美国次贷危机与房地产估价服务

《美国次贷危机与房地产估价服务》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、美国次贷危机与房地产估价服务美国次贷危机与房地产估价服务(作者：刘洪玉[①]来源：《中国房地产估价与经纪》杂志2008年第6期)一、美国次贷危机及其衍生的金融飓风(一)次贷市场及次贷借款人美国住房抵押贷款一级市场上的金融机构依照FICO(FairIsaac&Company)个人信用评分系统将借款人信用等级分为三个档次。按照借款人信用等级由高到低，个人住房抵押贷款市场划分为优质抵押贷款市场(PrimeMortgage，借款人FICO信用分一般在660以上)、次优级抵押贷款市场(Alt-AMortgage，借款人FICO

2、信用分一般在620-660之间)和次级抵押贷款市场(SubprimeMortgage，借款人FICO信用分一般在500-620之间)。次贷借款人没有官方定义，但大多数次贷借款人至少符合以下其中一个特点：第一，偿贷缓慢，曾拖延偿付债务，次贷借款人中的绝大部分人属于这一类；第二，信用低或几乎没有信用记录，因此难以得到较高的信用评分；第三，生活坎坷，借款人因为生活创伤，比如离婚、生意失败或者医疗事故等，其收入水平和信用状况恶化；第四，有不幸遭遇，这种情况包括两类借款人，第一类人不是故意失信，但是他们的信用评分因为个别不寻常

3、的遭遇而急转直下，第二类是在标准类贷款和次级贷款之间游离的借款人，如果他们选择合适的抵押贷款经纪人或贷款公司，那么他们可以得到普通抵押贷款的利率，但是，如果他们没找对人，那他们将支付次级贷款的利率；第五，高风险，这类借款人在购房时存在两个困难，一是没钱付首付，二是没有足够的收入获得贷款。出现大量高风险借款人的原因在于美国房价相对于收入的快速上涨。截至1998年，美国房价和国民收入的上涨幅度基本保持均衡，这表示住房购买力基本保持不变。在1998年之后的10年里，房价和收入之间的平衡开始倾斜。收入小幅增长，房价却扶摇直上

4、，从而出现了购买力缺口。随着更多购房者拼命地想要拿到贷款买房，高风险的次贷借款人大量涌现。(二)次贷市场参与者及业务流程了解次贷市场参与者及相互间业务联系，是理解次贷市场运行机制及次贷危机发展演化的基础，也是理解房地产估价行业发展的前提。图1简要描绘了美国住房金融市场的参与主体及业务链。图1美国住房金融市场参与主体及业务链(见附件)当借款人需要使用抵押贷款购房时，可以直接向贷款公司申请(实际操作中这种情况比较少)或委托经纪人代为申请。经纪人收取借款人佣金并代为办理贷款申请。经纪人只是贷款发起人，贷款最终来自贷款公司。

5、抵押贷款一级市场上直接放贷的贷款公司大都规模较小，可以称为"小型贷款公司"，他们将把抵押贷款出售给"大型贷款公司"(带有投资机构性质)，后者依照房地美和房利美有关规定，将贷款分为标准类贷款和非标准类贷款，分别由房地美和房利美以及其他商业性的贷款证券化机构(如投资银行)完成证券化操作并在二级市场上出售给投资者。(三)次贷市场的非理性发展20世纪90年代前，次贷业务鲜为人知，高违约风险使绝大多数金融机构不愿涉足次贷市场。然而这种情况自90年代中期开始发生了重大转变。90年代中期，美国大部分地区房地产价格明显上涨[②]，人

6、们普遍认为美国经济进入了新一轮高涨期。2000年末至2004年中，美联储执行降息策略，房屋融资成本降低，直接刺激了住房消费需求，抵押贷款业务不断创新也刺激了抵押贷款市场的快速膨胀。同时，这一时期传统投资工具的收益水平逐渐降低，全球信用价差(CreditSpread)一路缩窄，促使投资者愿意冒更大的风险寻求高收益的投资产品，客观上刺激了包括次贷支持证券及其衍生投资品在内的结构性金融产品的迅速发展。美国抵押贷款银行家协会(MortgageBankerAssociation,MBA)分析多年积累的行业数据指出，2001年至

7、2006年间次贷业务的平均利润率为5.83%，是优质抵押贷款业务利润率(2.56%)和次优级抵押贷款业务利润率(2.82%)的两倍多。大批私人金融机构为了追逐次贷市场的超额利润，自2001年开始了近乎疯狂的次贷市场扩张。一方面，它们通过经纪人以各种"花言巧语"诱使居民家庭使用次贷购房，比如设计初期还款额很低的贷款计划，巧妙掩蔽利率重置带来的还款额的大幅变化，鼓吹房屋升值后再融资的巨大收益等。为最大程度上激励经纪人，贷款公司还提出了超额利率分享机制(Yield-SpreadPremiums)和提前还款处罚佣金方案(Pr

8、epaymentPenaltyFee)。在超额利率分享机制下，贷款发放机构只规定贷款利率下限，经纪人如果能够以更高的贷款利率找到借款人，将与贷款公司分享利率高出部分产生的贷款收益；在提前还款处罚佣金方案中，如果经纪人成功让借款人接受提前还款违约条款，经纪人可获得额外佣金。另一方面，为规避风险，贷款公司不断加大可调整利率贷款的放款力度，尽量不采取