期1997博物馆馆开幕一年之内就吸引136万参观人群；到2000年带来的经济效益超过(chāoguò)4.5亿美元，吸引400多万外国游客，上缴税收1亿美元；博物馆门票收入占当年全市财政总收入的4％，而带动的相关收入那么占到20％以上案例：毕尔巴鄂第四十页，共六十二页。

40结合鹊山龙湖工程条件，在价值(jiàzhí)低洼期适应建设以水和文化为核心的群众工程◇群众(qúnzhòng)型工程最宜在前期吸金◇济南缺失(quēshī)高端水娱乐工程根据考察，济南周边没有高品质的水上游乐工程，而水娱乐一直是北方市场，特别是山东北部市场缺少的。主题乐园、湿地公园、主题广场、文化节日都是吸引群众，提升认知度的工程。第四十一页，共六十二页。

41同时建设标志性建筑和精致的建筑形式——保卫城市核心区地位，表达对区域开展的坚决(jiānjué)信心标志性建筑提升城市与区域形象，而且表现了市场对黄河北岸的信心；精美的建筑衬托(chèntuō)城市景观的细腻，成为城市和区域重要的参观旅游点◇标志性建筑、精致(jīngzhì)的建筑形式：高度◇济南缺失“现代标志建筑〞济南的标志建筑一直是趵突泉，不能代表济南的城市新的形象与实力实施建议——在鹊山上建设建立一座标志性的建筑第四十二页，共六十二页。

42在开展期通过大型设施增值：重点设施大大提高土地和住宅价值的提升(tíshēng)，促进区域开发的成功国际(guójì)国内重点的设施增值举措与实施结果模式案例区域内住宅房价增幅（RMB/㎡）活动场所主题园华侨城·波托菲诺1000~2000高尔夫观澜高尔夫1500~2500城市中心公园城市绿洲1000~2000特色商业娱乐中心上海新天地、香港兰桂坊10000~20000金融中心上海陆家嘴8000~10000公共设施政府机构深圳中心区市民中心1000~2500体育中心亚运村2000~3000大学城上海松江大学城1000~1500交通枢纽香港东涌新城电视塔上海东方明珠2000以上大型公共建筑国家大剧院会展中心广州新会展中心3000以上标志建筑城市级购物中心华润新城1000以上独特资源杭州西湖4000~6000外国人社区深圳蛇口别墅区超高层深圳地王、上海金茂3000~5000五星级酒店深圳威尼斯1000以上第四十三页，共六十二页。

43注重选择客户，通过(tōngguò)有影响力的客户提升本区域的影响力和价值通过吸引知名开发商和投资商，增加区域(qūyù)的影响力和号召力，增强市场对区域(qūyù)开发的信心，是保证区域(qūyù)开发成功的重要保证◇著名(zhùmíng)客户提升区域号召力，增强市场信心实施建议：加大推广力度和政府的招商力度，争取吸引著名开发商和国际著名商家◇以城市营销的高度推广鹊山龙湖以各种方式向外界推广城北开发，作为城市营销的重要内容。让外面了解鹊山龙湖、让外界了解济南。以吸引更多的关注及投资第四十四页，共六十二页。

44工程推进中通过适度的土地推广(tuīguǎng)和区域营销提高区域知名度和美誉度◇关键节点(jiédiǎn)营销利用各类国际(guójì)会议、重大性活动等有重大影响力的关键节点进行宣传通过举办“音乐会〞、“国际图书展销〞、各种“博览会〞等，促进公共设施建设和住宅建设，提升外界和市民对鹊山龙湖的认知度◇创造“关键节点〞在各种重大事件之前，在加大对事件宣传的同时，加大对鹊山龙湖的宣传◇利用“事件营销〞实施建议：创造“关键节点〞——利用“事件营销〞，提升鹊山龙湖知名度和外界的认知度第四十五页，共六十二页。

