房地产行业分析报告

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1、房地产行业分析报告济南市统计局。投资额度单位为“亿元”，其中20**年投资额度为前10个月累计数据。二、济南市住宅开发情况简介㈠新盘较少，住宅大盘数量持续减少，商业项目比重较大20**年新开盘项目为数较少，较大规模的有鲁能·领秀城、华夏海龙金色阳光花园等少数几个项目，此外新开工项目有天泰·太阳树等几个项目。其余的在售项目多为后续开发或者已建项目的持续销售。但是20**年下半年的一些态势值得关注。通过济南市规划局网站的公示，领秀城、翡翠城、历山名郡、名士豪庭等一批规模较大的项目陆续通过规划，开始步入实质性开发进程。其中领秀城住宅规划面积65.

2、09万㎡、翡翠城住宅规划面积44.4万㎡，这预示着20**年商品住宅的供应量放大，济南市房地产业20**年供应相对不足的态势将在一定程度上为之改观。㈡开发热点集中，不同区域产品结构各异住宅开发在以下几个区域比较集中：腊山新区、高新开发区东段、省市政府新区、市中区南部地区。周边项目以新区开发为主，中心城区则属于旧城土地资源优化整合。第9页从产品结构上看，中心城区内以商业、写字楼为主要开发类型。根据《济南时报》20**年购房手册的数据，由北园大街-历山路-经十路-纬十二路围合而成的一环线以内，共计有个在售项目，其中写字楼、商业项目有9个；个在售

3、项目中新开工或拟建设项目10个，而商业和写字楼项目就有6个。但是20**年下半年开发热点的区域分布规律有所变化。无论东南西中，都有较大的开发面积陆续出现。这些新开发项目不仅仅拘泥于现有的城市公共和生活配套水平，而是着眼于土地供应和未来城市发展预期。比如中央花园，地处市政配套、区位形象都不尽理想的主城区西部，》，济南市的整个城市规模和功能布局都将发生巨大的变化。⒈开发热点片区变化新出台的城市规划，主城区由腊山、党家、旧城、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。这些片区中旧城片区配套最为成熟，燕山片区属于方兴未艾的新城，济南市住宅开发的传统热点区域是

4、南部、东南部山麓以及高新开发区等也多属于这两个片区。其余的四个片区：腊山、党家、王舍人和贤文片区则是刚刚进入城市化进程的初始阶段，各项基础设施配套情况较差。如果这四个片区的市政配套得到改善，那么在城市产业发展的带动下，这些片区的住宅和公共建筑开发速度将会是极其迅速的。⒉城市化进程时间表值得斟酌虽然新的城市规划为房地产业的发展描绘了非常恢宏的蓝图，但是对整个规划的实施进程需要认真斟酌。第9页首先推进建设的将是政府机构和其他公共设施。伴随着省市政务机构的动迁，与之相配合的全国十一运会的场馆建设也在同步推进过程中。除此之外，唐冶新城等片区的建设、

5、大金片区经济适用房的规划也非常引人注目，巧合的是这两个片区分别是历城区和槐荫区的政务办公区。这说明新城市规划的第一步，将通过政府机构和公共设施的建设来进行推动。其次，各片区支柱产业的发展值得关注。房地产作为一个先行行业，能否迅速发展有赖于后续产业的跟进。具体而言，房地产业中的房屋开发又可以大致分成公共建筑和住宅两种类别。但是无论哪一种建筑形式，都是以其他产业作为市场的，没有其他产业的发展，单纯的房地产业繁荣只不过是一个经济泡沫。所以在新城市规划实施进程中选择投资机会，应该密切关注各个片区是否有足够的产业规模和前景。并且以此作为投资介入时间点

6、的重要参考依据。再次，重视配套设施的完善程度。房地产产品的价格取决于不同地段的级差地租的差异。基础设施水平就是构成级差地租差异的重要因素，所以考察新兴片区的基础设施水平，是选择投资机会和时点的另一个重要考虑因素。⒊存量房市场影响巨大目前省市政府机构动迁至经十东路沿线，已经通过新的城市规划的形式予以确认，部分单位的职工宿舍已经在建设之中。伴随着这些机构在未来几年内陆续东迁，其工作人员在市区内的原有住房大部会进入住房二级市场。该批存量房质量相对较好，规模可观，将极大地分流商品住宅，尤其是中西部商品住宅的潜在消费人群。㈡资金融通第9页20**年全

7、年货币供应量的增长情况看，M1与M2增长不是同步的，广义货币供应量余额为29.88万亿元,同比增长17.57%；狭义货币供应量余额为10.73万亿元,同比增长11.78%。这突出的反映了流通中的货币增幅较低，具体的表现就是企业资金压力偏大。央行在确定20**年货币政策主要预期目标时，将广义货币供应量M2和狭义货币供应量M1增长率分别定为16%和14%，全部金融机构新增人民币贷款5万亿元，就是对这种局面的调节。这样的宏观导向同时还是对银行业的一种关照。20**年存贷余额不断增长，银行业运营成本压力增大，处于改制中的国有商业银行急需提高利润率、

8、充实资本金，在这种情况下银行业盈利要求和放贷冲动势必非常强烈。因此放松银根对银行业而言是一种非常重要的政策倾斜。中国人民银行加之宏观经济层面的固定资产投资增速下滑、消费不振，为维