房地产行业分析报告

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1、中国房地产行业分析27中国房地产行业总体发展现状及趋势研究报告第一部分：中国房地产业的发展现状一、目前的总体发展态势（一）房地产开发总量及增长率2001年中国房地产业开始全面升温，据国家统计局统计，全国房地产开发投资额6245亿元,比上年增长25.3％。其中:住宅建设完成投资4279亿元,增长28.9％；写字楼建设完成投资318亿元,增长8.7％；商业营业用房建设完成投资721亿元,增长31.6％。国家统计局最新提供的数据表明，2002上半年，全国房地产开发面积保持强劲增长。全国房地产开发业共完成土地开发面积5090万平方米，同比增长52.7％，增幅比去年同期高出25个百分点。竣工面

2、积累计为5826万平方米，同比增长20.4％，增幅比去年同期增长2.5个百分点。新开工面积为1.85亿平方米，同比增长19.8％，但比去年同期增幅减少13.4个百分点。今年上半年，全国房地产业共购置土地9736.5万平方米，比去年同期增长46.1％。分地区看，东部12个省(市、区)购置土地面积最多，为6066.87万平方米；中部9个省(区)购置土地面积最少，为1759.42万平方米。分省份看，浙江、山东、广东、四川、北京和江苏今年上半年购置土地面积排在前6名，购置土地面积都超过了600万平方米；而西藏、海南、宁夏、青海、黑龙江、内蒙古购置土地面积排在倒数前6名。从完成房地产开发的土地

3、面积看，广东、湖南、重庆和青海等9个地区的土地开发面积的增长幅度超过1倍，反映出房地产开发商对市场前景普遍看好。从绝对数上看，完成土地开发面积最多的省份依次是广东；山东、江苏、辽宁、浙江和天津，完成面积都在270万平方米以上；完成土地开发面积最少的省份依次为西藏、海南、宁夏、内蒙古、陕西和青海。（二）销售总量及变化房地产投资增长率和销售增长率对比年份全国房地产投资增长率（%）全国商品房销售额增长率（%）1997-2.526.1199813.739.719991128.1200019.130.1200125.329.42002一季度36.216.727总论：销售增长速度与投资额增长速度

4、之间的差距有所增大，销售增长速度趋缓，出现有效需求不足端倪。销售增长速度正在趋缓。2001年,全国商品房销售面积20779万平方米,占商品房竣工面积的76％，比2000年销售面积增长22.3％；商品房销售额4626亿元,同比增长29.4％；销售给个人4022亿元,同比增长41.6％,各项指标总体表现良好。但是,从2001年下半年开始,商品房销售增长速度逐月回落。2001年全国商品房销售额和住宅销售额增速月度指标逐月回落。全国商品房销售额增速2001年2月为54.1％,2001年6月为39.8％,12月为29.4％，增速不断回落。同时，商品房空置面积增长速度由降转升。2001年全国商品

5、房空置面积净增1100万平方米,增长10.05％,远高于上年6.7％的增长幅度。2002年一季度的投资额增长36.2％，但销售增长率只有16.7％（去年同期为48.9％）。2002年一季度平均销售价格每平方米2388元，低于去年同期水平；销售面积增速回落；空置一年以上的商品房面积达3755万平方米。由此分析，国内房地产市场开始出现有效需求不足的端倪。从几个重点的城市看，北京在申奥成功之后，依然是房地产投资的热点地区，销售面积仍高于同期竣工面积，在2002年的春季房展会上，4天销售了5500套，金额达30亿元人民币。　　上海房地产开发投资位于全国各大城市首位，在前两年的高速发展之后，进

6、入一个相对稳定发展的时期，2002年前2个月，商品房竣工90.56万平米，销售138.96万平米，同比分别增长4.7％、5.5％。由于购房退还20％个人所得税的效应，导致在沪工作的外地人购房比例迅速上升，也推动房地产价格在短期内上涨过快，特别是别墅、外销公寓等高档物业的价格直线上升，比去年上涨12％。随着确定的购房退税时限2003年5月31日益临近，预计住宅价格在年内就有回调的可能。另外4年来别墅物业的销售面积已占住宅开发总面积的近1/3，未来2－3年内，供应量将达到940万平方米，价格的调整已经是势在必行了。27　　在深圳，由于土地拍卖带热土地一级市场，继南山区成为市场升温地区外，

7、龙岗和盐田等传统边缘地区也成为开发商进行土地储备的热点，大型住宅小区开发此起彼伏，吸引了大量普通住宅的消费者。一季度有10余个新盘推出，新增住宅供应量超过82万平方米，特别是有9个商用物业推向市场，总体供应量加大，市场竞争加剧，尽管价格尚没有明显下降，但许多开发商通过提高装修标准的方式进行销售，也预示着目前价格面临考验。（一）销售价格变动状况据国家计委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查，一季度房屋销售价格同比上涨4.3％，土地交易价格同比上涨7