我国房地产企业项目融资方式优化组合研究

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1、第一章引言1．1研究的目的从本质上看，房地产企业是各种资源的整合者，资金作为房地产开发的一项重要资源，融资能力成为优秀房地产企业不可或缺的核心竞争力。当前房地产融资方式是“千军万马过独木桥"，过度依赖传统融资方式，其中尤其倚重银行融资。央行和银监会对30个省市自治区的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55％的资金直接来自银行系统，另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30$计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款，银行给予房地产企业的贷款已经远远超过房地产总

2、投资40％的国际通行标准④。自1998年住房制度改革以来，房地产业逐渐成为我国国民经济的支柱产业，也理所当然地成为国家宏观经济调控重点关注的行业。从历年国家对房地产行业的调控政策中，我们都能看到资金调控的相关条款。2011年对中国房地产企业来说是非同寻常的一年，从紧的货币政策以及银行信贷门槛的提高等一系列调控措施考验着房地产企业的生存与发展。目前，房地产企业想要轻易获得银行贷款的时代似乎已经结束了，房地产金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产融资的主旋律。笔者认为，不同的房地产开发项目、不同环节或不

3、同的地产公司有着不同的风险控制和融资需求，因此，根据项目特点，利用和借鉴现有各种融资模式，合理进行融资方式筹划是房地产企业融资决策的核心。本文正是基于现阶段房地产行业发展的特点，结合笔者近几年来房地产融资的实践经验，从融资组合方式的角度去研究未来房地产企业融资组合的优化途径。1．2研究的思路房地产融资是一个较宽的范畴，融资方式也较为多样，本文第二章首先通过理论阐述介绍各种融资方式，包括传统融资和创新融资，重点在于比较分析。数据来源：郑荣华，“房企‘找钱’要补课”，‘经济观察报'，2011年3月21日，第39版。l

4、我国房地产企业项目融资方式优化组合研究各种融资方式的优缺点及其适用性。第三章在前文理论分析的基础上，结合我国房地产行业发展的历程和政府对房地产行业调控政策的分析，对我国现阶段房地产融资的现状进行总结，指出目前我国房地产行业过度依赖传统融资方式，特别是银行借款，不仅融资的空间越来越小，受国家调控影响也越来越大，这将不利于房地产企业主动把握融资的灵活性。正是基于目前我国房地产行业融资方式的单一性和缺乏应对政策调控的灵活性，笔者在第四章提出了项目融资方式组合优化的构想。这种构想创新了房地产融资的思路，认为房地产项目的开

5、发尤其是诸如综合体的大项目开发，可以先拆分后组合，根据项目中不同产品的特点针对性地进行与之相适应的融资操作，从单一平面的“一刀切"融资方式进化到多元立体的“七巧板"融资模式优化组合。为了实证笔者提出的融资组合构想，本文第五章以笔者所在公司开发的一个综合体项目为例，具体阐述如何结合房地产开发项目的特点进行立体的项目融资模式的优化组合。1．3研究的方法本文的研究方法主要是规范分析与案例分析相结合，一方面通过规范分析从我国目前房地产融资现状分析中推导出融资方式组合优化的构想，另一方面以真实的项目融资为例实证笔者提出的融

6、资方式组合优化的构想，从而使本文的研究实现理论和实践的统一。房地产项目的融资模式虽广为人知，即使金融产品不断创新，一旦公开也并非商业秘密。本文的创新之处在于如何将项目特点和融资模式等元素相结合进行立体的优化组合，目的在于拓宽房地产融资操作思路，即在房地产融资中引入了统筹思想。企业的经营活动是相互联系的，融资活动势必会影响企业的其他财务决策，例如企业税负等。限于文章篇幅，本文的研究仅限于融资决策范畴，并未就融资优化组合对企业其他财务决策的影响进行研究，这是本文的不足之处，有待笔者在后续的理论研究和业务实践中逐步补充

7、完善。2第二章房地产项目融资的理论分析2．1房地产融资2．1．1房地产融资概念从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。2．1．2房地产融资的特征房地产企业融资的特征，与房地产企业本身的特点和经营对象是密不可分的，总的来讲具有以下三个方面的特点：融资资金量大、市

8、场是关键因素以及受政策影响深远。(1)房企融资资金量大房地产企业以具有固定性和不可移动性的不动产为经营对象，决定了房地产企业必定需要投入大量的人力、物力、财力方能启动和正常运转，因此房地产企业具有资金密集性的特征，决定了房地产企业必然需要引进大量的融资。国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例通知》(国发(2009)27号)规定“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金