45把握时尚和潮流；传统建筑与流光溢彩的完美结合，色彩缤纷的商业橱窗、独具民情(mínqíng)的风味雕塑、轻松惬意的灯光；时尚、经典、动感和新潮的各式配件、礼品、用品◇街区(jiēqū)街——购物与休闲的结合◇酒吧街休闲(xiūxián)酒吧街是夜生活的焦点，能够集聚来自世界的游人；优美的歌曲、飞旋的舞步标示城市的繁华；彰显着浪漫的情趣和品位◇精品旗舰店：高贵、尊贵打造区域震撼力现代人所需要的，不再只是商品，而是生活态度；旗舰店强调“体验〞，体验强调的是给顾客带来的独特审美体验；给顾客带来尊贵的感受在稳固期通过引入市场广泛认同的元素增加区域的吸引力第四十六页，共六十二页。

46有效控制鹊山龙湖工程招商节奏，保证工程建设与招商工作深度(shēndù)结合工程(gōngchéng)招商(zhāoshānɡ)工作招商洽谈会考察招商北京恳谈会国际洽谈会节庆活动低洼期开展期稳固期水上主题公园鹊山秋华主题公园黄河湿地公园温泉大世界道路快速交通奠基仪式土地招商推介媒体宣传鹊华美食节湿地生态节知名房地产商知名商业综合体运营商国际高尔夫运营商国际高端温泉运营商现代农业运营商艺术品拍卖中心Outlets穿黄隧道招商洽谈会考察招商北京恳谈会鹊山龙湖国际招商会节庆活动养老健康产业文化创意产业教育产业国际展会节庆第四十七页，共六十二页。

47优术3针对(zhēnduì)不同引进工程设计招商策略第四十八页，共六十二页。

48工程(gōngchéng)分类城乡建设类休闲(xiūxián)旅游类商贸效劳(xiàoláo)类产业开展类城乡建设类第四十九页，共六十二页。

49分类(fēnlèi)策略第五十页，共六十二页。

50合众(hézhònɡ)4对招商对象资源做初步筛选(shāixuǎn)，形成招商名录第五十一页，共六十二页。

5152第五十二页，共六十二页。

52践行(jiànxínɡ)5整个招商(zhāoshānɡ)过程中需要的投入、周期、效益做总体分析第五十三页，共六十二页。

53招商工作执行(zhíxíng)两大局部后台(hòutái)保证招商成功(chénggōng)的组织工作前台直接面向目标客户的措施招商中心第五十四页，共六十二页。

54前三年重点(zhòngdiǎn)工作方案招标设计及宣传制作招商工具土地招商招商中心成立确定招商目标及流程201120122013国内招商会项目招商活动宣传活动建设招商网站服务投资商宣传活动项目招商活动国内招商会国外招商会完善招商机制提升招商服务会展准备、现场服务、会后反馈活动准备、现场服务、会后反馈活动全程筹备、运作前台(qiántái)后台(hòutái)第五十五页，共六十二页。

5556土地(tǔdì)推介营销推广工作进度安排表12月中旬(zhōngxún)新闻发布会2月底(yuèdǐ)3月中旬答疑会招标公告1月推介手册音乐影视片1月下旬2月现场告示牌媒体配合：平面媒体+网络媒体+当地电视台开发商访谈〔信息传播、土地推介〕规划展示厅高层定向营销〔重点城市意向客户深度沟通〕邀请函第五十六页，共六十二页。

