毕马威：招商地产税务培训

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1、招商地产税务培训毕马威华振会计师事务所二零零九年六月十五日0主要内容土地增值税土地增值税概述土地增值税清算和稽查中发现的问题新企业所得税法的相关规定房地产行业的其他普遍问题1土地增值稅概述征收范围转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让征收方式预征清算2土地增值税预征各地目前执行的土地增值税预征率地区土地增值税预征率北京1%广州普通住宅：1%；其他：2%深圳普通住宅：1%；别墅：3%；其他：2%上海1%江苏普通住宅0.5%~1%；普通住宅：0.5‰；别墅：3%；写字楼：南京2%，其他类型：1%天津普通住

2、宅：0.5%；其他：1%重庆1%3土地增值税清算土地增值税税额=增值额x税率–扣除项目x速算扣除系数其中：增值额=转让房产所取得的收入–扣除项目金额4土地增值税税率速算扣除系数级数土地增值率税率（％）（％）1不超过50%的部分300超过50%~100%的部2405分超过100%~200%的35015部分4超过200%的部分60355土地增值税的清算和稽查中发现的问题6各地土地增值税清算文件出台状况已出具体土地增值税清算文件国家税务总局国税发[2006]187号北京京地税地[2008]92号天津津地税地[2007]25号广州穗地税

3、发[2005]106号，正在制定新规定重庆渝地税发[2008]52号江苏苏地税发[2007]75号深圳深地税发[2009]24号南京宁地税发[2005]226号尚未出台具体清算文件：上海7土地增值税清算相关问题国家（187号文及2009年91号文）何时应进行土地增值税清算？房地产开发项目全部竣工、完成销售整体转让未竣工决算房地产开发项目直接转让土地使用权税局何时可要求进行土地增值税清算？已竣工验收项目，已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积85%以上，或虽未超过85%，但剩余已出租或自用取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕纳

4、税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续问题：纳税人是否应主动清算？8土地增值税清算相关问题以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额问题：上述规定中的“分期”以何标准确定？商住用楼可否适用普通住宅优惠？需满足什么条件？9如何进行清算–清算单位地方规定北京（京地税地[2008]92号）：《土地增值税项目登记表》中的房地产开发项目天津（津地税地[2007]

5、25号）：市政府建设管理部门审批的房地产开发项目为单位重庆（渝地税发[2007]145号）国家有关部门审批的房地产开发项目为单位广州（穗地税发[2006]39号）：以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目深圳（深地税发[2009]24号）《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目10如何进行清算–清算单位地方规定各地普通住宅的界定标准地区容积率单套建筑面积成交单价北京1.0以上140M2以下平均交易价格1.2倍以下上海1.0以上140M2以下平均交易价格1.44倍以下天津1.0以上144M2以下5,000~8,700元/平

6、方米广州1.0以上144M2以下平均交易价格1.44倍以下南京1.0以上144M2以下平均交易价格1.44倍以下重庆1.0以上144M2以下平均交易价格1.4倍以下苏州1.0以上144M2以下平均交易价格1.44倍以下深圳1.0以上144M2以下平均交易价格1.44倍以下问题：上述标准是按一套单位判定还是按整个项目的平均值判定？11如何进行清算–扣除项目新建房地产可扣除以下项目：I土地成本II开发成本III房地产开发费用IV转让房地产有关税金V房地产开发企业加计扣除12如何进行清算–扣除项目I土地成本：地价款和按国家统一规定缴纳

7、的有关费用II开发成本（1）土地征用及拆迁补偿费包括：土地征用费耕地占用税劳动力安置费相关地上、地下附着物拆迁补偿净支出安置动迁用房支出问题：支付给个人的土地拆迁费可否扣除？13如何进行清算–扣除项目II开发成本（续）（2）前期工程费包括：规划、设计、项目可行性研究水文、地质、勘察、测绘“三通一平”支出（3）建筑安装工程费出包：支付给承包单位的建筑安装工程费自建：建筑安装工程支出14如何进行清算–扣除项目II开发成本（续）（4）基础设施费包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出（5）公共配套

8、设施费：不能有偿转让的公共配套设施支出（6）开发间接费用：直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧修理费、办公水电费、劳动保护费、周转房摊销等问题：会所、车位、物业管理场所及其他配套设施的成本、费用是否可以作为扣除项目列支？收入如何处理?15如何