房地产行业分析报告

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1、房地产行业分析报告[房地产行业分析报告]　　房地产行业分析报告（一）　　一、土地市场状况　　1、成交土地：4月武汉中心城区无土地成交，房地产行业分析报告。　　4月蔡甸区有一个土地公告揭牌，共4宗土地成交。总供地面积145648㎡，成交总建筑面积156351㎡，成交总金额5792万元。平均楼面地价310元/㎡。　　德思勤观察：蔡甸土地市场日渐规范。蔡甸国土局的招拍挂程序、拿地程序日渐规范。以往个人非正规手段拿地已经少之又少，土地市场的日渐规范将促进房地产市场的成熟。　　旅游区成交地价高于老城区地价3倍。2007年蔡甸知音湖畔旅游区

2、出让了全市面积最大的一宗地块，被和记黄埔地产公司以楼面地价939元/㎡竞得，而今年成交的中心老城区土地价格约为310元/平米，远远低于知音湖畔。港资进入蔡甸，将提升当地的商品房开发品质，加快拉动全区的商品房成交价。　　2、出让土地　　截至4月，武汉市中心城区有一宗土地交易公告，共10宗土地出让。挂牌总用地面积481042㎡，总建筑面积1038645㎡。出让土地中，汉阳有5宗。武昌2宗，汉口3宗。　　德思勤观察：汉阳区土地大面积放量，本月汉阳区有5宗土地出让，其中墨水湖周边有3宗，四新区有2宗。总出让面积为749750㎡，占本月出

3、让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，部分原因是政府重点规划汉阳新区的房地产建设。墨水湖周边由于政府改造力度的加大，自然环境和相关配套均好，较适合开发居住用地，加上政府对此区域的商务及政务配套的规划，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。　　汉阳四新区首次拍地。本月出让2宗四新地块，是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。政府和业内人士非常关注此地。这两块地的出让面积为581780㎡，占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发势力要

4、求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着开发商的品牌及实力都较高。　　二、住宅市场状况　　1、新盘（含加推和新入市项目）分析　　2008年4月中心城区有15个项目开盘，比上月的6个增加了150％。　　4月开盘项目呈现出以下几个特征：　　武昌片区开盘量最大。本月开盘项目中，武昌片区有8个，其中武昌中心区有4个，光谷南湖片区有4个。位于光谷南湖片区的保利心语是本月销售最好的项目，开盘当天推出140套中小户型，当天销售约100套。由于其价格低于周边项目500元/㎡左右，又是保利开发商的知名项目，所以销售情况火爆。汉口片有5个项目开盘，

5、其中汉口中心区有4个，东西湖片有1个。值得关注的是位于金银湖片的泰跃金河，开盘均价4280元/㎡，价格较低，当天推出140套左右，截至到目前的销售率约为50％。　　盘龙城片区本月销售不佳。本月盘龙城有2个项目开盘，销售率在10-15％左右。由于国家对投资客户的限制政策，在盘龙城片区投资的客户有所减少，市场较冷。　　入市新项目较少，4月开盘的15个项目中，2个新项目入市，13个加推项目。其中恒大华府和领袖城为本月新入市项目，但销售情况均不理想。　　万元项目增多。本月有5个10000元/㎡左右的项目开盘，销售最好的是位于汉阳片的锦绣

6、长江，开盘均价10500元/㎡，开盘销售110套，其余项目销售情况一般。高端项目依然是影响全市房价的一个增长极，从本月高端项目的开盘情况可以分析，高端客户需求较为稳定，而此类客户考虑最多的是项目自身品质及投资潜力，而对价格的敏感程度较低。　　德思勤观察：目前的刚性需求市场非常理性，性价比较高的项目销售情况较好，而一般项目销售不容乐观。回暖信息还有待观察。而高端高品质项目的需求市场，由于其项目产品的稀缺性和品质感，销售一直较稳定，较少受宏观市场的波动。除了刚性需求和高端需求以外的市场，受寒冬影响较大，销售起伏较大。　　2、住宅销售

7、分析　　成交套数　　根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场市场信息网备案数据的显示：2008年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，对比上月降幅20％，4月日均套数为128套/日，较上月157套/日下降了18个百分点。　　成交套数增幅与面积增幅的关系　　本月商品房的成交套数降幅为21％，面积降幅为24％，面积降幅快于套数降幅，从市场成交量看，小户型的成交比重有所增加，变相说明大部分购房客户的置业面积逐渐趋小。　　德思勤观察：成交量下跌20％。2008年3月的市场成交量为4872套，而4月只有3800套，少了约1000套

8、，由于目前的市场成交套数基数较小，所以3月受经济适用房和品牌开发商的促销活动的影响，成交量大幅增加，工作报告《房地产行业分析报告》(..)。而4月，虽然推盘量远远高于3月，但大部分是4月底开盘，依照武汉房地产市场信息网的备案特点，4月底的大量成交，有可能在5月才