2010年佛山房地产市场分析报告(完整)

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1、CONFIDENTIAL1在高压中突围——2010年佛山房地产市场分析报告市场研究部本报告的数据引用自各区建设局网站、国土局及合富辉煌市场研究部监测数据，数据仅供参考之用。-0-前言纵观近年的房地产市场，是政策与市场的博弈过程。首先宏观调控是中央把控国家发展的利器，在行业发展上，宏观调控一直能成功地推动各行各业按其意愿去发展；在经济上，过去GDP的增长放缓、CPI的高速增长、存贷款利率等方面都能按中央的方向调整而达到成效；但唯独房地产行业却像一匹桀骜不驯的野马，在宏调的多次干预下，虽曾成功按宏调方向运行一段时间，但其却能多次脱离

2、宏调方向，朝着自身的方向运行。究其原因，可以说近年商品房已逐渐成为国民生活的必需品，其在国民心中的性质已与大米相近，那么，既然是必需品，按惯例越是打压则越是会增大市场的需求意欲。而在近几年的房地产调控中也印证了这个规律，政策的打压虽然会在短期内产生作用，但其作用仅是把需求暂时延后，在需求压抑一定阶段后，被延后的需求会跟正常需求累加，从而形成需求集中爆发进入市场，并加速房价的上升。因此，越是压制需求，其后续的反弹能力将会越强。在这里我们发出了疑问，假如没有强硬的房地产调控政策，任市场发展的话，其房价的上升幅度高呢，还是打压需求，引

3、来后延需求爆发导致房价上升的幅度高呢？姑且不论哪个方向的房价更高，但政策与市场运行相驳，代表政策根本就不该干预吗？从国情上看，文革后大力发展人口的政策使中国成为人口大国的事实难以改变，而随着城市化进程的不断加速，国民对住房的需求日益膨胀，这种需求将难以压制。按商品的运行规律来看，与需求增长相协调的是增大供给，因此调控的主调应重在增供应，而不是压需求上。但是，中央仅能从土地这个源头上增供应，而住房的供应需要1-2年的从土地至住宅的转化过程，在这个转化过程中还会出现囤地、拖慢工程进度、捂盘惜售等现象，这些都会影响供应的实际到位。所以

4、，无法有效促进住房实际供应将难以压制楼价的上升。在本年的博弈中也说明了这一点，以压抑需求为主的干预性政策并不能成功压制高企的房价，本年的收官之战由市场略胜于政策来告终。而2010年，对于二线城市的佛山来说，广佛同城及地铁的开通这两个亮点，预示着城市价值实质性飞跃的一年，也突显出其房地产的价值，本年佛山商品住宅成交面积首次位列广东省第一位，本文将着重以市场运行及数据分析为据点，叙述本年佛山房地产市场在政策高压中的突围历程。-1-目录一、城市建设分析..........................................

5、................................................................-4-1.受眷顾的城市.............................................................................................................-4-2.2010年重点规划.....................................................................

6、...................................-5-二、本年政策环境分析...................................................................................................-7-1.政策总述...............................................................................................................

7、.....-7-2.政策研究分析.............................................................................................................-8-1)金融政策——控制资金流动性，货币政策有所收紧...................................................-8-2)房地产调控政策——大力压制需求，限购成新措施.....................................

8、...........-10-3)土地政策——自上而下，加强土地出让、竞买、开发等过程的管理......................-13-3.未来政策方向性分析................................................