新景祥吉林筑石地产XX年度营销策略报告172P

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1、【市场篇】报告框架宏观市场分析区域规划个案分析区域市场分析核心问题界定项目定位板块特征市场竞争策略项目属性市场定位价格定位客户定位核心问题界定2021年，在宏观调控不放松的政策背景下，整体房地产市场难言快速回暖，本项目要实现销售目标，需要解决什么样的问题？项目面临什么样的竞争环境？西山香麓一、二期项目和哈达湾项目在竞争市场中如何占位？本案项目产品有什么价值点？市场优势在哪里？客户、价格如何定位？在当前的市场环境下，采取什么样的竞争策略才能实现项目销售目标？报告框架宏观市场分析区域规划个案分析区域市场分析核心问题界定项目定位板块特征市场

2、竞争策略项目属性市场定位价格定位客户定位近两年，吉林市经济发展迅速，地区GDP年增长率在20%左右；人均GDP与长春市相近，处于各市前列图：近年来吉林市三产比重列表吉林市经济稳步快速发展，2021年GDP总量2208亿元，环比2021年上升19.4%。；吉林市的GDP水平约为长春的55%，而人均GDP水平基本与长春持平，可见吉林市的整体经济水平不高，但人均水平却走在前列。城市宏观经济吉林房地产市场已经进入到二次升级阶段，有近10个一线品牌开发商进驻，带动产品类型、品质、营销手段等全面升级非商品房市场阶段1商品房萌芽阶段2商品房市场首次

3、升级3商品房市场竞争升温4商品房市场二次升级597年之前：集资建房、分房时代大多为集资建房，职工宿舍等。98-01年：商品房市场萌芽本地开发商主导市场，产品供应停留在原始“小区”概念阶段。02-05年：产品品质初次升级亚泰、万达进入吉林市场，万达江畔人家引领产品品质升级，江景房开始统治高端市场。中环、证大、苏宁、中冶、中东陆续进入，引领产品品质再次升级，房价飙升。06-09年：二三线发展商涌入，市场竞争加剧10年至今：品牌、产品力竞争万科、中海、绿地等全国一线开发商入市，市场进入品牌力、产品力竞争时代。本土PK外埠原有产品PK新型产品

4、市场营销PK客户营销市场更新换代，面临升级！从吉林市房地产市场的发展情况来看，市场的发展主要是由供应方——开发商主导的，需求市场处于被动被引领的位置，并且产品换代升级主要是由外埠开发商带动的。经过10多年的发展，随着全国一线发展商的进驻，目前市场正在向品牌力、产品力竞争市场过渡。受此影响，购房者的居住、购房理念也将随之更加成熟。房地产市场发展阶段2021年，吉林市经营性土地公告面积共346万㎡，与2021同期公告量276万㎡相比，同比上涨约25%；2021年，吉林市经营性土地成交面积共300万㎡，与去年同期成交量302万㎡相比，基本持

5、平。至2021年末，吉林市土地市场公告量较去年同期，上涨态势明显，同时成交量基本保持平稳，土地市场的平稳发展，为房地产市场的平稳发展提供了可能城市土地市场受宏观市场影响，2021年市场成交量较2021年下降11%，库存压力明显，商品住宅成交均价保持平稳，市场处于量跌价稳的状态吉林市场2021年以前一直保持平稳发展，即使市场调控的2021年，供求也一直保持稳步增长；2021年，吉林市房地产市场受整体房地产市场环境的影响，供求出现下滑趋势；2021年，市场供给有所改善，但距离市场最高水平尚有差距；市场成交由于2021年下半年刚性需求入市，

6、有所回暖，但全年较2021年仍下降11%。库存压力明显；2021年全年，吉林市商品住宅成交均价为4752元/㎡，较2021年成交均价，整体略上涨3%；城市房地产市场城市背景：在长吉图战略规划发展下，吉林市城市生产总值不断提高，近两年，地区GDP年增长率保持在20%左右，人均GDP与长春市相近，处于各市前列，宏观经济发展长期看好，房地产市场迎来发展契机房地产市场发展阶段：目前吉林市有近10家一线品牌开发商进驻，与本土开发品牌形成竞争激烈局面，市场产品类型逐步丰富，品质不断提高，营销手段多样，吉林市房地产市场进入到二次升级发展阶段房地产市

7、场现状：受宏观市场影响，2021年房地产市场成交量较2021年下降11%，库存压力明显，商品住宅成交均价保持平稳，市场处于量跌价稳的状态近期市场变化趋势：预计今年房地产市场调控政策难以放松，在整体市场未回暖的情况下，吉林市房地产市场供求难以出现爆发式增长房地产宏观市场分析总结报告框架宏观市场分析区域规划个案分析区域市场分析核心问题界定项目定位板块特征市场竞争策略项目属性市场定位价格定位客户定位吉林市总体规划城市整体布局目标为“北工、中商、南居”，三个项目位于中商的战略位置。近年，区域建设进程加快，已经成为房地产发展的热点区域在《政府工

8、作报告》中，吉林市提出了“北拓、南优、西调、东控”的整体思路，推进工业重心北移，快速形成北部工业新区发展规模；规划开发吉丰西线以南区域，充分发挥南部空间优势；实现城区与永吉县“对进式”开发建设，大力拓展西部发展空间；打通