房地产企业多元化融资方式研究

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1、房地产企业多元化融资方式研究文/卓斌房地产业是一个资金高度密集性行业，必须借助于各种融而且会分散股权。至于发行企业债券，在我国已发行的房地产资手段，才能推进房地产项目的开发，同时，房地产开发融资企业债券均为房地产项目债券。尽管这种方式不会受到上市条的优劣直接影响着融资成本的大小，紧密关系到开发风险的大件的制约，适用范围广，不会分散股权，但需要按期还本付息，小、开发效益。因此如何通过多渠道的融资活动来满足开发资可能引起企业资金风险。金的需求，是房地产开发企业面临的迫切需要解决的问题。而实际上我国房地产企业超过半数以上的资金，直接或间接目前我国房地产企业的

2、融资渠道单一，过多依赖银行信贷，政的来源于银行信贷，根据统计银行信贷占79%。这包括房地产企府宏观调控政策对企业融资成本影响很大。政府通过加息手段业直接向银行信贷，还有间接通过其他途径转入到房地产行业的调整经济过热，势必会加大主要依靠银行信贷的房地产企业的资金。开发成本，所以怎样选择适当的融资方式，怎样实施最佳的融资组合，如何才能使筹得的资金得到最有效的管理，获取最大国外房地产企业融资体系的主要方式的利益，成为房地产企业急需解决的问题。在国外成熟的房地产金融市场上，房地产的开发和经营企本文基于我国房地产企业融资现状，通过比较发达国家成业的融资方式，基本

3、上是两项，一项就是股权融资，一项就是熟的房地产融资方式，详细讨论了各种融资方式的可行性和适债券融资。股权融资主要就是房地产开发企业与经营企业通过用性，提出了房地产融资方式组合管理建议。出售股权的方式，从市场上直接获得资金。第二项债券融资就是通过发行一些债券，包括借助一些贷款来融入资金，比如银我国房地产企业融资方式现状行贷款也属于债券融资的一种方式，这两种方式是房地产融资房地产开发融资渠道主要包括内部融资与外部融资，内部的一级市场。融资主要指开发企业利用现有的自有资金，一般说来，任何房在国外除了一级市场以外，还存在比较发达的证券化二级地产企业开发项目，必

4、须首先进行内部融资，但企业的自有资市场，在二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金毕竟是有限的。外部融资主要有主动性融资、债务性融资两金融工具。这些金融工具包括投资基金，信托证券，指数化证类。目前，我国房地产企业可行的融资方式主要有向银行贷款、券等，提供这些服务的以私营金融机构为主体。以美国为例，美发行股票、发行债券三种。国大规模的房地产金融业务基本上是由各种私有金融机构自发首先，银行贷款是房地产企业最普遍、最简单的融资方式。自主地组织经营。这些私营金融机构主要有商业银行、互助储其优势是操作简单、易行，但现行房地产金融体系不够完善，提蓄银行、储

5、蓄贷款协会和保险公司等。同时联邦政府金融机构供的融资数量和形式不能满足房地产业的持续发展所需，另外进行有效调控。由于美国房地产金融市场是以私营金融机构为受政策性影响大。其次，我国政府对房地产企业上市一直持谨主体的私人信用经济。因此，美国联邦政府非常重视房地产金慎态度。通过发行股票融资的房地产企业很少。尽管企业上市融市场的运作，并建立起一套完善的有效调控房地产金融市场能筹集到大量资金且不需偿还，但上市难度大，发行成本较高，的特殊机制。联邦政府对房地产金融市场的调控主要通过以下Business上海商业31机构来进行：（1）初级市场的政府担保机构。（2）设立

6、联邦住房3.融资性租赁贷款银行系统。（3）建立全国性的二级市场。（4）设立经营机构融资性租赁，又称全额支付租赁（full-pay-outlease),就证券的政府机构。是说在规定的支付阶段中，承租人支付的租金足以补偿出租人的资本费用和利润。所以，这种租赁实质上是出租人向承租人我国房地产企业多元化融资体系的建立提供的一种融资方式。一般有两种方式，一是出租人的地产，如我国迫切需要建立一些多元化的房地产金融体系，以改变房地产开发企业取得一块土地的使用权，根据某用户的要求开目前房地产开发企业融资过渡依赖银行信贷这一局面，鼓励房发建设房地产项目，并与其签订长期租

7、赁合同，开发商可以用地产金融渠道的创新，培育房地产金融二级市场，尤其是应该未来每年定期的租金作为抵押，申请开发项目的全额的长期抵积极推动住房贷款证券化。发展房地产金融的中介机构。在一押贷款。第二种是承租人的地产，是指房地产企业通过租赁方个成熟的金融体系中，存在着股票市场、债券市场和货币市场，式获得土地使用权后，自己开发、经营房地产项目，以租赁权也存在着银行以及机构投资者组成的中介机构，他们都可以向益为抵押申请长期抵押贷款。由于租金在财务上是作为经营成房地产企业提供融资工具，如下图所示。本，可以在税前支付，对开发商来说具有税盾效应。4.前沿货币合约（fr

8、ontmoneydeals)这种融资方式是通过贷款机构出资，开发企业出地、技术，成立合资公司的