农地入市中的银行金融

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1、精品文档农地入市中的银行金融一、农地入市中的金融需求分析农地的不同入市途径会衍生不同的金融需求，所以分析农地入市的金融需求需要结合具体的入市途径。对经营性集体建设用地而言，如果真的实现了与国有土地的同权同价，那么其入市的途径将与国有土地一致，即首次入市和二次入市都可以通过出让、出租、入股、抵押等形式实现。这里需要说明的是，尽管本文重点讨论农地的二次入市，但若经营性集体建设用地的首次或二次入市途径一致，那么其金融需求不会有重大差异，所以下文对此不再区分。对以宅基地为主的非经营性集体建设用地而言，由于法律将其转让限定在

2、了集体经济组织内部，其直接入市不仅存在较大的体制障碍，而且政策也未对此改革方向提出更深入的意见，所以我们预计，非经营性集体建设用地的直接入市在可预见的未来仍将难以成形，以土地增减挂钩和地票交易为主的间接二次入市模式仍是主流。下文就结合这几种入市途径，具体分析其中的金融需求。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创12/12精品文档信贷需求由于农村资金外流等状况的存在，农村经济组织尤其是农民贷款难一直是我国金融领域的难题。按姚长存的测算，我国银行业对全国小型企业的整体信贷覆盖率大致在％～6％，对乡镇

3、企业的信贷覆盖率低于2％，影响其贷款难的一个重要原因就是抵质押物缺乏。随着农地可入市，这一瓶颈问题将获得缓解的可能。对拥有农村集体建设用地使用权的经济组织或个体而言，在需要扩大生产规模、引进先进技术和装备时，将可以选择以土地使用权作为抵押，向银行申请贷款；对拟进行农地交易的买卖双方而言，供方将可以用土地作为抵押申请资金进行前期的投资，以更好促成交易；需求方也可以在土地成交后以该土地使用权进行抵押，申请银行信贷支持，置换其已占用的资金，缓解流动性压力，甚至可以申请做成按揭贷款模式。在土地增减挂钩和地票交易中，这种信贷

4、需求更为强烈。尽管两种操作模式存在“先占后补”和“先补后占”顺序上的巨大差异，但两种模式的共同点在于运作周期都较长，且在项目前期整合复垦农民宅基地和公共建设用地、安置农民阶段，都需要垫付巨额的资金。尤其是在地票交易中，如果农地不能作为抵押物，那么在取得地票之前，将很难获得信贷资金支持。即使是取得地票后，如果不能及时拍买到国有建设用地，那么地票就很难变现，将一直占用着企业的资金，形成企业巨大的资金压力。这也是我国现阶段土地增减挂钩以及地票交易存在“烂尾”2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创12/

5、12精品文档项目的重要原因。农地入市后，增减挂钩项目或地票交易项目只需在完成第一阶段的安置农民甚至在与农民签订安置协议后，就可用拟复垦的建设用地作为抵押申请信贷支持，在复垦验收完成取得地票后，只需再将抵押物置换为地票即可。这就相当于打通了农地置换过程中的整个资金运转链条，有利于确保整个项目的顺利实施，实现农民、项目运作方、银行的多方共赢。投融资顾问需求这一金融需求大多源于农地的需求方，尤其是已经与银行建立业务往来的需求方。当客户因经营战略需要，拟购买、租赁或吸收农地作为出资入股时，出于专业与谨慎的考虑，往往需要对相

6、关决策进行独立第三方的评估，从而产生聘请顾问的需求。目前大型商业银行普遍都提供有该种类型的咨询服务，在提供该类型服务时，银行会对客户进行细致的尽职调查，并对客户相关决策的前景、风险进行充分评估，最终对决策可行性出具专业意见并提供合理操作方案。从客户角度来说，聘请银行提供投融资顾问服务，有利于银行加深对客户经营与财务状况的了解，从而有利于双方扩大合作，如建立信贷业务往来等，这是银行从事该类型服务较券商类金融机构无法比拟的优势。此外，站在农地供给方角度，进行农地入市方式决策，是选择转让还是出租、联营、入股等，往往也涉及

7、较为专业的研判，也会滋生投资融决策顾问需求。最后，由于商业银行尤其是大型商业银行客户基础广泛，且对客户了解程度较深，当某一客户存在购买或出让特定类型农地的需求时，商业银行还可在一定程度上提供居间信息服务。总之，随着农地入市项目的逐渐增多，围绕农地投资、转让、出租、购买等顾问服务需求会大幅增长。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创12/12精品文档资金托管需求这一需求主要出现在农地转让、土地增减挂钩以及地票交易项目中。农地转让过程中，由于涉及土地权属的审验、登记、变更等多个环节，完成整个流程往往

8、耗时较长。在这个过程中，任何一个环节的意外事件都可能导致交易中断。所以，对农地购买方而言，交易协议签订后，即将全部地价款支付给卖方存在交易中断后不能及时收回价款的风险；而对农地的出让方而言，也存在农地权利变更后不能及时足额收到价款的风险。此时，对地价款的资金托管需求自然产生。在双方签订交易协议后，农地的转入方就可以将全部或约定比例的购地价款存入指定托管账户，