56近期工程招商活动(huódòng)方案土地招商推介会鹊山龙湖奠基仪式国际城市发展论坛主题：鹊山龙湖.黄金北岸目的：介绍济南鹊山龙湖的城市发展、城市规划规划、产业政策等相关内容，同时就开发商共同关注的问题加以解答。邀请对象：意向开发商、全国及本地的知名媒体政府部门：济南市规划局天桥区政府天桥区城市规划建设管理局天桥区招商局媒体配合：国内知名媒体及济南市主流媒体主题：鹊山龙湖.黄金北岸目的：体现项目的服务意识和合作诚意，进行重点城市意向客户的深度沟通与项目推介形式：意向开发商、全国及本地的知名媒体嘉宾：青岛市主管副市长及市、区两级政府要员、国内有实力的开发商、全国及本地的知名媒体媒体配合：国内知名媒体及济南市主流媒体主题：鹊山龙湖.黄金北岸目的：向国内外展示确山龙湖的发展及设计理念，吸引大众及专家关注形式：邀请伯尔尼州新城设计师或城市管理者参与讨论老城新区的建设理念。国内嘉宾：济南市政府中国城市规划设计院媒体配合：国内知名媒体及济南市主流媒体第五十七页，共六十二页。

57近期(jìnqī)国内重点招商会方案恳谈会参加综合性商贸洽谈会参加专项洽谈会主题：鹊山龙湖.黄金北岸目的：体现政府的服务意识和合作诚意，进行重点城市意向客户的深度沟通与项目推介形式：以天桥政府名义到各重点城市（北京、上海、广州）举办小型座谈会，直接向当地意向开发商高层推介本项目主题：鹊山龙湖.黄金北岸目的：1、利用周边的招商机会，特别是山东举办的洽谈会，扩展招商机会。2、利用环渤海、长三角、珠三角产业转移的机会，吸引投资形式：参加济南、青岛、潍坊、枣庄、京津冀、长三角等区域举办的商贸洽谈会，直接与投资方推介项目主题：鹊山龙湖.黄金北岸目的：参加旅游、文化专项招商活动，定向招商，增加招商成功几率形式：参加曲江、深圳等地举办的文化及旅游专项招商会第五十八页，共六十二页。

58近期国外重点招商(zhāoshānɡ)方案国外经贸洽谈会考察招商国际招商会主题：鹊山龙湖.黄金北岸目的：扩大国际知名度，吸引外资形式：参加山东省或其他政府组织的对外洽谈会，或者参加中国国际贸易促进会举办的招商活动，加强对日本、韩国和香港的招商力度。主题：鹊山龙湖.黄金北岸目的：扩展眼界，增加海外联系，提高招商能力形式：通过华侨商会等非政府组织，组团去马来西亚、新加坡、美国等地方考察招商，直接与外资推介项目。主题：鹊山龙湖.黄金北岸目的：扩大国际知名度形式：举办国际招商会，提前邀请国际投资方，洽谈合作意向。媒体配合：国内知名媒体及济南市主流媒体第五十九页，共六十二页。

59媒体渠道(qúdào)媒体宣传内容平面媒体《21世纪经济报道》\《经济观察报》\《中国房地产报》新闻发布会公告、招标公告、专题连续报导《世联地产评论》新闻发布会公告、招标公告《大众日报》、《齐鲁晚报》《财经日报》、《半岛都市报》系列跟踪报道电视台山东电视台系列跟踪报道网络中国国际贸易促进会网站新闻发布会公告、招标公告可以根据需求(xūqiú)邀请国内知名影视明星、主持人参与活动第六十页，共六十二页。

60附件(fùjiàn)6招商(zhāoshānɡ)手册招商名录招商方案表第六十一页，共六十二页。

61内容(nèiróng)总结山东黄金•鹊山龙湖招商策略及融资模式研究。得于泉，失于泉。代表着大气魄、大传承。鹊山地区属于济南市区唯一跨河的市镇组团，兼有政策优势与空间优势。引入大品牌、大投资及部分精品高端项目。2003年曲江15条道路工程全面开工，有5条道路建成通车。2004年全国政协副主席黄孟复率领来西安参加全国企业投资洽谈会的企业代表150余人参观大唐芙蓉(fúróng)园。进军文化影视产业，打造西部影视企业孵化器。招商方案表第六十二页，共六十二页。