工业地产招商培训

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1、联动招商俱乐部工业地产招商培训2010年第一期主讲人：虞波导图：工业地产概述产业发展动态市场回顾招商案例解析定义、分类及特点发展历程市场特征开发模式分析盈利模式分析开发风险分析2009年度工业土地一级市场分析2009年度工业物业租售市场分析2009年度工业物业需求市场分析政府发布产业动态九大高新技术产业基地分布2009年度重点项目落户盘点工业厂房招商案例解析综合类园区招商案例解析9大招商通路第一部分：工业地产概述定义、分类及特点发展历程市场特征开发模式分析盈利模式分析开发风险分析第一部分：工业地产概述工业地产之消费者：主要客户为公司、企业和个

2、体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产之功能涵盖：工业地产定义工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。管理、生产加工、展示、物流、商务、金融、生活、人才、科研、会展、休闲、会晤功能、销售等服务功能。根据建筑体规模大小的差异，划分为两大类标准厂房定制厂房工业厂房工业园区综合工业园科技园区物流园区专业园区企业总部基地工业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功

3、能多样化的工业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。工业地产分类第一部分：工业地产概述兼容性好，适合成片开发物业形式多为单层、多层缩减企业投产时间节省成本利于企业扩张减少经营风险标准厂房的优势联排第一部分：工业地产概述标准厂房单层厂房多层厂房不必组建专门的基建队伍减少使用者一次性的投资减少持有物业的风险减少短期租赁风险提供使用

4、者退出的机会减轻使用者资产负担充分满足使用者业务需求定制厂房的好处第一部分：工业地产概述满足客户特定要求，服务客户多为跨国公司定制厂房英特尔微软可口可乐工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。第一部分：工业地产概述工业园区金桥OfficePark总部园漕河泾高科技园区紫竹科技园区临港国际光仪电科技园外高桥物流保税园区金领之都综合园区政策主导性强、专业性强受地方政府政策、产业发展等影响很大产业联系紧密，必须满足产业发展需求区域性强具有很强的聚集效应不同区域具有不同的主导产业投资大、投资回收期长工

5、业地产项目规模大，前期投入大投资回收期限大于住宅与商业地产项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源第一部分：工业地产概述工业园区特点08-09年后开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段03年2月至03年底04年05年至07年整顿深化，监管力度加强持续整顿，取得阶段性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐步放行阶段集约用地盘活存量土地鼓励产业结构优化目前政策方向土地出让金收支管理逐步实施工业用地招拍挂经济发展曲线粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化第一部分：工业地产概述发展

6、历程中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。第一部分：工业地产概述市场特征特征一：工业投资持续增长，呈现工业地产开发热。特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。www.cg35.cn房市金碟工业地产开发模式工业地产商开发模式如：运盛实业股份友喜实业致衡房产主体企业开发模式如：金陵房地产海博股份普洛斯物流政府规划开发模式如：上海工业综合开发区嘉定工业园区综合运作模式如：金鼎投资东方慧谷第一部分

7、：工业地产概述开发模式分析www.cg35.cn房市金碟第一部分：工业地产概述通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。工业地产REITS对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。目前市场主流模式未来市场主流模式工业地产盈利模式以土地溢价增值而获取利

8、润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让给房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商非市场主流模式