拨开迷雾见真相_城投企业土地注入“乱象”解析

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1、特别评论拨开迷雾见真相城投企业土地注入“乱象”解析观点简述：地方政府及城投行业研究团队朱志斌在各项政策法规日益完善的情况下，城投企业获得土地电话：010-88090249使用权的规范方式目前主要为出让和划拨两种，地方政府向邮件：zhuzhibin@chinaratings.com.cn城投企业随意注入土地的行为被严格限制。但市场中仍存在徐铭蔚地方政府为支持城投企业发展向城投企业变相注地的现象，电话：010-88090259主要表现为地方政府在城投通过一级市场购地后向其返还土邮件：xumingwei@chinaratings.com.cn地出让金。王辰该模式可以快速扩大城投企业的资产和权益规

2、模，从资电话：010-88090242产负债表上降低其债务负担，同时城投企业能够以土地进行邮件：wangchen@chinaratings.com.cn抵押贷款，满足地方政府的融资需求，但也存在以下需要关注的事项：（1）对于城投企业，政府以“招拍挂”后返还土地出让金的形式向城投企业注入土地资产，政府配置的土地第1期（总第925期）2018年1月资产能够部分覆盖债务，但需关注资金缺口、利息成本及土地资产变现时间等问题；（2）对于地方政府，虽然城投企业中债资信是国内首家以采用投资人付费营运模式为主的新型信用评级公司，以在一级市场上购地增加政府性基金收入，但政府会返还给城“依托市场、植根市场、服

3、务市场”为投，资金在政府空转，并未形成有效财力，实际财政收入无经营理念，按照独立、客观、公正的原法覆盖土地前期的投资成本；（3）对于金融机构，土地资产则为客户提供评级等信用信息综合服变现时间较长，生地的情况下考虑一级开发等问题，其处置务。时间可能会更长，加上入账价值本身可能存在高估的情况，公司网站：www.chinaratings.com.cn将会给金融机构带来一定的风险。电话：010-88090001地址：北京市西城区金融大街28号院盈泰中心2号楼6层共9页，第1页特别评论一、城投企业获得土地使用权的规范方式分税制改革后中央和地方的财权、事权不匹配，导致地方政府的投融资存在较大资金缺口，

4、为弥补这一部分资金缺口，城投企业应运而生。根据国发[2010]19号，地方政府融资平台指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。实际情况中，地方政府财力有限但掌握大量的土地资产，大部分城投企业是地方政府以少量财政拨款配比较大规模土地资产注入的方式成立的，因此在成立之初其账面即拥有较大规模土地资产。其后，由于城投企业成立的主要目的是通过举债融资，为地方经济和社会发展筹集资金，为扩大其融资能力，地方政府后续不断向城投企业新增以土地资产为主的各类资产，使其进行抵质押融资。同时，在发展之初城投企业和地方土地储备机构的

5、职能划分不明确，城投企业或实际承担了土地储备的职能、再以土地储备的名义向银行等机构借款，或土地储备机构将融资资金以各种名义转移至城投公司帮助其进行融资。自2010年起，监管机构集中出台多项政策法规，厘清城投企业和土地储备机构的关系，禁止城投企业从事土地储备工作，不断规范城投企业获取土地的方式。通过土地储备和政府资产注入的相关政策梳理，中债资信得到城投企业获得土地使用权的两种规范方式：一是对于经营用地或工业用地等建设性用地，城投企业必须参与“招拍挂”，及时、足额缴纳土地出让金，获得土地使用权。二是对于不以盈利为目的的公租房、保障房等公益性用地，城投企业以政府划拨方式无偿获得的土地使用权，但前

6、提是必须经过有关部门依法批准并严格将土地用于指定用途。（一）以出让方式获得土地使用权1、厘清土地储备的规范流程《土地储备管理办法》明确土地储备的含义，即市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备是土地收购、土地储存和土地出让的全过程，其目的在于调控城市建设用地的需求，建立“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个水龙头放水”的土地统一供应机制，实现政府对一级土地市场的绝对控制，杜绝多头供地局面的出现。共9页，第2页特别评论图1：土地储备的基本流程土地收购土地储存土地出让增量土地征用土地一级开招标发（包括

7、道拍卖路、供水、挂牌供电、供存量土地回收气、排水、收购通讯、照置换明、土地平整等）资料来源：公开资料，中债资信整理A.土地收购土地收购是指各地土地储备机构按照城市政府授权或者经人大通过的土地储备计划，依照或遵照有关章程，通过征用、收回、置换或整理等方式，实现土地使用权由集体或其他土地使用者手中向政府集中。根据《土地储备管理办法》，下列土地可以纳入土地储备范围：（1）依法收回的国有土地；（2）收购的土地；（3）行