中国的房产市场分析

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1、中国的房产市场分析王志纲：未来几个月中国房地产企业或死掉1/3几个月内，中国房地产企业可能会死掉1/3　　在记者问到近期房地产市场可能的变化时，王志纲先生认为，如果此次宏观调控达到效果，那么3~5个月内，可能会有1/3房地产企业死掉。　　“要死掉一批房地产企业才能证明宏观调控的成功。伟大的博弈开始了，以前卖方掌握了主动权，买方也就是购房者处于弱势。现在主动权已经到了买方的手里，开发商不按照买方的意愿做事就会被淘汰。应该说，现在调控还没达到应有的效果，真正的跳楼价还没出现。但从长远来看，中国在15年内，应该还会有很强的居住需求。”至于

2、为何以前房价猛涨，现在却有可能出现跳楼价，王志纲先生解释：“以前需求被过于放大了，就好像是五斧砍柴，所以价格涨得快。这五斧是1.刚性需求者，有支付能力的，购房是为了结婚生子的；2.有投资性需求的；3.有投机性需求的；4.恐慌性消费者；5.超前消费者。因此购买力已经被严重透支了。现在宏观调控后，除了刚性需求外，其他4个方面的购房者都基本停下来观望了，5把斧头少了4把，价格也自然会开始往下走。”伟大的搏弈开始了！——王志纲：我看中国房地产-1(2008-05-2615:06:35)标签：城市地产房价开发商房产分类：丙方观点本文根据200

3、8年4月记者在广州就有关房地产问题对王志纲的访谈编辑整理。围绕房价，房地产宏观调控的话题，这些年一直备受关注、备受争议。如何看待中国的房地产，年初我谈到一个观点，套用一个说法，叫做：伟大的博弈开始了！市场经济说一千道一万，实际上就是一种买卖双方力量的博弈。主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权。这些年由于中国许多城市，特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场，造成房价飞涨；而到去年下半年，由于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降的趋势。一夜间买方由被动挨宰，到开始有了讨价还价的主动权。市场这种僵持和逆转的局面是房地产各种相关力量搏弈

4、的结果，通过搏弈寻找新的市场平衡。我预测，房价还要降，其结果是至少消灭三分之一的地产老板。从价值规律的角度讲，应该是价值决定价格，但实际上当供需差距过大时，会出现价格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调控，就是要控制这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。具体来说，就是调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格近两年的疯狂上涨，显然是由于卖方掌握了主动权，而造成这种情况是由于有五把斧子劈柴烧火造成的。去年底在广州的一次地产演讲——“房地产的冬天”中，我曾分析：大家都喊房

5、地产过热，但为什么调不下去？因为是杯水车薪。有五把斧子劈柴烧火。哪五把斧子？这就是：除正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费及恐慌性购买。五把斧子劈柴烧火，促成高房价第一把斧子——正常消费从98年起广东的住房几乎一夜之间就商品化了，人们结婚生子需要买房，而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后，可以用多余的钱改善居住条件，使得广东的商品房市场最先发展起来，成为竞争最充分，最成熟的市场。很长一段时间都是买家市场，人们可以挑挑拣拣，货比三家。这就锻炼了广东的开发商，不仅遍请国内外一流的设计，更要精心打造，还要严格控制成本，不

6、断给楼盘添汤加料。正当广东的发展商们竞争白热化，为两三千的房子花大工夫的时候，北京的地产商们却仍旧可以坐在家里，轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给各个机关、部委。其后，在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年，人们买房大多是为了自住，属于正常消费。其后随着福利分房的终止，人们靠单位分房的观念逐渐转变，更多人把消费转向商品房，房地产市场开始升温。第二把斧子——投机性购买从2001年底——2002年开始，第二把斧子加入进来了。在大多人还没有醒悟的时候，商人的鼻子是最灵敏的，早在房地产市场里面闻到了赚钱的机会。开始是温州炒楼团，后来引来了

7、山西的煤老板，一直到后来深圳人也加入进来。总之那些先富起来的、有了闲暇资金的这些人，看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。从此，这些所谓游资开始在各个城市中活跃起来，2003——2004年达到一个高潮。2002年温州商帮在广州开会，请我去做报告。报告之后，晚上来了十几个三十来岁的温州老板找我聊天，他们最感兴趣的问题，一是说：王老师你接触上亿身价的大老板很多，但对于我们这些还在路上，多则五六千万，少则一两千万的人，你看什么样的行道，来钱最快？第二，你现在深入很多城市，能不能告诉我们，哪一个城市最容易把它炒起来？2001年他们曾首战上海，上

8、百人坐满几车厢，浩浩荡荡奔上海楼市，当时上海的房价才每平方米才3000多元，他们说不象是去买房，而是集体去拣金子。很快到2004年，上海的房价就升到了8000多。大城市炒完，他们又转入一些中小城市，市长书记非常欢迎，希望他们把当地房价