余姚房产市场分析

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1、近期余姚楼市异动和态势分析今年下半年以来，受国际经济危机和国家宏观调控影响，市场处于强烈观望状态，紧张气氛日渐显现。一、市场现状（一）、政策异动：1、国家出台改善民生十大措施，其中对住房保障政策做出①从2008年11月1日起，对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%②首次购房首付最低下调为两成③个人买卖住房暂免征收印花税④公积金贷款利率下调0.27%o2、央行决定从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。3、国务院财政部10月22日正式发文允许地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。如：杭州“二十四条”、上海“十四条”。（二

2、）、市场反应：1、客户来访量锐减。本售楼处9月份共来访客户81组/次，比上月减少23组/次，下滑22%；10月份共来访客户69组/次，比上月减少12组/次，环比下滑14%o而今年上半年，日均访量在7・8组/次，高吋可达12-13组/次，而9、10刀份仅为2-3组/次。另据了解其他公司售楼处来访量与我公司基本相似。2、销售速度明显放缓。对近期新开楼盘及在售楼盘调查中发现，销售去化进度下降明显，新开楼盘在公开售后1・2个月还未达到20%o从10月各竞争楼盘销售情况可以看出，大部分楼盘销售近况可以说是惨淡。今后楼盘的销售周期将相应拉长，开发商想在2・3个月内售完封盘，已不太可能

3、实现。3、营销推广出新招：①无大型广告，但悄然施行“内部认购”②东台公寓在余姚首推“退房无需理由”、“购房实行讨价还价”③春江花月等楼盘施行“暗折暗扣”④开发商营销观念开始转变，市场也将逐步步入正常发展轨道。4、新土地乂有成交。三幅商住用地：俞家桥路西侧地块（83亩）、胜山路南侧地块（8・5亩）、新西门路西侧地块（6.5亩）。其成交价格一般都以底价或略高于底价成交，而今年6月成交的土地价格均高于起价的50%—70%,这些土地市场的价格变化，都将直接影响到余姚市场今后的整体走势。5、业主信心缺失，部分楼盘出现退房。部分楼盘出现退房现象，R有越演越烈之势。很多业主对于合同尾款

4、的催缴行为置之不理，甚至声称，如果房价下降要求开发商给予补偿差价或者退房。6、市场降价形势摇摆不定。国务院和央行的相关政策出台并未能拉动市场销量，目前仅有心理暗示大于实际效果。自从万科打折后，大多开发商都采取了观望状态，一方面认为降价可以降低风险，快速回笼资金，但却有前期业主退房潮的担忧；另一方面认为打折未必能冋暖市场，降价的边际效应会递减，并不会带来理想的销售量。余姚市场的东台公寓就是一个特例，想降又恐市场冋暖。二、市场分析1、供应情况。供求总量失衡问题持续存在，房地产市场卖方市场特征仍明显。住宅供应量走势：在上半年城区供应量较大，下半年有所放缓，但由于市场消化速度明显

5、放缓、市场存量明显增加，后期压力增大。2、需求情况。住宅需求走势：上半年市场较好，整体销售情况较理想，进入8月，市场开始走弱，观望情绪明显增加、销售速度明显放缓。“金九银十”未现，市场依旧低迷。目前主要有刚性需求支撑市场。3、产品结构。产品结构分析：主力供应面积为90平米左右小户型和120平米以上大户型，其中140平米以上的销售较好；90平米左右去化不太理想。4、价格走势。住宅价格走势：目前主要在售项目价格基本保持平稳，无明显的大幅度优惠措施。房价走势趋于平稳，但边缘类地段房价有可能首先出现下挫。5、未来供应预判。未来市场研判：未来两年市场供应量大，整体竞争压力依然较大，

6、市场保持谨慎。同时受90/70政策影响，小户型供应不会明显减少,竞争激烈。6、趋势预测。①政策传导到市场有一个时间差，长远看市场会逐步回暖。②目前余姚现有供应量及未来2年内供应量大，且受整体大环境影响，预计至09年中市场形势较难逆转，市场不容乐观。③不能排除部分开发商因资金关系,提前打价格战，房价下跌。总结总体来看，受国际经融危机和政府宏观政策措施影响，加之美国金融危机正在逐步影响到实体经济，到目前为止，依然没有停止恶化的迹象。中国经济在当今全球经济一体化的今天，是难以独善其身的。拉动经济增长的三驾马车之一，出口受到很大影响，从某种意义上说这将直接影响到老百姓对未来收入预

7、期的担忧，从而影响到房产消费市场的信心，因此房地产调整产生的影响比05年时来得大，波及面广。在这种“寒风”的吹动下，余姚楼市气氛均显得较为紧张，这预示着余姚房地产市场“暴利时代”的终结，将逐步进入调整期。期待本次市场的好转需要政府相关政策的扶持，刺激内需，拉动整体经济的转暖，从而来提升消费信心，这将是一个漫长的过程。综合分析，余姚房地产竞争激烈程度加剧，但长远开发形势依然看好。2008年11月4日