读《次贷危机与房地产泡沫》有感

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1、读《次贷危机与房地产泡沫》有感　　企业大量亏损、破产倒闭，导致民众收入减少，内需萎缩。而房地产有掏空和透支了民众的财富，当贸易顺差收窄或逆转，外础吃紧之时，慧律必将回归。 　　【读《次贷危机与房地产泡沫》有感】美国房地产市场发生了什么?如何酿成次贷危机，次贷危机会对中国造成什么冲击?会发生“中国版次贷危机”吗?中国房价走向何方?这些是我研究工作中十分关注的问题。2017年，由李延喜教授编著的《次贷危机与房地产泡沫》给了我审视这场次贷危机的全新视角。 　　李延喜教授系管理学博士，会计学博士后。中国注册会计师，中国注册资产评估师，从事财务管理、价值评估、房地产投资等

2、领域的教学研究工作，担任多家上市公司独立董事或者国有企业外部董事，熟悉资本市场运作和上市公司投融资决策流程。在研究次贷危机这一课题，有他独道的看法。通过两个月的阅读，我受益良多。 　　书中作者认为，次贷危机从本质上讲，是一种经济泡沫的破裂。泡沫就像一个幽灵，游荡在地球村，骚扰着众多人的生活。美国面临新经济泡沫破灭危机，通过大幅降息用一个泡沫代替了前面一个泡沫实体层面并未有大的改观。因此美国次贷危机基本是个无解的难题。某些时候人们所表现出的行为特征与羊群有些相似，这些特征对于催生泡沫“功不可没”，无论郁金香泡沫事件、南海公司泡沫事件还是美国次贷危机。房价会不会涨、值

3、不值得投资很大程度上取决于人们的心理预期，房地产市场的参与者很可能如“羊群效应”所描述的那样，采取几乎一致的行动——投机者疯狂抛售楼盘，购房者“隔岸观火”、“持币观望”，这将对房地产业形成致命打击。 　　2017年，我国35个主要大中型城市中，有33个城市的房价收入比大于警戒线6，有11个城市超过10，深圳和北京则已超过13。这些城市的居民购房压力要比其他地方大得多。 　　美国次贷危机掀起的金融风暴已经刮了一年多，对世界经济的影响越来越明显，我国房价也表现出“成交量猛跌”、“价格徘徊”等与美国次贷危机类似的特征。 　　本书还详细解读次贷危机的成因——揭秘次级债券、

4、讲述美国房地产市场的变化、讨论次贷危机的本质。然后分析了中国房地产市场的变化是否会导致“中国版次贷危机”——讨论次贷危机对中国的影响以及关于“中国版次贷危机”的争论，并用通俗的语言和大量图表对中国35个大中城市的房地产价格走势和泡沫程度进行剖析，最后就如何避免“中国版次贷危机”提出建议。本书还预测房价走势的方法，能指导房地产市场相关利益人的决策。 　　我还认真学习了关于次级债券及其衍生产品本质及对由此形成的金融泡沫的形成机理。次级贷款准确来讲应该叫“次级按揭贷款”(subprimemortgage)。“按揭”一词由中国香港传入，是英语“mortgage”的粤语音译

5、，指住房等标的资产的购买者——即按揭人在支付首期规定的款项后，由贷款银行或其他金融机构——即按揭受益人代其支付其余款项，并将所购房产的产权抵押给该按揭受益人作为偿还贷款履行担保的行为。按揭贷款的重要特征是标的资产发生了所有权的转移，即按揭人偿还完负债之前，标的资产的所有权归按揭受益人所有，按揭人还清本息后，标的资产的所有权归按揭人所有。 　　可以看出，美国的按揭贷款与中国老百姓所熟悉的住房抵押贷款是类似的。美国的房屋按揭贷款通常根据客户信用质量被分为三类： 　　优级按揭贷款(primemortgage) 　　超A按揭贷款(AlternativeAmortgage)

6、 　　次级按揭贷款(subprimemortgage) 次级按揭贷款有如下特点： 　　风险大。由于对客户的信用等级要求低，次级抵押贷款无法收回的风险相对其他类贷款要大。瑞银国际(UBS)的研究数据表明，截至2017年底，美国次级抵押贷款的还款违约率高达%，是优级贷款的7倍。 　　利率高。高风险必然要求高利率作为回报，因此次级抵押贷款还有高利率的特点。通常次级按揭贷款会比优级按揭贷款高2～3个百分点。 　　以浮动贷款利率为主。由于次级按揭贷款的服务对象通常不符合抵押贷款市场标准，因此在美国少数族裔集中和经济不发达的地区很受欢迎。同时，2002年之后，美国房价快速上涨

7、——这一情况我们在后面还会详细介绍，越来越多的家庭难以获得优级贷款，次级按揭贷款和超A贷款受到了越来越多购房者的欢迎。在2017年，次级按揭贷款和超A贷款只占当年美国按揭贷款发放总量的不到15%，到2017年已经达到了46%。在这类贷款的帮助下，美国居民住房的自有率有了显著提高。根据美国人口普查局的统计，美国居民住房的自有率从1995年的64%上升到2017年的69%左右。其中，低收入家庭的获益最大。据美联储统计，在1995年至2017年间，低收入家庭的住房自有率上升了6个百分点，而高收入家庭只上升了4个百分点。 　　此外，本书还基于次贷危机对中国房地产业的发展进

8、行了剖析，