西山筑石地产高端住宅项目营销策略报告

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1、【市场篇】报告框架核心问题界定宏观市场分析区域市场分析区域规划板块特征个案分析项目定位项目属性市场定位客户定位价格定位市场竞争策略核心问题界定2013年，在宏观调控不放松的政策背景下，整体房地产市场难言快速回暖，本项目要实现销售目标，需要解决什么样的问题？项目面临什么样的竞争环境？西山香麓一、二期项目和哈达湾项目在竞争市场中如何占位？本案项目产品有什么价值点？市场优势在哪里？客户、价格如何定位？在当前的市场环境下，采取什么样的竞争策略才能实现项目销售目标？报告框架核心问题界定宏观市场分析区域市场分析区域规划板块特征个案分析项目定位项目属性市场定

2、位客户定位价格定位市场竞争策略城市区位发展前景吉林是长吉图经济开发战略先导区，长吉城际高速铁路的开通，拉近吉林长春的距离，促进吉林的经济发展长吉图开发先导区，战略性发展方向，确定吉林市重要地位，促进长春与吉林经济互动，有利于城市化进程的快速推进；以珲春为开放窗口、延（吉）龙（井）图（们）为开放前沿，以长春、吉林市为主要依托，实施边境地区与腹地联动开发开放，率先突破、率先发展，努力形成具有较强实力的经济隆起带和对外开放的先行区，带动吉林加快发展振兴。长吉城际高速铁路与长春联系紧密，从本质上缩小城市之间的时空距离，进而从本质上改变吉林市的房地产市场

3、“质”、“量”和格局。长吉城际铁路建设项目，全长108.16公里，直达列车运行时间为40分钟。该铁路建成后，可与哈大客运专线相通，使长吉市民跨省出行更加方便。城市宏观经济近两年，吉林市经济发展迅速，地区GDP年增长率在20%左右；人均GDP与长春市相近，处于各市前列吉林省2011年各城市人均GDP对比吉林市历年GDP增长图吉林市经济稳步快速发展，2011年250045.0%GDP总量2208亿元，环比2010年上升6000040.0%50000200035.0%30.0%19.4%。；40000150025.0%30000100020.0%吉林

4、市的GDP水平约为长春的55%，而单位：亿元15.0%2000050010.0%人均GDP水平基本与长春持平，可见吉100005.0%00.0%02005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年林市的整体经济水平不高，但人均水平长春吉林松原四平通化延边GDP（亿元）63072910081300150018502208人均GDP（元）526495091346738288543451529782年增长率11.5%15.7%38.3%29.0%15.4%23.3%19.4%却走在前列。以吉林石化、吉化集团、吉林化纤为骨干企业实力

5、雄厚，产业图：近年来吉林市三产比重列表石化业集群链条庞大，拉动效益明显通田经济型轿车批量投放市场，轻微型车扩能改造进度进一步汽车工业集群加快，初步奠定了60万辆整车的生产规模拥有亚洲最大的炭素生产企业、中国最大的铁合金生产基地和冶金工业年产200万吨钢的建龙钢铁集团公司电力集群东北电网的重要命脉，知名的电站有：丰满水电厂以长白山品牌为龙头的各级食品企业生机勃勃、分别在各级市食品业场中占有重要份额房地产市场发展阶段吉林房地产市场已经进入到二次升级阶段，有近10个一线品牌开发商进驻，带动产品类型、品质、营销手段等全面升级从吉林市房地产市场的发展情况

6、来看，市场的发展主要是由供应方——开发商主导的，需求市场处于被动被引领的位置，并且产品换代升级主要是由外埠开发商带动的。经过10多年的发展，随着全国一线发展商的进驻，目前市场正在向品牌力、产品力竞争市场过渡。受此影响，购房者的居住、购房理念也将随之更加成熟。5商品房市场二次升级4商品房市场竞争升温10年至今：3品牌、产品力竞争商品房市场首次升级06-09年：万科、中海、绿地等全国一2二三线发展商涌入，商品房萌芽阶段02-05年：线开发商入市，市场进入品市场竞争加剧1产品品质初次升级非商品房市场阶段98-01年：中环、证大、苏宁、牌力、产品力竞争

7、时代。亚泰、万达进入吉林中冶、中东陆续进入商品房市场萌芽本土PK外埠97年之前：市场，万达江畔人家，引领产品品质再次本地开发商主导市场集资建房、分房时代引领产品品质升级，升级，房价飙升。原有产品PK新型产品，产品供应停留在原大多为集资建房，职江景房开始统治高端市场营销PK客户营销始“小区”概念阶段市场。工宿舍等。。市场更新换代，面临升级！城市土地市场至2012年末，吉林市土地市场公告量较去年同期，上涨态势明显，同时成交量基本保持平稳，土地市场的平稳发展，为房地产市场的平稳发展提供了可能2011年1月-2012年12月吉林市经营性土地公告走势12

8、01002012年，吉林市经营性土地公告面积共346万8060㎡，与2011同期公告量276万㎡相比，同比上4020涨约25%；01月2月3月4月5月