中铁信托新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划可行性报告

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1、中铁信托有限责任公司新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划可行性报告市场开发部（北京）2012年10月41中铁信托有限责任公司目录第一部分项目背景及交易结构5第二部分融资主体—石家庄市新源发房地产开发有限公司8第三部分新源国际财富中心项目情况简介17第四部分抵押物情况分析23第五部分还款来源分析27第六部分信托方案30第七部分风险分析和控制措施31第八部分信托收益分配表32第九部分结论3341中铁信托有限责任公司项目基本情况表信托方案要点项目名称新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划项目（我司）推荐人我司统筹（不低于公司总

2、收入30%）万元项目合作机构合作机构名称支付费用金额万元占我司净收入之比%交易对手名称石家庄市新源发房地产开发有限公司交易对手人民银行征信信息查询情况截至2012年9月20日，人民银行企业基本信用信息报告显示，该企业贷款余额为300,125,000.00元，无未结不良信贷记录。信托资金规模65000万风险系数3%计提风险资本金额1950万元交易对手/所属集团存续项目累计融资余额0单一累计计提风险资本金额集合自营信托期限2+N年，期满12个月后，企业可提前还款信托资金使用方式贷款信托资金募集方式集合公司直销或委托证券募集或银行销售单一委

3、托人：是否移交债权交易对手总融资成本万元交易对手年化融资成本占比%公司总收入万元本项目公司年化收益率%同类项目公司平均年化收益率%风险资本年化收益率本项目风险资本年化收益率%同类项目平均风险资本年化收益率%信托资金退出方式信托存续期间，新源发地产每半年至少偿还100万元贷款本金，信托存续期满21个月时，归集剩余信托本金的20%，22个月时归集至剩余信托本金的50%，23个月时归集至剩余信托本金的80%，信托存续期满24个月时，新源发地产一次性偿还信托贷款本金。如信托存续期满24个月时，新源发地产无法偿还全部信托贷款本金，则期限延长N年

4、，但新源发地产于期满24个月时至少偿还20%信托贷款本金，展期后，每年至少偿还20%信托贷款本金，至全部信托贷款本金偿还完毕止。信托资金收回来源新源国际财富中心项目销售收入、新源乐汇城租金收入、新源发商贸城租金收入、新源乐汇城银行经营性物业贷款等可作为归还信托贷款本息的还款来源。41中铁信托有限责任公司风险控制措施保证公司实际控制人谷献余及其配偶提供连带责任担保抵（质）押抵（质）押物权属、位置、形态、面积等基本情况一、新源国际财富中心地下一层至地上五层全部商业（即：新源乐汇城）先办理第二顺位在建工程抵押，待2013年3月左右取得房产证

5、后，再办理现房抵押。新源乐汇城建筑面积为67893.20平方米，相应分摊的土地使用权面积为6848.03平方米。二、新源发公司90%股权质押，待新源乐汇城取得房产证并办理现房抵押后再解除质押。抵（质）押物的评估机构、评估价值、抵（质）押率等根据九鼎评估公司出具的评估报告，新源乐汇城市场价值约为15.8亿元，抵押率约为41%。其他其他信托资金分两笔发放，第一笔支付给第一抵押权人，待第一抵押权人办理注销抵押登记，我公司升为第一抵押权人后再发放第二笔信托贷款。结论1、交易对手实力雄厚且合作历史良好本项目的交易主体为石家庄市新源发房地产开发有

6、限公司，2、风险控制措施充足（1）足值优质资产抵押；（2）实际控制人及其配偶提供连带责任担保；（3）还款来源充足；41中铁信托有限责任公司第一部分项目背景及交易结构（一)项目背景石家庄市新源发房地产开发有限公司（简称“新源发地产”）于2010年8月27日与石家庄市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》【合同编号：（2010）022】，取得了新源国际财富中心项目用地，并交纳了全部3.145亿元地价款。新源国际财富中心项目位于石家庄的中山路旁，处于河北省省会城市的中心，是石家庄的商业核心地区，交通十分便利，已被石家庄市政府列入重点商

7、贸流通企业项目。该项目集现代化商业、办公和高级公寓为一体，拥有国际国内品牌服装专卖店、精品会展、商业贸易、公寓等现代化商业综合设施。该项目聘请了国内顶级规划设计机构，吸取国内外先进的设计理念和实例精华进行规划设计，已成为河北省会既具有实用性又具有前瞻性的现代化建筑之一。现新源发地产欲向我公司申请65000万元贷款，用于偿还新源国际财富中心项目前期借款及支付工程款，期限为2+N年，项目的销售回款作为还款来源。新源乐汇城在建工程及土地作抵押。（二)信托交易结构项目组在综合考虑其项目条件、公司现状、监管法规等情况下，拟通过发行新源国际财富中

8、心信托贷款项目集合资金信托计划，募集资金65000万元，用于偿还新源国际财富中心项目前期借款及支付工程款，期限为2+N年，期满12个月后，企业可提前还款，按季付息。放款后企业每半年偿还不少于100万元贷款本金。信托存续期