宏观策略思考系列第9期：住宅用地为何如此稀缺？

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1、我国住宅用地为何如此稀缺？——国联宏观策略思考系列第恩，9期国联证券研究所2017.12.20土地它是如此重要：土地是财政收入的重要来源。2016年土地出让收入达3.56万亿元，占同期财政收入22.3%，占地方政府财政收入比重更是高达40.8%(注：财政收入里不包含土出)。历年土地出让面积和土地出让金40.005.0035.004.504.0030.003.5025.003.0020.002.5015.002.001.5010.001.005.000.500.000.00199920002001200220032004200520

2、062007200820092010201120122013201420152016国有建设用地供应面积:出让（公顷）国有建设用地出让成交价款（万亿，右）数据来源：wind，国联证券研究所土地它是如此重要：土地也是金融的载体，2007年，中国人民银行、财政部和国土资源部联合发布《土地储备管理办法》，确认土地储备机构能够以担保方式向金融机构申请贷款，在规则层面肯定了土地贷款的做法。之后，土地贷款迅速增长，2009年重要城市土地抵押贷款仅2.59万亿，到2015年已增至11.33万亿元。12重点城市土地抵押贷款总额11.339.511

3、07.7685.9564.83.5342.59202009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年重点城市土地抵押贷款总额（万亿）数据来源：wind，国联证券研究所而土地尤其是住宅用地是如此稀缺：这两年随着销售的回暖，住宅销售面积一路上行，2016年达到13.8亿平，但住宅用地面积却从2013年起不断下降，到2016年仅7.3亿平，且这还包含了保障房的供应部分，真正商品房供应面积更少。住宅用地供需矛盾日益凸显16.014.013.812.011.611.210.510.09.89.39.78.68.38.07

4、.07.36.05.95.54.02.00.020062007200820092010201120122013201420152016住宅用地住宅销售面积（亿平）数据来源：wind，国联证券研究所而土地尤其是住宅用地是如此稀缺：稀缺的结果就是土地价格的不断上行。尤其在2015年后随着房价的上涨，土地价格又开始了新一轮的上涨。各种类型土地的价格（元）地价同比涨幅（%）数据来源：wind，国联证券研究所那么，住宅用地为何如此稀缺？首先，从存量看，建设用地非常有限。从全国土地概况看，虽然中国地大物博，国土面积960万平方公里（144亿

5、亩），但截至2015年农业用地接近百亿亩，未利用土地为39.6亿亩，建设用地仅5.8亿亩，其中，住宅用地属于建设用地。面积类别类别万平方公里亿亩占比耕地135.020.314.1%园地14.32.11.5%农业用地林地253.038.026.4%牧草地219.432.922.9%其他农用地23.73.62.5%居民点及独立工矿用地31.44.73.3%建设用地交通运输用地3.60.50.4%水利设施用地3.60.50.4%未利用土地未利用土地263.839.627.5%陆地面积合计陆地面积947.8142.298.7%全国土地面积9

6、60.0144.0100.0%数据来源：wind，国联证券研究所住宅用地为何如此稀缺？其次，从增量看，在建设用地中住宅用地占比极低。2016年，国有建设用地供应51.8万公顷（约为0.078亿亩，51.8亿平米），同比减少2.9%，其中，工矿仓储用地、商服用地、住宅用地和基础设施等其他用地供应面积分别为12.08万公顷、3.46万公顷、7.29万公顷和28.97万公顷，同比分别减少3.2%、6.9%、11.7%和0.2%。2014年，住宅用地占整体建设用地比仅为14.1%。全国建设用地历年供给情况，住宅用地占比非常有限80.070

7、.060.032.833.950.023.334.440.028.929.012.414.230.05.56.211.112.711.56.58.011.55.16.710.520.05.38.24.38.37.33.25.86.22.83.95.03.73.510.015.514.22.719.120.721.414.115.415.012.512.19.30.020062007200820092010201120122013201420152016工矿仓储用地商服用地住宅用地基础设施等其他用地数据来源：wind，国联证券研究所

8、住宅用地为何如此稀缺？更进一步，在有限的住宅用地中，保障房占了约1/3的体量，这进一步挤占了商品住房用地的供应面积。以2012年为例（注：最近几年无更新数据），11.5亿平的住宅供应中，商品房供应仅为7.67亿平。161412108.