我国房地产企业融资方式研究

《我国房地产企业融资方式研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、我国房地产企业融资方式研究：在当前我国融资环境和金融体制下，传统融资方式融资难度加大、成本提高，需要发展多元化的融资方式。本文结合房地产开发融资的特点，对现有融资方式进行研究，在此基础上从企业和政府的角度提出相应对策，以促进房地产业融资的可持续发展。　　关键词：房地产；银行信贷；融资方式；多元化融资　　：F27：A：1006-4117（2011）04-0137-01　　　　融资方式直接关系到房地产项目的融资成本，房地产企业的收益和风险。长久以来，我国房地产企业融资方式比较单一，主要依赖于银行信贷，虽然还存在股权、基金、信托等方式，但这些方式的发展和应用尚不成熟。　　近年来，国家

2、对房地产市场的宏观调控力度逐步加强，我国房地产业的融资面临着巨大的考验。因此，发展多元化的融资方式，减少融资成本、降低融资风险已成为企业融资的必然趋势。　　一、房地产开发融资的特点　　（一）资金需求量大，与金融业关系密切　　房地产业的高投资、高风险、高收益特性，使得大多数房地产企业必然选择举债经营。一般情况下，房地产项目70%左右的资金均于金融市场，金融市场环境的变化必然对企业的融资产生影响。　　（二）作为国家经济主导产业，易受国家宏观调控政策影响　　房地产业不仅关系到国家经济的宏观发展和市场经济的正常运行，同时也关系到国计民生，因此成为国家宏观调控的重点。　　（三）资风险相对

3、较大，需要多元化的融资方式来分散风险　　1、资金风险。房地产业投资巨大，开发周期长，市场波动、物价变动、通货膨胀等因素都会造成资金风险。2、金融风险。金融市场体系尚不健全，对金融市场的高度依赖均加大了金融风险，如汇率波动带来的债务负担的加重，利率上升导致的融资成本的增加。3、政策风险。国家的宏观调控政策也加大了企业所面临的风险。　　二、我国房地产业融资方式及存在问题分析　　（一）我国现有的融资方式　　自有资金、银行信贷、预租预售款和垫资是我国房地产业的四大传统融资方式。自有资金一般于企业的公积金和企业设立时各出资方投入资金；在住宅房地产中，企业会通过预售商品房和采取楼宇按揭来回

4、笼资金。随着我国金融环境的变化，一些新兴的融资方式如股权融资、发行债券、房地产基金、房地产信托、资产证券化等逐渐发展。　　（二）我国当前的融资方式存在的问题　　由于我国宏观环境和金融市场的制约、企业自身发展的欠缺加上主导融资方式的单一化，我国房地产企业的融资方式还存在着一些问题：　　1、融资方式单一，过多依赖银行贷款。对于企业来讲，银行贷款属于表内融资，另外银行对企业的贷款通常是分期的，银行贷款条件和时间上的限制，加上企业融资对银行的高度依赖，埋下了企业因不能及时融到所需资金而导致的资金断链隐患。2、传统融资方式受阻，融资难度加大。传统融资方式，除自有资金与企业自身经营积累有关

5、外，后三种融资渠道均出现了不同程度的受阻。（1）银行贷款门槛提高。2010年国家三次上调银行准备金率，信贷收紧，银行从自身资金的流动性和安全性考虑，对企业的贷款资质要求更加严格。（2）房屋预售市场惨淡。去年四月出台的“国十条”，以及各地出台的限贷限购政策，使房地产业“量涨价滞”现象严重，房屋预售出现困难，资金回笼受到严重影响。（3）工程垫资明令禁止。工程施工企业的“垫资”一直以来就是国家明令禁止的，虽实际尚有存在，但随着我国市场经济的发展，“垫资”终将退出建筑市场。3、新型融资方式尚未成熟发展，融资风险加大，宏观环境欠佳。（1）新型融资方式应用情况不容乐观。上市融资要求苛刻，中

6、小型企业上市无门；投资基金投石问路，房地产证券化尚未成熟；项目融资的应用也仅处于初步阶段。（2）投资机构不成规模，运营欠佳。国内的投资公司规模尚未形成，技术人才缺乏，管理水平较国外也有很大差距。（3）法律和制度不完善，宏观融资市场体系不健全。商业银行对房地产企业缺少健全的个人信用制度，证券法中没有对国有商业银行金融资产证券化的单独规定和描述，法制不完善和金融市场体系不健全成为新型融资方式发展的障碍。　　三、发展我国房地产业的融资方式的策略　　（一）企业要积极拓展融资渠道，促使融资方式多样化　　1、提高企业自身实力和信用水平，上市融资。企业积极完善相应规章制度，做好人才储备，提高

7、自身的资金实力和管理水平，争取上市融资。上市融资，既可以在国内首发或买壳上市，也可以海外买壳上市。2、组建房企动态联盟，多家企业合作投资。组建动态联盟，缓解自身资金压力，共担风险，共享收益。3、利用资产证券化（ABS）融资的优势，降低融资成本。ABS属于表外融资，可以改善资产负债表，减少流动性风险，同时资信等级的提高可以减少筹资成本、增加融资的成功率。4、合理采用其他融资渠道，提高融资成功率。房地产资金信托融资是近期中国最活跃的融资形式，也可以选择收益预期稳定的项目进行项目融资。　　（二）发